Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[Extraterrestre]

Carramba che sorpresa!!!
Pensavate che fossi schiattato, eh? Ed invece no, rieccomi di nuovo qui per la vostra immensa gioia …
Uva, mia vittima prediletta, grazie sempre per le preziose e certosine risposte. Ormai anticipi anche le domande che magari desidero porti e poi mi dimentico di farti come quella di poter chiedere all’amministratore il poter inviare i bollettini al mio indirizzo anziché imbucarli direttamente (senza nemmeno la busta) nella buca delle lettere.
A proposito, ti starai probabilmente domandando com’è evoluta la situazione del mio appartamento. Rimasta perfettamente identica a quella che conoscevi: non ho avuto modo di occuparmene anche per piccoli problemi di salute che mi hanno allontanato da tutto, Non ho avuto neanche la volontà, il coraggio di sentire i messaggi vocali lasciati dall’aspirante inquilino con cui stavo trattando. Volevo prendere tempo, decidere senza essere pressato ed alla fine non li ho aperti più (ho tenuto pure il telefonino spesso chiuso per paura di non sapere come rispondere.. Ed i suoi messaggi vocali non ascoltati per non fargli vedere che li avevo uditi senza rispondergli -il suo secondo audio, ossia l’ultimo, riporta la data del 27 nov.-). Comunque credo mi stia tacitamente avviando ad uno scioglimento tacito della trattativa. Lo so che non è stato il massimo agire così, ma l’incertezza, il non volermi sbilanciare, il non aver avuto la forza di prendere una decisione alla fine ha paralizzato anche il mio agire. E ovviamente non ho ancora contattato nessuno per eventualmente cercare altri inquilini (a parte che dovrei cercare prima chi me lo risistemi un po’. Tra parentesi mancano anche le chiavi a tutte le porte, bagno compresa. Uff!!! E quando si affitta penso che almeno la chiave della porta del bagno vada data; no?). Insomma una situazione di completo stallo.

Se il suo amico avvocato le consiglierà di opporsi alla tua richiesta di rimborso per conguaglio riscaldamento

Uva, ma sai che ti dico? Che riguardando con più attenzione il prospetto del saldo riscaldamento 2023/24 vi è riportato, contrariamente a tutte le altre spese, un -318,00 €, quindi forse, boh, non voglio illudermi, ma potrebbe essere addirittura un credito il saldo riscaldamento (l’amministratore poi mi avrebbe dovuto scrivere per rispondere a dei mie altri quesiti e non mi ha più risposto). Speriamo sia così, almeno potrebbe lenire un pò il saldo 2024 quota inquilina.

Non la riguarda e nulla le è dovuto in merito, né spiegazioni né un compenso.

Sì, ma se mi manda un messaggio whatsapp che chiede informazioni che faccio non rispondo Se non rispondo lei è probabile che continui a messaggiarmi e magari apparentemente a preoccuparsi pure..

Mi sentirei di aggiungere che adesso sarebbe corretto da parte tua mettere un punto fermo al rapporto con i Bangladesh.
Se li escludi è giusto avvisarli in modo che inizino a cercare un'altra abitazione.
Trascinare a lungo una trattativa senza giungere alla conclusione danneggia sia il locatore (sostiene delle spese e non incassa l'affitto) sia l'aspirante inquilino (rischia di perdere altre opportunità).

Infatti, non sono stato troppo corretto verso di loro e me ne dispiaccio. Solo che non so se è il caso di riutilizzare la scusa di aver perso per la seconda volta il cellulare per fargli capire che la trattativa è ormai naufragata (magari inventando la scusa che tu mi suggeristi la prima volta, ossia che l’appartamento serve alla figlia di un mio amico per andarci a vivere col suo fidanzato e che l’ho saputo solo adesso e non posso dirgli di no. O sennò quell’altra che il mio commercialista ha richiesto una fideiussione bancaria.. solo che poi non vorrei che riuscissero a tirarmela fuori …), sempre che non mi abbiano già loro salutato anticipandomi…
Va be’, comunque questo scritto era giusto per farti ora un veloce resoconto dato che mi ero eclissato. Adesso devo cercare di capire come pagare l’IMU a Roma con l’appartamento locato a canone concordato sino al 31 agosto, anzi quasi quasi mi sposto provvisoriamente su di un’altra traccia sperando di venirne a capo. Ciauz dolcissima Uva e grazie ancora di tutto …

 

[uva]

ti starai probabilmente domandando com’è evoluta la situazione del mio appartamento

Innanzitutto ben tornato!
Mi sono ricordata di te verso fine novembre, perché ero vicino a casa tua:

Il mio appartamento è alla Balduina,

Ho partecipato ad un convegno a Roma e mi sono fermata per qualche giorno di vacanza. Una mattina scendendo da Monte Mario siamo passati dal tuo quartiere e mi sono chiesta "chissà cosa combina l'amico @Extraterrestre !".

piccoli problemi di salute

Mi dispiace, spero tu li abbia superati.

l’ultimo, riporta la data del 27 nov.-

Giorno importante! L'ho festeggiato a Trastevere (era il mio compleanno).
A parte questa coincidenza, sarebbe un fatto positivo se fosse l'ultimo messaggio e i signori del Bangladesh non ti cercassero più. Fossi in te li contatterei per chiudere definitivamente i rapporti in modo cortese, ma se non te la senti non rispondere a loro telefonate/messaggi fino a quando scompariranno.

saldo riscaldamento 2023/24 vi è riportato, contrariamente a tutte le altre spese, un -318,00 €

I saldi a credito vengono riportati all'inizio della stagione riscaldamento successiva e dedotti dal preventivo Controlla il prospetto rate 2024/2025.

se mi manda un messaggio whatsapp che chiede informazioni che faccio

Rispondi all'ex inquilina che stai valutando quale destinazione dare al tuo appartamento. Senza chiarire se lo vuoi riaffittare o vendere o ristrutturare. Sii cortese ma breve e generico: sono argomenti che non la riguardano.

la scusa di aver perso per la seconda volta il cellulare

Lascerei perdere quella scusa. E' poco credibile, e anche un po' ridicolo, dire più volte di aver perso (e poi ritrovato) il cellulare.
Non gli devi spiegazioni, però sarebbe cortese scrivergli che hai preso altre decisioni in merito al tuo appartamento (senza specificare quali) in modo che si attivino per cercare un'altra soluzione abitativa. Li ringrazi, li saluti augurandogli buona fortuna/vita/whatever; e fine della storia.

