Subentro in contratto a canone concordato

[anna p.]

Salve a tutti.
Sono locatore in un contratto a canone concordato del 2016.
Il primo gennaio 2021,in accordo col cedente, c'è stato il subentro di un nuovo conduttore, regolarmente registrato con rli web e pagamento di €67 con F24.
Pensavo di essere a posto ma il referente preposto al Comune mi dice (con arroganza e senza troppa convinzione) "che non si può fare con i 3+2, che bisogna necessariamente stipulare un contratto ex novo", consigliandomi comunque di porre un quesito al funzionario responsabile IMU....e di girargli poi la risposta (evidentemente è troppo impegnato per farlo in prima persona).

Ora io sono abbastanza certa di aver ragione ma, prima di scrivere al funzionario, vorrei che qualche illuminato mi suggerisse un riferimento legislativo
in cui si specifica che la procedura di subentro sia questa anche per i contratti a c.c.
oppure
che semplicemente non escluda i contratti a c.c. da questa procedura.

Perdonatemi il gioco di parole.

L'unico articolo che ho trovato sullo specifico è il seguente

Asseverazione del contratto di locazione, va rinnovata se cambia l'inquilino?

Sono un locatore e per avviare i contratti a canone concordato (Milano) mi sono rivolto all'Uppi per poi gestire tutto il resto da me. Ho quindi fatto fare…

www.repubblica.it

ma senza riferimenti normativi.

Grazie in anticipo, Anna

 

[basty]

Non ho capito quale sia il tuo problema: puoi gentilmente spiegare cos’è l’oggetto del contendere?
- nell’articolo postato si discute della necessità di asseverazione di una associazione sindacale
- nel tuo post fai riferimento alla IMU (visto il richiamo al funzionario che tratta tali tributi)
- accenni anche alla possibilità di subentro in alternativa a contratto ex-novo.
- il contratto è un 3+2 ordinario o è del tipo per studenti o tipo transitorio? Per l’intera U. I. O per stanze?

Provo ad immaginare che il comune contesti la applicazione della riduzione speciale IMU.

- Che anche per il contratto concordato sia possibile il subentro non avrei dubbi: la L. 431/98 non lo esclude ed infatti la Agenzia delle Entrate ha accettato la cessione.
- Repubblica esclude la nuova asseverazione in caso di subentro: che questo controllo riguardi la correttezza del canone e la conformità del contratto all’accordo territoriale è fuori discussione. Ma se si trattasse di contratto transitorio o per studenti, credo che dovrebbe essere nuovamente verificata la valida ragione per stipulare un transitorio o la qualifica dello studente.
Da ultimo bisogna conoscere il regolamento comunale riguardante la concessione di agevolazioni IMU comunali.

 

[uva]

porre un quesito al funzionario responsabile IMU.

Io capisco che il quesito di @anna p. riguarda la possibilità di usufruire dell'aliquota IMU agevolata prevista per i contratti concordati 3 + 2.
Se quel Comune ha deliberato un'aliquota ridotta applicabile solo a condizione che l'immobile sia abitazione principale del conduttore dimostrabile con la residenza anagrafica, allora è necessario che il subentrante vi registri la residenza.

E' comunque possibile il subentro, e non occorre rifare un nuovo contratto.

Forse il funzionario pensa che, essendo necessaria l'asseverazione del contratto concordato da parte di un Sindacato proprietari o inquilini, se cambia il conduttore occorre una nuova asseverazione.
A me non risulta, ma per chiarirlo occorre leggere l'Accordo Territoriale di quel Comune e magari informarsi presso un Sindacato (Uppi, ecc.)

 

[anna p.]

Grazie per le risposte e scusatemi per la poca chiarezza. Provo a spiegarmi meglio.

Il contratto in essere, del 2016, è un 3+2 ordinario per l'intera U.I.
Il subentro, concordato con scrittura privata tra cedente, cessionario e me locatore, decorre dal 1 gennaio 2021, e l'ho registrato con rli web ed F24.

Telefono in Comune per dissipare un mio dubbio sul calcolo dell'IMU 2020 e contestualmente, senza un motivo particolare, dico anche che c'è stato il subentro.
L'impiegata referente canoni concordati mi dice in maniera concitata che non posso "far entrare e uscire le persone come e quando mi pare" e che la procedura corretta è fare il nuovo contratto. Poi mi "consiglia" di chiedere al funzionario responsabile IMU.

Non c'è stato un esplicito riferimento all'asseverazione, di cui io sono sprovvista perchè nel 2016 non era richiesta, ma credo che lì volesse arrivare : niente contratto nuovo con relativo attestato di una Associazione, niente riduzione IMU.

Voglio precisare che:
- il Comune in questione prevede un'aliquota ridotta all'8,3 per mille e non prevede l'obbligo di residenza
- l'Accordo Territoriale del Comune non fa menzione del caso di subentro
- non ci sono terzi fini da parte mia nel non voler stipulare un nuovo contratto, tipo evitare l'Asseverazione, ora obbligatoria. Il canone applicato è vicinissimo al minimo indicato per la relativa fascia di appartenenza. L'unico mio intento è solo quello di evitare la complicata trafila necessaria per fare un contratto a c. c. , visto che abito anche in un'altra città.

