Vendita appartamento

[GIUSEPPE DI MASSA]

Sei tu che ritieni che la vendita avvenga prima del rogito di compravendita.

art 1326 CC Il contratto e' concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell'affare o secondo gli usi.
Al rogito si trasferisce la proprietà, ma il contratto di compravendita si conclude prima. Al rogito si può arrivare col prezzo interamente pagato, il possesso già trasferito ecc, pertanto è proprio così, la conclusione del contratto di compravendita ed il rogito sono cose diverse.

 

[GIUSEPPE DI MASSA]

Cosa significa secondo te che la vendita "si intende conclusa per legge"?

A mio parere la vendita si conclude con il passaggio di proprietà dell'immobile, quindi al rogito.

Il tuo sembra un ragionamento da agente immobiliare le cui provvigioni maturano quando le parti concludono il contratto preliminare, anche se dopo per qualche motivo non si giunge al rogito.

Ai fini della domanda della signora, secondo la mia ipotesi, è importante. Perchè se concludo il contratto, incasso la caparra, poi un'azione legale impedisce la stipula del rogito, il problema che si pone non è trascurabile. Rispondevo anche alla precisazione (imprecisa per me) che a vendita avvenuta la vendita non si può bloccare, essendo una vendita a più fasi si può eccome. Tutto li, buona serata.

 

[Nemesis]

essendo una vendita a più fasi

La vendita avviene quando si stipula il contratto di compravendita. Non prima.

 

[GIUSEPPE DI MASSA]

Cosa significa secondo te che la vendita "si intende conclusa per legge"?

A mio parere la vendita si conclude con il passaggio di proprietà dell'immobile, quindi al rogito.

Il tuo sembra un ragionamento da agente immobiliare le cui provvigioni maturano quando le parti concludono il contratto preliminare, anche se dopo per qualche motivo non si giunge al rogito.

Consideri anche che non maturano solo le proviggioni alla firma del contratto preliminare, ma una serie di diritti ed obblighi per le parti. La ragione è che il contratto di compravendita è concluso, per legge (art 1326). Un preliminare si può trascrivere diventando opponibile a terzi (non si può fare un rogito di quell'immobile se un altro ha trascritto un preliminare), la parte adempiente di un valido preliminare può addirittura ottenere da un giudice una sentenza sostitutiva del rogito ed ottenere il passaggio di proprietà unilateralmente, ovviamente il rogito è essenziale, lo so bene, ma il preliminare di vendita è la base.

 

[GIUSEPPE DI MASSA]

La vendita avviene quando si stipula il contratto di compravendita. Non prima.

Esatto ed il codice civile lo definisce concluso al momento della stipula di un preliminare non al rogito. Il rogito è il passaggio di proprietà, che non è la stessa cosa. Il rogito riporta gli accordi del prleliminare, è assolutamente consentito pagare l'intero prezzo prima del rogito, il rogito non ha neppure la funzione di momento in cui si paga il saldo, è l'atto notarile per trascrivere validamente la nuova proprietà nei registri immobiliari, la vendita è avvenuta prima. Comunque grazie della bella chiacchierata, buona serata

 

[Nemesis]

la vendita è avvenuta prima

Prima è avvenuta solamente una "promessa" di vendita.

 

[uva]

Tutto li,

Ok, il ragionamento è chiaro.

Forse l'equivoco sorto leggendo i tuoi post precedenti deriva dal fatto che definisci "contratto di compravendita" "concluso" ciò che generalmente io chiamo contratto preliminare. Che non trasferisce la proprietà dell'immobile.

Come hai poi chiarito, la proprietà si trasferisce al rogito.

E al trasferimento della proprietà si giunge tramite più fasi, di cui l'ultima (il rogito) potrebbe essere bloccata da Giudice per i motivi ipotizzati.

 

[uva]

Prima è avvenuta solamente una "promessa" di vendita

Se però il contratto preliminare viene trascritto dal notaio nei Registri Immobiliari, allora diventa opponibile ai terzi.
Quindi si può intendere, come ha scritto @GIUSEPPE DI MASSA che il preliminare trascritto sia paragonabile ad un contratto di compravendita.

 

[Nemesis]

il preliminare trascritto sia paragonabile ad un contratto di compravendita.

Gli effetti sono diversi. Se così non fosse, non ci sarebbe bisogno del contratto di compravendita.
Con il preliminare ci si obbliga a concludere un contratto. Se non si adempie l'obbligazione, la parte adempiente, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Quindi "la vendita" non esiste finché non si stipula il contratto di compravendita o venga pronunciata la sentenza di cui sopra.

 

[Franci63]

potrebbe impedire il rogito, che è il trasferimento della proprietà e non la vendita.

No dai, a meno che si stipuli con scrittura privata un contratto di vendita (rarissimo) , prima del rogito la vendita non avviene.

art 1326 CC Il contratto e' concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.

Infatti, ma nel caso delle “normali” proposte fatte tramite agenzia, si parla di “promessa di vendita”, quindi alla conoscenza dell’accettazione si conclude un contratto , che non è di vendita ma preliminare di vendita .

Forse l'equivoco sorto leggendo i tuoi post precedenti deriva dal fatto che definisci "contratto di compravendita" "concluso" ciò che generalmente io chiamo contratto preliminare.

Non solo tu 😉