Vendita Nuova Costruzione - Opzionamento - Box

[Gimmy88]

Buongiorno a tutti,

spiego di seguito il problema per il quale vi chiedo consiglio: a Gennaio 2021 ho opzionato un appartamento e due box di una nuova costruzione, firmando un accordo di opzionamento con validità 6 mesi e con un acconto di 10.000 €. Scaduti i 6 mesi (Luglio 2021) l'Agenzia ci ha detto che a breve avremmo dovuto fare il compromesso e che quindi non era necessario firmare un nuovo accordo di opzionamento dato che i lavori sarebbero iniziati in quel mese. I lavori sono effettivamente iniziati a Luglio 2021 e nell'arco delle prossime settimane dovremmo trovarci con il notaio per firmare il compromesso.
Fin qui tutto bene, se non che ieri abbiamo avuto un incontro con l'agenzia e il costruttore i quali ci hanno detto che non riescono a garantirci il secondo box, perchè dal progetto originale ne risultavano 2 in più sul totale che invece non si sono più fatti e il costrutture "deve garantire che ci sia un box per ogni appartamento" e che se nel caso in futuro qualcuno dovesse rinunciare al box allora potrebbe esserci la possibilità di averne un secondo, altrimenti niente.

Ovviamente la cosa non ci fa piacere perchè abbiamo opzionato questa soluzione 11 mesi fa e ora salta fuori che uno dei due box non è più disponibile. Il problema è che l'accordo di opzionamento è scaduto a Luglio 2021 (nonstante loro abbiano ancora il nostro acconto) e ora non sappiamo se firmare comunque il compromesso con 1 box solo sperando che qualcuno nel tempo rinunci al proprio o "appellarci" a qualcosa tale per cui loro siano costretti a garantirci il secondo box dato che lo abbiamo opzionato a Gennaio 2021 (ad esempio, il costruttore è obbligato a garantire un box per ogni appartemento?).

Grazie a tutti!

 

[Franci63]

ora non sappiamo se firmare comunque il compromesso con 1 box solo sperando che qualcuno nel tempo rinunci al proprio o "appellarci" a qualcosa tale per cui loro siano costretti a garantirci il secondo box dato che lo abbiamo opzionato a Gennaio 2021

Secondo me le uniche alternative che hai sono:
1) procedere così, firmando il contratto preliminare con un box ( senza farsi tante illusioni sulla possibilità di avere il secondo per rinuncia altrui)
2) rinunciare all'acquisto, facendosi ridare quanto anticipato

Nel caso 1, dovrai firmare preliminare dal notaio ( se il permesso di costruire è successivo al marzo 2019) , e ricevere fideiussione per quanto versato e da versare prima del rogito.

 

[Gimmy88]

Buongiorno,

grazie della risposta.

Sì anch'io avevao palesato questi due casi come uniche soluzioni.

Nel caso 1 ci è stato detto che il preliminare verrà firmato dal notaio con fideiussione.

Sarei curioso di sapere se il costruttore è obbligato a toglierci il box in quanto non può vendere un appartamento senza relativo box oppure se lo sta facendo per timore di lasciare appartamenti invenduti senza box e quindi meno appetibili.

 

[vittorievic]

l'agenzia e il costruttore i quali ci hanno detto che non riescono a garantirci il secondo box, perchè dal progetto originale ne risultavano 2 in più sul totale che invece non si sono più fatti

quindi se è vero quello che riferisci il costruttore ha fatto quella che si dice "una variante in corso d'opera" quindi tu puoi rifiutarti di concludere il contratto: puoi rinegoziare il prezzo di acquisto se te servono due box auto.

 

[Gimmy88]

Sì ma infatti da questo punto di vista lui ci ha detto chiaramente che se vogliamo tirarci indietro non c'è nessun problema e ci restituirebbe l'acconto.

La cosa che ci spiace è che a Gennaio i patti erano altri e per 11 mesi non abbiamo più cercato altro e all'inizio abbiamo scartato altre soluzioni (che ovviamente ora non sono più disponibili) perchè questa aveva 2 box, mentre ora, a una settimana dal compromesso, è saltato fuori che il box è 1 solo e pare che non ci si possa fare nulla.

