Spese straordinare e nudo proprietario

[fabjjo]

Buongiorno,
Ho la nuda proprietà di un appertamento nel quale risiedo e mia madre ha l'usufrutto.
L'assemblea condominiale ha deliberato il lavori di ristrutturazione facciata interna + cornicione.
La mia domanda è la seguente, posso scaricare le spese sostenute nel mod 730 come nudo proprietario? Essendo nudo proprietario residente nell'appartamento posso considerare come prima casa?
Grazie mille.

Fabio RM

 

[User_29045]

Come evidenziato in neretto, la spesa in questo caso - essendo di notevole entità - spetta al proprietario (cioè l'usufruttuaria). Dunque sarà tua madre a poter recuperare le spese sostenute.

FONTE DELLA CITAZIONE SOTTO RIPORTATA: http://www.ilsalvagente.it/Sezione....+proprietario+e+usufruttuario&idSezione=16681

La suddivisione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario è regolata dagli articoli 1004 e seguenti del codice civile, secondo cui al primo spettano “gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. E le ripartizioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”.
L’articolo 1005 c.c. mette invece a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, ossia “le riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzioni delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”. Ma questa elencazione è tutt’altro che tassativa e non è esaustiva: per un elenco completo ci vorrebbero molte pagine del nostro settimanale.
In linea generale, perciò, si ritiene che rientrino nelle riparazioni straordinarie le spese non prevedibili come effetto normale dell’uso e del suo godimento, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo sia sproporzionato rispetto al reddito prodotto dalla cosa stessa.
In pratica, quindi, se i lavori di manutenzione dei balconi e della pavimentazione, dei cornicioni dell’edificio, degli intonaci e della pittura della facciata dello stabile sono opere di notevole entità, anche e soprattutto da un punto di vista della spesa, i relativi oneri spettano al proprietario.
In ogni caso, la Corte di Cassazione (con sentenza 4 gennaio 1969, n. 10) ha stabilito che la qualificazione delle opere e l’attribuzione all’una e all’altra categoria (innovazioni, ricostruzioni, opere di straordinaria manutenzione e affari di ordinaria amministrazione e di godimento delle cose e dei servizi comuni, ndr), spettano al giudice di merito, che può effettuare anche indagini di fatto.

 

[User_29045]

Essendo nudo proprietario residente nell'appartamento posso considerare come prima casa?

Non basta la residenza per poter dichiarare che sia prima casa. Sennò io avrei risolto il mio problema esistenziale, scambierei la mia prima casa (di 60 metri quadrati) con la mia seconda casa (di 120 mq), pagando anche meno IMU.

 

[fabjjo]

Scusa forse non ho ben capito.
Si parla di proprietario che sono io che ho la nuda proprietà.
Mia madre da usufruttuaria non è proprietario.
Da quello che mi è stato detto essendo una spesa straordinaria che dovrebbe aggirarsi intorno ai 4000/5000 ero spetta a me come proprietario.
Sbaglio?

 

[User_29045]

Proprietario e nudo proprietario sono giuridicamente due figure distinte.

Potrei dire, per spiegare meglio, che:

nudo proprietario + usufruttuario = proprietario

Spero che ora sia chiaro.

Tu in qualità di "nudo proprietario" non devi neanche dichiarare la casa nel modello 730, mentre invece è obbligata a farlo tua madre, che è "usufruttuaria".

Da ultimo, citando quanto sopra da me copiato dal sito riportato, ritengo che in questo caso le spese siano di notevole entità (4000-5000 euro) e pertanto vanno sostenute dall'USUFRUTTUARIO e non dal nudo proprietario:


L’articolo 1005 c.c. mette invece a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, ossia “le riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzioni delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.

Ricorda solo che tu per l'Agenzia delle Entrate non esisti, in qualità di nudo proprietario, esisti solo per sostenere le spese indicate in corsivo qui sopra.

Il recupero IRPEF delle spese ingenti sopra indicate potrà farle senz'altro tua madre, usufruttuaria.

La tua residenza finalizzata a considerarla prima casa non conta.

 

[User_29045]

Il nudo proprietario, che sei tu, è la figura più debole, in quanto:

a) Non vota alle Assemblee (lo fa solo l'usufruttuario);

b) Non può affittare la casa (può farlo solo l'usufruttuario);

c) Non può vendere la casa (può vendere la "proprietà per 1/1" solo partecipando all'atto di compravendita congiuntamente all'usufruttuario; può però, autonomamente, cedere ad altri la sola nuda proprietà a titolo oneroso);

d) Non partecipa alle spese ordinarie, ma solo a quelle straordinarie, ossia “le riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzioni delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”

e) Diventa proprietario per 1/1 solo al decesso dell'usufruttario, recandosi all'Agenzia delle Entrate, pagando la tassa prevista, e facendo la cosiddetta "riunione di usufrutto".

Torno a ripetere, la spesa può sostenerla tua madre - usufruttuaria - e sarà lei a recuperare l'IRPEF su questa spesa, se rientra nelle spese di recupero del patrimonio edilizio.

 

[essezeta67]

Adesso che possessore ha elencato tutte le ipotesi posso dire la mia:
l'agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese - proprietari o nudi proprietari, usufruttuari, aventi diritto di uso, abitazione o superficie, locatari o comodatari, soci di cooperative indivise ecc. ecc. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento purchè ne sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell'immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.
In parole povere sia madre che figlio possono godere di agevolazioni: ne usufruisce che si fa intestare le fatture e ne esegue il pagamento con bonifico.
Magari il figlio ha un reddito più alto e può avere più IRPEF trattenuta dalla quale detrarre le spese sostenute.......Saluti.

 

[fabjjo]

C'è un tacito accordo con mia madre io pago tutte le spese e per l'appunto queste spese per il rifacimento del cornicione le avrei pagate io. (Ho anche pagato l'IMU per conto di mia madre.)
Quindi se chiedo all'amministratore di emettere la fattura a mio nome e provvedo a pagarla con bonifico in questo caso potrei essere rimborsato.
Bè questa è una buona notizia.

 

[essezeta67]

Sì, si proprio così!!!!

 

[Solaria]

Magari fosse come dice possessore! purtroppo il nudo proprietario è quello che deve sostenere tutte le spese di notevole entità, mentre all'usufruttuario spettano solo quelle di ordinaria manutenzione. Naturalmente nel tuo caso non ci sono problemi perché l'usufruttuaria è tua madre e siete già d'accordo che le spese sono a tuo carico. L'IMU invece, è a carico di tua madre ed è giusto che tu la paghi a suo nome. Quindi procedi tranquillamente come ti ha consigliato essezeta67.