Io penso che la cessione è un contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale, il quale continua ad esistere e ad esplicare i suoi effetti nei confronti delle Entrate e del Comune con il solo mutamento di una delle parti.
Inoltre ogni modifica contrattuale, recita il contratto all’art.15, non può essere provata se non con atto scritto, cosa che abbiamo fatto.
Non vorrei, però, in caso il Comune volesse ritenerlo non valido per le agevolazioni fiscali, trovarmi dalla parte del torto.

E' per questo che chiedo qui il supporto di chi ne sa più di me.

Grazie ancora

 

[uva]

asseverazione, di cui io sono sprovvista perchè nel 2016 non era richiesta, ma credo che lì volesse arrivare : niente contratto nuovo con relativo attestato di una Associazione, niente riduzione IMU.

Quindi quel Comune ha rinnovato l'Accordo Territoriale e ha recepito il D.M. 16/01/2017 che prevede l'asseverazione dei contratti concordati per usufruire delle agevolazioni fiscali.

Penso che hai ragione tu a mantenere in essere il contratto stipulato nel 2016, avendo ora regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate il subentro.
Ma per maggior sicurezza io ne farei uno nuovo, sottoponendolo all'asseverazione. Così se in futuro ci saranno altri subentri non avrai obiezioni da parte dell'Ufficio tributi comunale per l'IMU agevolata.

Se il contratto è in cedolare secca, risolverlo e stipularne uno nuovo non comporta spese (no imposte di registro e bollo).
Capisco però che se abiti in un'altra città può non essere agevole per te occupartene.
Magari prima aspetta una risposta "ufficiale" dal funzionario comunale responsabile IMU.

 

[Aidualc]

Penso che hai ragione tu a mantenere in essere il contratto stipulato nel 2016, avendo ora regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate il subentro.

Anch'io sono di questo avviso.
Certo con i tributi tocca sempre andare coi piedi di piombo.
Io mi munirei di documentazione alla mano (contratto, registrazione, asseverazione, tabella coi calcoli fatta ai tempi...) e andrei con quella all'ufficio tributi, o li produrrei via mail a suffragare la tua testimonianza.

L'obiezione che ti è stata fatta mi pare tanto il classico mettere il becco di una persona non competente su una questione su cui non ha abituali mani in pasta.

 

[uva]

asseverazione,

Il contratto attualmente in essere non è asseverato. Perché fu stipulato nel 2016, quando l'asseverazione non era richiesta:

asseverazione, di cui io sono sprovvista perchè nel 2016 non era richiesta,

Dopo evidentemente quel Comune ha aggiornato l'Accordo Territoriale e recepito il D.M. 16/01/2017.
A mio parere l'Ufficio tributi comunale non dovrebbe chiedere l'asseverazione dei contratti precedenti al recepimento del suddetto D.M.
Ma se proprio la esige, forse adesso è meglio stipulare un nuovo contratto in occasione del subentro del nuovo conduttore.

 

[Aidualc]

Il contratto attualmente in essere non è asseverato. Perché fu stipulato nel 2016, quando l'asseverazione non era richiesta:

Sì, errore mio, mi ero persa il passaggio.

Spese zero non sono, però. L'asseverazione in primis. Tempo suo o di qualcuno da mandare/pagare.
Ma un altro aspetto importante è legato alla durata stessa. Facendo un nuovo contratto si allungano per @anna p. i tempi per un'eventuale disdetta per riottenere l'alloggio.

 

[uva]

Sì, è vero @Aidualc : l'asseverazione è a pagamento. Ma se è l'unico sistema per usufruire tranquillamente dell'aliquota IMU agevolata, è un costo motivato.

un altro aspetto importante è legato alla durata stessa

L'ho pensato anch'io, e credo ne sia consapevole anche @anna p. avendo scritto

non ci sono terzi fini da parte mia nel non voler stipulare un nuovo contratto,

Può essere problematico doversi spostare dal suo Comune di residenza a quello in cui si trova l'immobile. A parte la scomodità, se si tratta di zone arancioni occorre viaggiare muniti dell'autodichiarazione.

 

[anna p.]

Infatti, la durata non è un problema, e neanche il controllo da parte di un' Associazione firmataria dell' Accordo Territoriale lo è.
Il punto è proprio questo

Può essere problematico doversi spostare dal suo Comune di residenza a quello in cui si trova l'immobile. A parte la scomodità, se si tratta di zone arancioni occorre viaggiare muniti dell'autodichiarazione.

oltre al costo da sostenere.
Ma, al di là di tutto,

per usufruire tranquillamente dell'aliquota IMU agevolata

credo che la "tranquillità" me la dovrebbe garantire il rispetto della Normativa, le cui direttive non sono a discrezione dell' impiegato di turno.

Mah, vediamo che dice il funzionario, vi farò sapere.
Io mi sento anche supportata da voi e quindi, per principio, il contratto non lo rifaccio.