Mi piacerebbe appunto sapere se il costruttore è obbligato da qualche normativa o legge a toglierci il secondo box perchè altrimenti non ce ne sarebbe uno a testa per tutti gli appartamenti oppure se lo sta facendo solo per tornaconto personale e se possiamo in qualche modo rivalerci su questo.

 

[Franci63]

Anche se fosse per tornaconto personale, direi che non potete rivalervi in alcun modo.
Anche perché, se l’opzione è scaduta, e non avete firmato altro (probabilmente non ben consigliati) non avete più obblighi reciproci di alcun tipo.

 

[vittorievic]

Mi piacerebbe appunto sapere se il costruttore è obbligato da qualche normativa o legge a toglierci il secondo box perchè altrimenti non ce ne sarebbe uno a testa per tutti gli appartamenti oppure se lo sta facendo solo per tornaconto personale e se possiamo in qualche modo rivalerci su questo.

Certo di Leggi ce ne sono a iosa: c'era la Legge n. 1150/1942 imponeva alle nuove costruzioni di destinare 1,0 mq da destinare a parcheggio pertinenziale ogni 10 mc di costruzione. Principio ribadito dalla Legge n.765/1967.
Il così detto decreto Semplifica Italia, è intervenuto rispetto alle autorimesse (anche a box) realizzate ai sensi della legge n. 122/1989 prevedendo la possibilità di cedere i box così realizzati, purché siano ceduti per divenire box pertinenziali di altre unità immobiliari ubicate nello stesso comune
Con Legge n.246/2005 è stato tolto il vincolo di pertinenzialità a favore dei proprietari residenti per cui la proprietà dei box può essere trasferita autonomamente dalla vendita degli appartamenti.
In questo modo viene a decadere in toto il vincolo di pertinenzialità.

Poi ci sono i Regolamenti Edili Comunali che variano da comune a comune: magari nel tuo comune c'é l'obbligo della pertinenzialità dei box ristretta agli appartamenti presenti nell'edificio; per cui non possono essere venduti separatamente se non rinunciando ai benefici della pertinenzialità.
Se permetti secondo me imposti male la questione. Il costruttore ti ha fatto vedere un progetto con, ad esempio, 20 appartamenti e 22 box; tu hai scelto l'appartamento e due box; adesso il secondo box non c'é perché, magari qualcuno ha chiesto ed ottenuto un box più grande.

A questo punto mi sorge una domanda: ma tu vuoi comprare casa o due box?

 

[Gimmy88]

Se permetti secondo me imposti male la questione. Il costruttore ti ha fatto vedere un progetto con, ad esempio, 20 appartamenti e 22 box; tu hai scelto l'appartamento e due box; adesso il secondo box non c'é perché, magari qualcuno ha chiesto ed ottenuto un box più grande.

Corretto, però a Gennaio 2021 è stato firmato un accordo di opzionamento con Agenzia e Costruttore; se effettivamente ci sono state delle complicanze in fase di costruzione e il secondo box non è più disponibile a causa di una normativa allora ok, non possiamo farci niente; se invece si sono create siatuazioni del tipo che qualcun altro ha comprato più box o cose del genere la cosa non mi sta bene, dato che siamo stati i secondi ad opzionare una soluzione.

A questo punto mi sorge una domanda: ma tu vuoi comprare casa o due box?

A Gennaio 2021 avevamo scelto questa soluzione perchè, oltre all'appartamento di nostro itneresse vi era la possibilità di acquistare due box, cosa per noi molto importante dato che sia io che la mia compagna utilizziamo la macchina quotidianamente.

In ogni caso credo che ora procederemo con la richiesta della planimetria dei box aggiornata per capire se effettivamente i box non sono più 23 ma 21.
A tal proposito c'è un modo per capire se il documento di planimetria che ci inviano è valido o meno?

 

[Franci63]

siamo stati i secondi ad opzionare una soluzione.

Ma avete lasciato scadere l'opzione.

 

[Gimmy88]

Ma avete lasciato scadere l'opzione.

Sì, ma alla scadenza dell'Accordo con l'Agenzia siamo rimasti in parola (sì lo so, colpa nostra di non aver sollecitato il rinnovo dell'accordo), tant'è che hanno ancora il nostro acconto.