A chi va restituito il fondo speciale per casa venduta?

[Damario]

Saluto gestori e lettori.
Vorrei un vostro parere su un problema sorto col venditore da cui ho acquistato un appartamento condominiale.
Al momento dell'acquisto , avvenuto il 1-7-2017, d'accordo col venditore abbiamo fatto inserire nell'atto notarile di compravendita la seguente precisazione: " tutte le spese inerenti alla manutenzione straordinaria già deliberata, RESTANO a totale carico del venditore, il quale conserva il diritto alle detrazioni fiscali per gli interventi edilizi effettuati ".
Il venditore aveva già versato l'intero importo di 20000 euro al fondo speciale costituito dall'amministratore per la manutenzione straordinaria e nel fare l'acquisto io ho pagato una somma che riteneva incluse le opere di manutenzione straordinaria .
Purtroppo, per insolvenza di alcuni condomini, i lavori non sono partiti e l'assemblea condominiale, alcuni mesi dopo che io avevo acquistato l'appartamento, ha deliberato di restituire ai singoli condomini i soldi versati per costituire il fondo speciale .
Ora il venditore reclama la restituzione dell'intera somma da lui versata, adducendo che egli si era impegnato per sostenere tutti i costi per i lavori da effettuare e riportati in quella specifica delibera e che non essendo stati eseguiti, non per sua colpa, ora li rivuole tutti indietro, impegnandosi per un prossimo breve periodo a versare come e quando potrà per eventuale esecuzione di quegli stessi lavori, riservandosi di potersi eventualmente rivalere sui condomini per essere stato costretto ad accendere un mutuo da pagare con interessi.
Se però il venditore riprendesse tutti i soldi, io avrei un appartamento con un valore inferiore a quello per cui ci siamo accordati e che prevedeva anche la manutenzione straordinaria, non ancora fatta ma che si renderà necessario fare in un prossimo futuro.
La somma versata dal venditore devono essere restituiti a lui oppure a me che sono subentrato in tutti i diritti e doveri del condominio? Mi occorre se possibile qualche riferimento normativo.
Ringrazio per eventuali riscontri.

 

[tumultuoso]

Andando per logica, se tu hai acquistato pagando per una casa già ristrutturata, il venditore quei soldi li ha già avuti indietro da te al momento della compravendita, perché dovrebbe volerne indietro altri? E poi, ormai lui ha venduto e quei soldi che ha dato al condominio li ha già versati e lo doveva comunuqe fare secondo gli accordi; cosa gli interessa ora se i lavori sono stati fatti oppure no? Invece potrebbe pretendere il valore delle detrazioni, che però dovresti versargli tu negli anni, nel caso i lavori tardino o non vengano mai fatti. Mi spiace non avere riferimenti normativi, che alla fine sono quelli che contano, ma non sono molto ferrato in materia, spero possano aiutarti gli esperti del forum.
Saluti.

 

[Luigi Criscuolo]

Invece io sono dell'opinione che i soldi vadano restituiti al proprietario al momento della delibera.

Se però il venditore riprendesse tutti i soldi, io avrei un appartamento con un valore inferiore a quello per cui ci siamo accordati e che prevedeva anche la manutenzione straordinaria, non ancora fatta ma che si renderà necessario fare in un prossimo futuro.

non credo che il valore di vendita dell' appartamento sarebbe stato inferiore di 20.000 euro a seguito dello stato in cui si trovava l'edificio , anche perché non sai come poi sarebbe stata l'estetica esterna del fabbricato una volta fatti i lavori. Tu hai comprato l' appartamento non il palazzo.

 

[magia2002]

Vista la cifra chiedi un consulto al tuo avvocato immediatamente ( vanno in ferie e li ritrovi a meta' settembre ) in modo , se ci sono gli estremi , che invii un una diffida all'amministratore condominiale di non restituire i soldi all' ex prorietario perche' tu con l'acquisto hai acquisito pregi e difetti dell'immobile ecc. e perche' ci sono accordi scritti gia' presi sulle manutenzioni straordinarie. Se l'amministratore non restituisce i saldi probabilmente riuscite ad accordarvi .Al limite fatte a meta' .

