A suo tempo il proprietario mi disse che era mia e che dovevo mettere una porta di ferro per non accedere ai suoi garage
secondo me quando a suo tempo hai rogitato non ti sei accorto che la cantinola non era era stata descritta tra i beni che cambiavano proprietà.
Oppure può essere male interpretato un comodato d'uso verbale: adesso che il proprietario originale è defunto gli eredi chiedono giustamente che il bene rientri nello loro disponibilità.
Non per il vezzo di primeggiare, ma ritengo che basare i discorsi di attribuzione della proprietà di una locale accessorio/unità immobiliare sulle risultanze catastali, secondo me, può portare a prendere dei grossi granchi.
Basare i ragionamenti solo sul catasto è rischioso perché non probante sia il diritto di proprietà e sia la destinazione d'uso dell'immobile.
Mi è capitato il caso di un appartamento venduto nel 1962 dal costruttore ad una persona con regolare rogito notarile registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Nessuno ha fatto l'aggiornamento catastale anche perché era ancora vigente il Vecchio Catasto Urbano e gli identificativi catastali erano composti solo da Foglio e Particella (praticamente il palazzo). Nel 1982 il primo acquirente vende ad un secondo acquirente con regolare rogito notarile: il notaio manda alla Conservatoria dei Registri Immobiliari una notula aggiuntiva al rogito spiegando che nel documento non erano indicati gli identificativi catastali nel N.C.E.U. perché, nonostante la richiesta di allibramento presentata in 06/12/1969 utilizzando la scheda 0011000, l' unità immobiliare risultava ancora iscritta al Vecchio Catasto, quindi indicava i vecchi identificativi.
Il N.C.E.U. tratta la pratica solo nel 2009 perché in quella data è stata fatta l'allineamento delle mappe vecchio catasto/nuovo catasto in questa operazione è emersa una difformità tra il numero di particella indicata nel rogito dal notaio nel 1982 ed il numero di particella indicato nel 2009 dall'ufficio del catasto che ha provveduto all'allineamento.
Inoltre, e questa è l'aspetto più importante,
l'unità immobiliare, una monostanza con bagno, ha ottenuto l'abitabilità come ufficio mentre il N.C.E.U. l'ha registrata come A/2 cioè abitazione. Si da il caso che il Regolamento generale Edilizio del Comune di Roma richiede per dare l'abitabilità ad una monostanza una superficie minima di 28 mq per una persona e di 38 mq per due persone. Dalla planimetria catastale la superficie della monostanza con bagno risulta essere di 23 mq e non ci sono domande di condono per cambiamento di destinazione d'uso, anche perché il NCEU registra sin da subito, ma dal 2009, la destinazione d'uso abitativa.
Da qui la lite tra mediatore immobiliare che si basa solo sulle risultanze catastali ed il promissario acquirente.
