Studio medico e categoria catastale A3

[Un giocatore]

Il Comune nega l'autorizzazione perché necessita da una autorizzazione ASL, per altre attività direzionali si possono fare anche con un A/3

Infatti, sono problemi dell'inquilino.

 

[uva]

Grazie della risposta uva, a giudicare dal post che ti riporto in basso, i Comuni hanno tutti gli strumenti "coercitivi" per obbligare i proprietari di immobili a cambiare categoria catastale e ad allinearla al tipo di contratto di locazione che hanno sottoscritto.
Qualcuno sa dirmi qualcosa di più in merito? Grazie anticipate
Ecco il post a cui mi riferivo: Cambio categoria catastale | propit.it - Forum per la Casa

Mi sembra strano che il Comune possa obbligare il proprietario a cambiare la cat. catastale dell'immobile.
A parte il costo della pratica, riclassificare un appartamento da A 3 ad A 10 comporta un aumento (a volte non indifferente) della rendita catastale, quindi il proprietario pagherebbe più IMU. E se finita la locazione commerciale decidesse di affittarlo uso abitazione, dovrebbe rifare la pratica per tornare alla cat. catastale originaria?!?
Né ritengo che l'Agenzia delle Entrate si occupi di verificare la coerenza tra la cat. catastale e il tipo di contratto di locazione stipulato (nel mio caso l'Agenzia delle Entrate di Torino non lo ha fatto).
Quindi mi pare sia opportuno risolvere il contratto di locazione chiedendo al proprietario il risarcimento delle spese già sostenute dal conduttore.

 

[Un giocatore]

Quindi mi pare sia opportuno risolvere il contratto di locazione chiedendo al proprietario il risarcimento delle spese già sostenute dal conduttore.

Perché il locatore ha qualche colpa? Quale, in concreto?

 

[uva]

Perché il locatore ha qualche colpa? Quale, in concreto?

Art. 1575 Codice Civile: il locatore ha l'onere di mantenere la cosa locata in "stato da servire all'uso convenuto".
Nel caso in esame l'uso convenuto è l'esercizio di un'attività in campo sanitario che necessita di autorizzazione dell'ASL.
L' ASL non concede l'autorizzazione in base alla cat. catastale dell'immobile.
Io ne deduco che il locatore è in difetto perché non permette al conduttore (che ha già eseguito dei lavori a sue spese) "il pacifico godimento durante la locazione".

 

[peopeo]

Mi sembra strano che il Comune possa obbligare il proprietario a cambiare la cat. catastale dell'immobile.

In caso mancata presentazione della variazione catastale, il Comune può richiederla ai sensi della legge 311/2004, art. 1, comma 336, indicando anche la data di decorrenza fiscale con recupero di tributi pregressi, applicazione di sanzioni, interessi di mora. In caso di mancato adempimento provvede all’accertamento, con addebito degli oneri, l’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate). Anche questo ultimo Ufficio può richiedere la variazione catastale ai sensi dell’articolo 1, comma 277 della legge 244 (finanziaria per il 2008).

 

[giacoesposito]

Ho trovato un interessante passaggio sul web che, ahimé, non è rassicurante per la mia situazione:
Obblighi del locatore nel caso di locali inidonei ad attività commerciale
"Secondo la giurisprudenza assolutamente maggioritaria, non è onere del locatore, salvo patto contrario, ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato. Pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene dato in locazione.
Inoltre, la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

 

[Un giocatore]

la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione

Infatti, che ne sapeva il locatore delle intenzioni del locatario?

 

[giacoesposito]

Nel mio caso il locatore le conosceva bene, tant'è vero che nel contratto è chiaramente specificato "per uso studio medico"

 

[Un giocatore]

Nel mio caso il locatore le conosceva bene, tant'è vero che nel contratto è chiaramente specificato "per uso studio medico"

"Studio medico" è una dizione generica. Lo psicoterapeuta medico è un medico ma non necessita di attrezzature particolari. Quindi per lui un immobile A3 va bene.

 

[giacoesposito]

Allora, ho appena consultato il mio legale di fiducia e mi ha suggerito di giocarmela ugualmente in tribunale dal punto di vista civilistico, ovviamente dopo aver invitato tramite raccomandato a/r il locatore ad adeguare la categoria catastale dell'appartamento, riportando magari anche il testo inserito da @peopeo nel messaggio #15. Vi terrò aggiornati, un caro saluto e grazie anticipate!