Affitto non percepito nel periodo di emergenza Covid

[happysmileone]

E secondo te, @Nemesis , l'Accordo riduzione canone può essere retroattivo?

Ad esempio: viene stipulato in data 1° settembre 2020 (e regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate) per un riduzione concessa dal locatore al conduttore con decorrenza dal 01/03/2020 al 31/12/2020.
A causa emergenza Covid scoppiata a marzo, oppure per altri motivi.

Questo è un dubbio che molti locatori e inquilini vorrebbero risolvere con certezza!

Appunto questo e' il dubbio che ho sollevato e a cui vorrei avere risposta con la vs esperienza in merito.
Quella del Covid e' una situazione nuova e ,credo, vada affrontata con decisioni fiscali ad hoc che non possono essere prese dal singolo operatore di sportello ma dall'agenzia con la scrittura di una nota sempre che non possano essere risolte rispettando la normativa in atto. Purtroppo al numero verde o allo sportello spesso si sentono risposte diverse facendo la stessa domanda a due operatori diversi.

 

[basty]

decisioni fiscali ad hoc che non possono essere prese dal singolo operatore di sportello ma dall'agenzia

Per questo è stato istituito l'istituto dell'interpello, e simili

 

[xarac]

Alla fin fine presagivo la risposta di UVA. Penso che dovrò pagare la tassazione dovuta anche in assenza delle quote mensili che avrei dovuto percepire nel trimestre marzo-maggio. Confermo ad UVA che il contratto registrato a dicembre 2019 con decorrenza marzo 2020 è valido ai fini della tassazione omnicomprensiva al 21% (cedolare secca), come confermatomi dalla Agenzia delle Entrate di Napoli. Non sapevo della possibilità suggerita da HAPPYSMILEONE di registrare in tempo debito "un accordo di diminuzione del reddito" in modo da non incorrere in questa situazione. L'investimento fatto è stato importante per cui parliamo di svariate migliaia di euro non percepite su cui, per giunta, mi tocca pagare tasse che ritengo non dovute allo Stato (per quanto abbia sempre pagato volentieri le stesse quando dovute e sacrosante).

 

[xarac]

Scusate non ho letto nelle pagine successive tutte le altre considerazioni. Penso di provare ad interpellare l'Agenzia delle Entrate e se avrò risposte utili ed istruttive per la discussione certamente le comunicherò su questa pagina.

 

[uva]

possibilità suggerita da HAPPYSMILEONE di registrare in tempo debito "un accordo di diminuzione del reddito"

Il problema è che non sappiamo se l'Agenzia delle Entrate considera validi degli Accordi retroattivi.

Il caso di @happysmileone è ancora più particolare: come ha scritto nel post n. #18 non sa neppure se, quando e quanto potranno pagare i suoi inquilini.
Secondo me è una situazione troppo indeterminata, che non si può "aggiustare" retroattivamente con lo scopo (sicuramente legittimo) di pagare le imposte solo sui canoni incassati.

Se fosse possibile, tutti i locatori che si trovano dei conduttori parzialmente insolventi potrebbero aspettare la fine dell'anno, fare i conti e registrare all'Agenzia un Accordo retroattivo dichiarando che il conduttore, d'accordo col locatore, ha pagato X (somma realmente pagata) invece di Y (canone di locazione annuale previsto dal contratto).
E nella dichiarazione dei redditi, che si presenta nell'anno successivo, dichiarare solo la somma effettivamente incassata.

Mi sembra un espediente, per quanto legittimamente motivato, che l'Agenzia non possa accettare.
Perché l'unico modo per non pagare le imposte sui canoni non incassati è procedere alla risoluzione del contratto: avvalendosi della clausola risolutiva espressa se prevista contrattualmente, oppure tramite lo sfratto per morosità convalidato dal giudice.

 

[happysmileone]

Perché l'unico modo per non pagare le imposte sui canoni non incassati è procedere alla risoluzione del contratto: avvalendosi della clausola risolutiva espressa se prevista contrattualmente, oppure tramite lo sfratto per morosità convalidato dal giudice.

Appunto pero' ancora non sono riuscito a trovare qualcuno che abbia utilizzato questa clausola che metto nei miei contratti che mi illustri come e' andata sia con l'Agenzia delle Entrate che in tribunale! E' questa la volta buona?

 

[basty]

Appunto pero' ancora non sono riuscito a trovare qualcuno che abbia utilizzato questa clausola che metto nei miei contratti

Anche su questo punto @uva ti indicherà la discussione su cui sono riportati gli esiti di quella clausola, attivabile efficacemente solo sui contratti ad uso non residenziale.
Ma porta alla risoluzione del contratto; cosa che mi sembra non rientri nelle tue intenzioni

 

[happysmileone]

Ho seguito quella discussione ma attendo l'esperienza di qualcuno che abbia attuato la clausola.

 

[uva]

Io in un caso ho attivato la clausola risolutiva espressa per conto di un locatore il cui conduttore stava ritardando i pagamenti delle ultime 3 mensilità.
Ho inviato all'inquilino la diffida ad adempiere (art. 1454 Cod.Civ.) invitandolo a sanare la morosità entro 15 gg, pena la risoluzione del contratto.
Lui ha pagato 2 mensilità, mentre per recuperare la terza si è deciso di accordarsi bonariamente. In pratica ha pagato tutto, e dopo un paio di mesi è andato via senza osservare il preavviso. Al quale il locatore saggiamente ha rinunciato: se un inquilino non può più pagare è una grande fortuna che lasci spontaneamente il locale!

Non saprei dire come si sarebbe svolta la vicenda in caso di insolvenza. Avevamo previsto di considerare risolto il contratto per inadempimento, comunicando la risoluzione all'Agenzia delle Entrate. E poi negoziare il rilascio, magari incentivando economicamente l'inquilino, per non dover affidare la pratica all'avvocato e portare la questione in Tribunale.

 

[happysmileone]

Covid, Affitto ridotto del 40% dal Tribunale. La sentenza che cambia tutto
.... e quando il giudice riduce l’affitto d’ufficio sono dovute le imposte sui canoni non percepiti visto che la giustizia autorizza l’inquilino ad essere inadempiente ?