Affitto box (prima esperienza)

[gdc84]

Scusate alcune domande un pò piu specifiche:

1- dato che devo scorporare canone dagli altri oneri
nel contratto indico 135€ canone
ma poi tasse immondizia, spese condominio e consumo luce (circa 180€/anno) come me le paga? mensilmente oppure a fine anno tutte insieme?
se le incorporo nel canone... la tassa di registrazione rimane comunque 67€...eventualmente devo pagare di IRPEF 45€ all'anno...? (180*25%) corretto?

2- non ho capito come funzioni l'adeguamento ISTAT che mi avete linkato...scusate sono abbastanza capra in ste cose ancora, ma migliorerò
metti che lo scoro anno pagava appunto 150€/mese...con l'adeguamento che c'è stato nel 2022, quanto dovrebbe pagare? qual è la formula?

3- Trovato il condomino, come si fa a bloccare l'accordo? non penso mi debba già dare le 2/3 mensilità di deposito cauzionale perchè quelle sono un'altra cosa... mi faccio dare cauzione?

4- prossimo step devo prenotare appuntamento da Agenzia delle Entrate per registrare contratto insieme a lui che firmi contestualmente? o firma prima versandomi il deposito?

Scusate le domande magari sceme, ma ho zero esperienza...

 

[mapeit]

1. Nel contratto puoi prevedere un importo del canone di locazione mensile (es. 135 euro) più un acconto mensile per le spese condominiali a carico del conduttore, i consumi elettrici e la TARI (es. 15 euro), che verrà poi conguagliato ogni anno in base ai conti esatti fatti con le bollette ricevute, con le cartelle TARI ricevute e con il rendiconto dell'amministratore.
Non capisco il tuo calcolo dell'IRPEF. Devi calcolare l'IRPEF con il reddito annuale dell'immobile (es. 135x12), ridotto al 95% e moltiplicato per la tua aliquota IRPEF marginale. Es. 135x12=1620 al 95%=1539 al 25%=384,75 Euro

2, L'adeguamento ISTAT si fa solo sul canone (non sull'acconto spese) e viene richiesto dal locatore ogni anno sulla base delle variazioni del costo della vita stabilite dall'ISTAT per le famiglie di operai e impiegati. Vi sono apposite tabelle che l'ISTAT pubblica indicando la variazione in percentuale da un mese allo stesso mese dell'anno precedente.

3. Non credo che per un garage sia necessario bloccare l'accordo. Scrivete il contratto, lo firmate e ti fai dare una cauzione (da indicare sul contratto) di importo massimo pari a tre mensilità del canone (quindi 135x3) che servirà a garantire le obbligazioni del conduttore e che gli verrà restituita a fine locazione.

4. Il contratto potete firmarlo anche al bar. Poi uno dei due (di solito il locatore) registra il contratto recandosi all'agenzia delle entrate o telematicamente via Internet. Per far ciò ci vogliono 3 copie del contratto firmate, il modello RLI, il modello F24 per pagare l'imposta di registro e le marche da bollo da apporre sulle copie che si portano all'agenzia.

Viste le tue scarse conoscenze ti consiglierei di farti assistere almeno in questa fase da qualcuno più esperto per non commettere errori dei quali poi ti pentiresti amaramente.

 

[gdc84]

Grazie mille della risposta

ho dimenticato un punto:

5 - Cosa significa questa cosa che vedo scritta nei contratti?
"il conduttore versa al locatore, a titolo di garanzia (eventuale) di tutte le obbligazioni assunte con la presente scrittura e quale deposito cauzionale la somma di euro ____________, pari a _______ mensilità, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione"

Devo pagare degli interessi sulla cauzione? di quanto? quando?

Grazie ancora


P.S. per il punto 1 facevo il calcolo di quanto vado a pagare in piu di IRPEF se le spese accessorie le faccio rientrare dentro il canone

 

[mapeit]

Significa che devi pagare l'interesse legale poiché trattieni una somma del conduttore e quindi devi restituirgliela attualizzata dopo il tempo che gliela hai trattenuta. Il tasso è quello legale, attualmente il 1,25% annuo.

 

[uva]

1) Gli oneri accessori si possono addebitare all'inquilino in rate mensili unitamente al canone di locazione. Sono rate in acconto: annualmente si calcola il conguaglio, che può essere a debito oppure a credito dell'inquilino, in base ai consumi e ai costi effettivi.
NON incorporare gli oneri accessori nel canone.
Specifica nel contratto che gli oneri accessori (è opportuno che li elenchi: spese condominiali ordinarie, consumo energia elettrica, tassa comunale rifiuti) vengono addebitati al conduttore unitamente al canone di locazione, in rate mensili anticipate di € ...........cad. salvo conguaglio.

L'imposta di registro dovuta è il 2% del canone di locazione annuo (esclusi gli oneri accessori). Per il primo anno si deve versare il minimo di € 67,00.

2) L'aumento Istat si applica annualmente.
Se, ad esempio, la decorrenza del contratto di locazione è 01/02/2022, a febbraio 2023 potrai aumentare il canone applicando l'indice che troverai nel sito dell'Istat.
Io scrivo nei contratti la seguente clausola:
Il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza necessità di richiesta del locatore nella misura della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo Foi accertato dall'Istat verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto.

3) Il condòmino/proprietario/locatore sei tu; Tizio è il conduttore/locatario/
inquilino!

a) Se stipulate subito il contratto di locazione definitivo, quando lo firmate lui ti versa le 3 mensilità del canone a titolo di deposito cauzionale (che è fruttifero: ogni anno dovrai pagargli gli interessi al tasso legale) e ti paga la prima mensilità del canone + rata oneri accessori.

b) Se decidete di fare un preliminare per "bloccare" l'accordo, lui ti versa la caparra confirmatoria: in genere si chiede 1 mensilità del canone di locazione, che poi si compensa con la prima mensilità dovuta. Alla firma del contratto ti dovrà pagare solo la prima rata oneri accessori.

