Sono in alto mare….. Ma è colpa innanzitutto dell’agenzia immobiliare!

[roberta25]

Tutto è iniziato dall’agenzia immobiliare: proposta d’acquisto accettata per appartamento COMPLETAMENTE RISTRUTTURATO (costo di un appartamento completamente ristrutturato).
Atto notarile fatto senza il minimo accenno al certificato di agibilità.
L’appartamento deriva da un frazionamento. Nel comune del mio paese si può frazionare con una DIA, ma va sotto la categoria “ristrutturazione”.
Rogito fatto prima ancora che finissero ufficialmente i lavori (la chiusura della DIA viene fatta due anni dopo l’acquisto). Casa consegnata quando manca anche la porta. Nonostante ciò sull'atto notarile si riportano le agevolazioni come prima casa. Ne deriva anche la residenza.
Invece, anche dopo il fine lavori, la casa venduta risulta sprovvista del certificato di agibilità.
Mi viene detto dal geometra (da approfondire): “in una casa che deriva da frazionamento consentito con DIA, se il fine lavori avviene dopo il rogito notarile è implicito che al certificato di agibilità dovrà provvedere l’acquirente”.
Chiedo agli esperti del forum due parole a riguardo …. In attesa di sapere come pensa di muoversi l’avvocato.

 

[tovrm]

Temo che il tuo geometra abbia ragione, dal momento che non probabilmente non avete stabilito diversamente nel rogito.
Purtroppo, queste questioni (come altre) vanno affrontate e disciplinate prima del rogito, ad esempio lasciando una quota del prezzo pattuito presso il notaio a tutela di eventuali inadempimenti contrattuali. Assolti tali obblighi, il notaio liquida il venditore.

 

[roberta25]

Ma allora il pagamento degli oneri di costruzione che il comune ad un certo punto ha richiesto al venditore (per l'aumento delle unità immobiliari) - rimandando di parecchi giorni l'inzio dei lavori rispetto alla DIA precedentemente consegnata - che c'entrano con una pratica appartenente alla categoria delle ristrutturazioni?

 

[tovrm]

Immagino, non avendo le carte a disposizione, che il venditore abbia richiesto ed ottenuto un permesso a costruire e che tali oneri siano connessi a tale pratica. Si tratta comunque di una ristrutturazione.

 

[mtr]

Gli oneri si pagano al di là del titolo edilizio.
Credo che l'agibilità debba richiederla tu, ormai, quale proprietaria attuale, però ti puoi rivalere sul venditore perchè ha omesso di comunicarti dati fondamentali riguardanti l'immobile, quali la mancanza dell'agibilità.
Il venditore ti ha almeno dato tutti i documenti relativi agli impianti?

E il notaio dove lo mettiamo? Mi sembra un po' pressapochista..

 

[roberta25]

Il venditore ti ha almeno dato tutti i documenti relativi agli impianti?

Non mi ha dato assolutamente nulla sugli impianti. Il notaio è un gran disonesto e una bruttissima persona... Spero tanto che il colleggio dei notai prenda una decisione definitiva. Quando avrò tutte le carte in mano, vedrò se esiste la possibilità di segnalare la sua estrema scorrettezza, e come detto sopra, il suo estremo pressappochismo. Ma mi venne detto "E' lui che ha tutte le carte di tutti e 4 gli appartamenti, la compravendita dei 4 immobili va fatta presso di lui... Tanto un notaio vale l'altro". Poi ho capito CHE NON E' PER NIENTE COSI'.. E che ci sono notai bravissimi e soprattutto onesti. Non c'è la conformità neanche dell'impianto del gas. L'impianto idraulico ha già dato gravi segni di malfunzionamento, non essendo stato realizzato a regola d'arte. Con questa modalità di realizzare NUOVE case via frazionamento con DIA, invece che con Permesso di Costruire, è permesso fare tutti i lavori al nero, compresi gli impianti. Tanto al comune si sono accontentati della chiusura della DIA dove il geometra dichiara che i lavori sono conformi al progetto. Dice l'avvocato che sarebbe gravissimo se questo dovesse comportare per me l'impossibilità di acquisire il certificato di agibilità. O se dovesse comportare grosse spese e tempi lunghi per ottenere la garanzia che gli impianti sono sicuri.

 

[Jrogin]

Tanto al comune si sono accontentati della chiusura della DIA dove il geometra dichiara che i lavori sono conformi al progetto.

Ma il progetto cosa dice relativamente agli impianti?
Perchè se si parlava anche del rifacimento degli impianti credo che il geometra che presentato la fine lavori (chiusura della DIA) avrebbe dovuto allegare le certificazioni di conformità degli impianti e la loro esecuzione a regola d'arte.

 

[mtr]

Senza nasconderci dietro a un dito, la situazione è certamente complessa.
A quanto vedo hai già messo la faccenda nelle mani di un avvocato: ma a parte dirti dei 'tempi lunghi' ti ha districato la faccenda?
In questo caso l'avvocato deve essere amministrativista, perchè sono loro che conoscono regolamenti & Co.
Facciamo un po' di ordine; bisogna che tu spieghi al forum:
1) l'agenzia che documenti ha fornito, cioè il compromesso cosa riportava;
2) a catasto, come è inquadrato l'immobile OGGI;
3) al Comune -Ufficio per la Visura dei Progetti- c'è copia del progetto depositato, quindi da lì -come sottolinea Jrogin- si vede bene quali sono state le approvazioni.
Io ti consiglio di avere A TUE MANI i documenti di cui sopra, proprio affinchè tu abbia una visione completa e precisa delle caratteristiche di tutta la faccenda.
A catasto impieghi un'oretta; all'ufficio visura del Comune -da me- è un po' più lunga, ma nel giro di una 20ina di giorni abbiamo tutto.
Questi due documenti -compromesso e rogito ovviamente li hai già- sono la base per capire bene cosa succede.

