1) quando si superano i 240 mq la categoria catastale può essere passata d'ufficio da A7 ad A8, quindi la casa diventa di lusso (e paga l'IMU, ad esempio).
Si
2) se nel conteggio dei 240 mq rientrino o meno cantine, garage, balconi etc. non c'è chiarezza, le tesi sono contrastanti.
Ni, la legge del 69 era chiara, non erano conteggiate, ora la sentenza della Suprema Corte ribalta un po' le cose e conteggia pure il deposito nei 240 mq.
3) la zona dell'immobile è ininfluente, quindi se sono un contadino e posseggo una casa in zona urbanistica (vedi ad es. Infernetto, Dragona che sono parte del Comune di Roma) di 250 mq con 2-3.000 mq di terra che coltivo, la mia casa è considerata di lusso.
Assolutamente no, infatti se ben hai letto ciò che ho scritto pur avendo 2 edifici di uguale classe magari 2 A/8 le rendite potrebbero essere differenti (ad esempio uno a 3.000€ l'altro a 4.500€) ciò dipende non solo dalla zona censuaria ma dalle tariffe (che ricordo essere provinciali, con delle variazioni in base al Comune selezionato), comunque è il DOCFA a caricartele in base alle selezioni, non il professionista di suo intento inoltre per identificarle meglio il DOCFA utilizza un suo stradario a cui devi aggiungere il numero civico; (anche se quest'ultimo cambia) difficilmente cambia la toponomastica della strada. I dati che fanno fede sono sia i vani e sia i mq (anche se in misura inferiore, dato che il DOCFA calcola una superficie catastale), e c'è un riscontro sul frontespizio della pratica alla prima pagina in alto a destra.
Nelle visure catastali però appaiono SOLO i vani. Funziona così ormai almeno da dieci anni (almeno da quando ho iniziato io era già così), non è una novità dell'ultimo. Le differenze nelle ultime versioni del DOCFA sono minime, più di forma che di sostanza per la rendita.
Il problema del catasto è che quando si va a trattare (ad esempio un immobile da prima degli anni 40 fino a inizio 80) mai ristrutturati o ristrutturati il catasto non veniva quasi mai aggiornato per cui capitava e capita tuttora di trovarsi una casa magari in A/4 con caratteristiche di un A/2 o superiore (A/1) ma avendo un vecchio classamento pagava poco rispetto al suo valore. Ciò era dovuto allo scarso controllo del Comune e dell'Agenzia del Territorio (allora però si chiamava in altro modo ed aveva delle competenze un po' differenti) e naturalmente alla nostra propensione ad evitare di pagare di più.
Ora per risolvere tutto basterebbe fare un controllo sui classamenti degli edifici (da quelli più datati a quelli più recenti) per verificare effettivamente le consistenze e le rendite con il reale...si può fare molto facilmente perché l'Agenzia delle Entrate (che ha assorbito quella del Territorio) ha un database con tutte le particelle e tutte le planimetrie...ci vuole oltre alla volontà tanta attenzione e tanto tempo per fare le cose per bene senza incappare in facilonerie e pressapochismi (che se fatti sulle case creano panico prima e poi crollo di tutto quello che ruota intorno alla casa e all'edilizia in generale). Tuttavia l'Agenzia delle Entrate (divisa per uffici provinciali con coordinamento regionale e nazionale) non sembra propensa a fare un lavoro come questo, che è veramente un SUPERlavoro, però tutte le problematiche sarebbero affrontate subito.
4) le caratteristiche costruttive e le rifiniture non incidono affatto nella determinazione della categoria catastale
Certo è così e funziona per tutte le classi non solo per quelle di lusso.
5) è escluso che ai fini della determinazione della categoria catastale ci debba essere la concorrenza di più caratteristiche ma è sufficiente una delle caratteristiche citate nel D.M. 2.8.1969 (a titolo di esempio, superficie utile complessiva superiore a 240 mq...)
Si se stiamo all'ultima sentenza, io sapevo che ce ne volessero 4, ma si sa che se cambi i paletti in corso molte più case rientrano nel pagamento dell'imposta (ora I.U.C) anche se prima casa poiché diventano di lusso (perdi detrazioni su figli , detrazioni prima casa ed hai delle aliquote ordinarie che spesso sono doppie rispetto alle agevolate per tutte le prime case senza contare che le rendite catastali di quelle di lusso arrivano a superare le cifre che io ho dato mentre per una A/7 di taglio da 180/200mq (nella mia zona arrivi a 1.500/1.600€ di rendita) molto molto differente dalle 3.000 di prima. Ecco qual'è il gioco del cambio dei paletti, ed ecco cosa punta lo Stato con l'ultima sentenza che io ho aspramente criticato prima, credo a ragione data l'enormità delle differenze.
Spero di non averti confuso troppo le idee ma l'edilizia è molto molto complessa, difficile da riassumere così su 2 piedi, però ci ho provato.