Attenzione:
- se Tizio cambia idea e non vuole più stipulare il contratto definitivo perde la caparra;
- se cambi idea tu devi restituirgli il doppio.

4) Prepari il contratto in 2 copie, le firmate entrambi in originale (NON fotocopiare l'unica copia già firmata), Tizio ti versa il deposito cauzionale.
Applichi i contrassegni telematici (= marche da bollo) sulle 2 copie.

Attenzione:
la data di emissione dei contrassegni telematici deve essere uguale o precedente alla data di stipula del contratto di locazione.

Consegni a Tizio una fotocopia del contratto.
Porti le altre due all'Agenzia delle Entrate (previo appuntamento) per la registrazione, unitamente al mod. F24elide quietanzato col quale hai versato l'imposta di registro in banca e al mod. RLI debitamente compilato.
L'Agenzia trattiene una copia del contratto e ti restituisce la seconda timbrata
Gli estremi di registrazione sono scritti sul contratto o in una ricevuta a parte che ti viene rilasciata. Devi darne copia al conduttore.

 

[gdc84]

Significa che devi pagare l'interesse legale poiché trattieni una somma del conduttore e quindi devi restituirgliela attualizzata dopo il tempo che gliela hai trattenuta. Il tasso è quello legale, attualmente il 1,25% annuo.

Non la sapevo questa cosa, grazie mille veramente della pazienza e completezza delle risposte

 

[gdc84]

1) Gli oneri accessori si possono addebitare all'inquilino in rate mensili unitamente al canone di locazione. Sono rate in acconto: annualmente si calcola il conguaglio, che può essere a debito oppure a credito dell'inquilino, in base ai consumi e ai costi effettivi.
NON incorporare gli oneri accessori nel canone.
Specifica nel contratto che gli oneri accessori (è opportuno che li elenchi: spese condominiali ordinarie, consumo energia elettrica, tassa comunale rifiuti) vengono addebitati al conduttore unitamente al canone di locazione, in rate mensili anticipate di € ...........cad. salvo conguaglio.

L'imposta di registro dovuta è il 2% del canone di locazione annuo (esclusi gli oneri accessori). Per il primo anno si deve versare il minimo di € 67,00.

2) L'aumento Istat si applica annualmente.
Se, ad esempio, la decorrenza del contratto di locazione è 01/02/2022, a febbraio 2023 potrai aumentare il canone applicando l'indice che troverai nel sito dell'Istat.
Io scrivo nei contratti la seguente clausola:
Il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza necessità di richiesta del locatore nella misura della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo Foi accertato dall'Istat verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto.

3) Il condòmino/proprietario/locatore sei tu; Tizio è il conduttore/locatario/
inquilino!

a) Se stipulate subito il contratto di locazione definitivo, quando lo firmate lui ti versa le 3 mensilità del canone a titolo di deposito cauzionale (che è fruttifero: ogni anno dovrai pagargli gli interessi al tasso legale) e ti paga la prima mensilità del canone + rata oneri accessori.

b) Se decidete di fare un preliminare per "bloccare" l'accordo, lui ti versa la caparra confirmatoria: in genere si chiede 1 mensilità del canone di locazione, che poi si compensa con la prima mensilità dovuta. Alla firma del contratto ti dovrà pagare solo la prima rata oneri accessori.

Attenzione:
- se Tizio cambia idea e non vuole più stipulare il contratto definitivo perde la caparra;
- se cambi idea tu devi restituirgli il doppio.

4) Prepari il contratto in 2 copie, le firmate entrambi in originale (NON fotocopiare l'unica copia già firmata), Tizio ti versa il deposito cauzionale.
Applichi i contrassegni telematici (= marche da bollo) sulle 2 copie.

Attenzione:
la data di emissione dei contrassegni telematici deve essere uguale o precedente alla data di stipula del contratto di locazione.

Consegni a Tizio una fotocopia del contratto.
Porti le altre due all'Agenzia delle Entrate (previo appuntamento) per la registrazione, unitamente al mod. F24elide quietanzato col quale hai versato l'imposta di registro in banca e al mod. RLI debitamente compilato.
L'Agenzia trattiene una copia del contratto e ti restituisce la seconda timbrata
Gli estremi di registrazione sono scritti sul contratto o in una ricevuta a parte che ti viene rilasciata. Devi darne copia al conduttore.

Fantastico! Grazie infinite, genitlissimo

 

[uva]

le marche da bollo da apporre su una copia delle due che si portano all'agenzia.

Quando io registravo i contratti di locazione in Agenzia dovevo presentare le 2 copie entrambe in bollo.
Una delle due mi veniva restituita timbrata con l'annotazione degli estremi di registrazione nell'ultima pagina.

Da diversi anni opero telematicamente, quindi non so se ora basta mettere le marche da bollo su una sola copia.

 

[mapeit]

Ribadisco che dovresti farti affiancare da qualcuno più esperto per fare il tutto. Non è semplice compilare i moduli né scrivere un contratto senza sbagliare. Non hai un amico agente immobiliare, avvocato, o locatore con esperienza ?

 

[mapeit]

Da diversi anni opero telematicamente, quindi non so se ora basta mettere le marche da bollo su una sola copia.

Ho corretto il post, senza scrivere "due" perché in teoria se ne possono portare anche di più. Anch'io opero telematicamente da anni.