 

[basty]

non credo che il valore di vendita dell' appartamento sarebbe stato inferiore di 20.000 euro a seguito dello stato in cui si trovava l'edificio

Se si è espresso correttamente, i 20.000 € sono relativi alla sola quota di competenza dei millesimi dell'alloggio compravenduto: non so quante siano le u.i. che compongono il condominio, ma sembra evidente che i lavori preventivati fossero tutt'altro che trascurabili, e dubito riguardassero solo aspetti estetici.

Quindi la deduzione fatta dal postante non è peregrina, anche se normalmente i fondi di riserva sono di chi li ha versati.

Però un conto è un fondo di riserva accantonato per future necessità a scopo di diluirne l'impatto, altro gli acconti versati a fronte di una spesa ritenuta necessaria e già deliberata. Auguri.

 

[Damario]

Ringrazio tutti gli intervenuti che mi hanno voluto esprimere un loro parere di cui terrò conto.
Vorrei precisare che nel rogito avevamo indicato quanto riportato in allegato.
La mia proposta al venditore è stata di ridargli subito l'intero equivalente della somma che avrebbe recuperato fiscalmente in 10 anni, dando a me il rimanente per eventuali futuri interventi di manutenzione comunque necessarie, senza che lui debba più occuparsene.
Se vi sono altri pareri o commenti ve ne sono molto grato

 

[Luigi Criscuolo]

a questo punto sarebbe interessante sapere il parere del Prof. ossia @Nemesis .
Dopo aver letto il punto 1) rimango sempre più convinto che, se con una successiva delibera i lavori non verranno più eseguiti, i soldi riscossi vanno restituiti a chi li ha versati.

ma sembra evidente che i lavori preventivati fossero tutt'altro che trascurabili, e dubito riguardassero solo aspetti estetici.

se metti un ponteggio per rifare un tetto,20.000 euro è solo il costo del ponteggio, meno della metà del costo della fornitura e posa in opera delle tegole.

 

[basty]

Aspetterei il parere oltre che di @Nemesis, anche di @Dimaraz.

Per informazione dei presenti metto il link anche del parere ricevuto su immobilio
Lavori condominiali a carico del venditore non eseguiti

 

[Dimaraz]

Questo è uno dei motivi per i quali sconsiglio sempre di complicare ciò che può restare semplice.
Chi vende cede tutto (bonus inclusi) e si toglie i pensieri.

Dal 01/07 chi ha venduto non è più condomino e l'amministratore si interfaccia solo col nuovo proprietario.
Al contempo con il rogito il venditore ha ceduto tutto ciò che era riferibile alla sua partecipazione al Condominio ...riservandosi solo i bonus fiscali.

Se i lavori venivano eseguiti il venditore avrebbe goduto solo dei bonus e non dell'intera somma da lui anticipata.

Senza entrare sul merito delle varie delibere...al compratore (che si è sostituito come condomino) andrà liquidata la quota di fondo riferibile alla sua unità... e a sua volta al venditore dovrà restituire la differenza dei bonus (dilazionati o attualizzati).

 

[Dimaraz]

Ringrazio tutti gli intervenuti che mi hanno voluto esprimere un loro parere di cui terrò conto.
Vorrei precisare che nel rogito avevamo indicato quanto riportato in allegato.

Ps.
Non sarebbe nemmeno servita tale clausola stante i precedenti (e le normative) che pongono a carico di chi ha votato le eventuali delibere di spesa antecedenti la vendita.

Ps2
Rgito al 01/07/2017 e deliberare l'annullamento per "morosità" dopo solo 1 mese mi pare una decisione "frettolosa".
Se, con la dovuta maggiroanza, era stata deliberata la spesa o anche solo stabilito la creazione del fondo....i "morosi" erano aggredibili con Decreto Ingiuntivo.
Convengo che sia preferibile mediare e trovare soluzioni sostenibili...ma i problemi finanziari di alcuni non possono "bloccare" la gestione di uno stabile.

Prima o poi i "nodi torneranno al pettine"...e saranno peggiori di ora.