Se vuoi, riporta sul forum informazioni integrative, che -se possiamo- ben volentieri ti chiariamo la situazione.

 

[roberta25]

1- La proposta d’acquisto prevedeva “appartamento completamente ristrutturato da consegnare entro il 31 dicembre del 2007. Si allega DIA di luglio 2007”. Invece è stato consegnato quasi un anno dopo per motivi loro (il comune chiese il pagamento degli oneri di costruzione circa 2 mesi dopo… purtroppo, rinviando l’inizio dei lavori, che invece erano già iniziati). L’inizio dei lavori consentito dal comune è a ridosso del rogito, a circa 20 giorni dal rogito. Tuttavia mi sembra di aver capito leggendo alcuni articoli sul tema, che se il comune richiede delle integrazioni trascorsi i 30 giorni dalla DIA, decade la prescrizione dello slittamento dell’inizio dei lavori. Non a caso la DIA è stata presentata a fine luglio, con agosto di mezzo e gli uffici del comune svuotati.
2- Al catasto prima era appunto il salone, ora c’è una appartamentino
3- Al comune c’è questa DIA generale che ha per oggetto una “diversa distribuzione degli spazi interni” poi nella pagina successiva “diversa distribuzione degli spazi interni per realizzate 4 unità immobiliari al posto di quello esistente. Chiusura dei lavori consegnata a giugno 2010, in cui si dichiara che i lavori sono stati ultimati a dicembre 2009. Al catasto la nuova situazione dei 4 appartamenti al posto di uno, figurava già nel 2007 . Verso agosto 2010 mi arriva una lettera di verbale di accertamento dal catasto [in cui assegnano alla mia casa un diverso valore catastale] e per questo motivo incarico un geometra di andare al comune a visionare la pratica. Dopo alcuni giorni mi fa, come vi ho scritto sopra: “C’è il fine lavori , ma non ci sono le dichiarazioni di conformità. Comunque spetta a te, richiedere il cert. d’agibilità, visto che la chiusura dei lavori è successiva al rogito” – datato aprile 2008.
Può darsi che le abbiano consegnate dopo? L’unica cosa che ho fatto scrivere sull’atto di compravendita (io profana di tutto…) è che il venditore garantisca sugli impianti. E nella riga successiva il notaio è stato BEN FELICE di aggiungere “tuttavia non si allegano le dichiarazioni di conformità al presente atto, sollevando me notaio da qualsivoglia responsabilità”.

Di certo, come scrive mtr (che ringrazio moltissimo, come ringrazio tutti gli altri professionisti e non, che mi rispondono) andrò di persona al comune a questo punto. La situazione è ingarbugliata lo so.. Dice mia madre: il giorno dell’atto di compravendita l’agente immobiliare e il venditore sembravano il gatto e la volpe. Non me lo scorderò mai!! Soprattutto questa cosa dell’agibilità mi dà molto molto fastidio!! Perché gli altri tre appartamenti sono stati affittati e agli affittuari non interessa nulla. Ultima cosa, non c’era un funzionario della banca (almeno lui forse poteva nominare sto benedetto certificato di agibilità)… Ho preso il mutuo tramite una banca on –line, che aveva tassi concorrenziali. Però questi non li vedi mai, comunicano via mail e messaggi sul telefono. E spediscono assegni circolari.
Relativamente all’avvocato spero di non aver sbagliato anche stavolta. Gli chiederò se è amministrativista. GRAZIE di nuovo e ciao a tutti. Tra qualche giorno vi comunico le novità (che sono al ritmo di una al giorno).

 

[mtr]

Alcune veloci osservazioni:
1) non si può applicare 'diversa distribuzione ddegli spazi interni' in qs caso, perchè si tratta di FRAZIONAMENTO (per il quale è il permesso di costruire ad essere necessario, a meno che nella tua regione non abbiano legiferato altrimenti);
2) che fossi tu a doverti fare carico degi incombenti relativi al'immobile -una volta divenuto di tua proprietà- non ci voleva un geometra per dirtelo, ma il tuo avvocato (cosa dice lui/lei della faccenda?); mentre per il discorso sulle dichiarazioni/certificati di conformità, non basta sapere che non ci sono ma -visto che questo fatto era già risaputo- che NELLA DIA fosse scritto che sarebbero stati allegati.
Il geometra doveva verificare anche questo...
Comunque in questo caso anche il Comune -che ha accettato la fine lavori incompleta- è responsabile.

In sintesi, per mia conoscenza professionale:
1) devi valutare se il titolo edilizio -cioè la DIA- fosse effettivamente corretto per il tipo di intervento;
2) muoviti con l'atto di compravendita in mano per esigere le 'garanzie sugli impianti' che è esplicitata;
3) una volta che hai le conformità impiantistiche e la verifica sulla regolarità edilizia dell'intervento chiederai tu l'agibilità: se i documenti sono in regola andrai a spendere qualche centianio di auro ma lacosa finisce finalmente bene.
Per te.
Sarà invece giustissimo agire contro qs personaggi.