 

[Extraterrestre]

Ciao Uva,
come stai? Sembra ieri che mi dicevi del tuo compleanno e di quando ti venni in mente perché ti trovavi in zona Balduina ed invece sono passati già quasi 4 mesi.
Ma prima di tutto ce l’hai una sedia? Ho come la sensazione che verrà un po’ lunghetto …
Per quanto riguarda l’appartamento, me ne sono un po’ disinteressato, anche perché assorbito da altri problemi inerenti la successione di mio fratello (ho aperto un thread proprio pochi giorni fa nell’apposita sezione).
Riguardo l’ex l’inquilina il rapporto è continuato nel senso che io quando sono andato a vedere l’appartamento trovavo delle comunicazioni ancora indirizzate a lei, o a sua madre, e gliele lasciavo nella buca avvertendola che se voleva poteva andarsele a prendere (cosa che lei ha gradito tantissimo). Non mi ha però mai rivolto domande sulle persone che si erano interessate all’appartamento e a lei riconducibili, né se ci fossero stati altri eventuali aspiranti inquilini interessati all’immobile.
Per quel che concerne invece il tizio del Bangladesh, con cui ero ad un passo dal siglare l’accordo (gli avevo chiesto solo qualche giorno di tempo per redigere il contratto guidato dalla DokiCasa), non mi sono più fatto sentire (eh, lo so, non è stato affatto un bel comportamento, ma il coraggio di voler chiudere definitivamente con lui non mi è mai arrivato e così alla fine ho agito come peggio non potevo: non avvisandolo e ciò mi rattrista non poco. Lui è ricomparso su whatsapp il 4 gennaio e l’8 febbraio, mandandomi dei saluti animati e poi iuna gif con su scritto “ti auguro una buona giornata” a cui però non ho mai risposto. L’ho visualizzata solo di recente. Poi, sì, ho tenuto pure spesso il cellulare spento, ma non credo si rifarà più vivo, eventualmente gli dirò che sono stato in ospedale e che poi, come mi avevi suggerito inizialmente tu, l’appartamento è poi servito alla figlia di un mio amico a cui non potevo dirgli di no -parlare di fideiussione ad uno del Blangadesh mi sa che sarebbe fiato sprecato: è un termine che nemmeno tutti gli italiani conoscono-).
E adesso veniamo all’attualità, l’ultima volta che sono andato a dare un’occhiata all’appartamento il portiere mi ha richiesto di nuovo il numero di telefono dicendomi che c’erano delle persone (italiane ) che gli sembravano tanto a modo e fortemente interessate ad esso (una coppietta) e che erano giá venute per la terza volta a chiedere informazioni. Nonostante gli avessi già rilasciato le chiavi ed il numero gli ho ridetto che avrebbero potuto contattarmi e così, dopo averlo visitato, mi hanno rilasciato una loro scheda di presentazione che, se avrai tempo e voglia di leggerla, io qui riporto:
«Siamo R e P una coppia dal 2016, di 35 e 33 anni.
Ad aprile 2022 siamo andati a convivere, abbiamo tentato questo esperimento che per fortuna è andato a buon fine, tanto che a luglio del 2024 ci siamo sposati.
Il nostro primo affitto, nonché la casa dove ci troviamo ancora oggi, è stato un po’ un salto nel vuoto, avevamo un conoscente con questo appartamento sulla Cassia, la zona sopra Tomba di Nerone, e pensavamo potesse essere un buon punto di partenza poiché si trova “a metà strada” tra i genitori dell’uno (che vivono …) e dell’altra (che invece sono verso … ). Tuttavia nel tempo ci siamo trovati abbastanza male, ci aspettavamo di più dal quartiere e i collegamenti in generale
sono condizionati da un traffico costante e quotidiano.
Per questo motivo sei mesi fa abbiamo comunicato al padrone di casa che finiti i primi tre anni di contratto non avevamo intenzione di rinnovarlo. Da allora abbiamo iniziato una ricerca attiva, ma il mercato è piuttosto difficile in questo periodo storico, tra agenzie immobiliari non molto competenti e
gli affitti esclusivamente turistici del Giubileo.
È così che abbiamo deciso di tentare anche approcci diversi, attraverso il contatto diretto ai portinai di zona, ed è così, infine, che siamo arrivati a Via Seneca n….
L’appartamento ci è piaciuto molto, ha tanto potenziale! Ha bisogno di tirarsi un po’ su, ma nulla che non si possa risolvere.
Qui la mente di R, architetto, vola in alto, ma ci pensa P, consulente informatico e molto più
razionale, a metterle un freno! Ecco, possiamo dunque introdurre un ultimo aspetto per farci conoscere meglio: le nostre occupazioni.
Entrambi abbiamo contratti a tempo indeterminato in due multinazionali, le nostre RAL sommate superano i 65.000 €. R. non è più libera professionista, oggi si occupa di sviluppare nuovi progetti per le Pubbliche Amministrazioni in una società di energia, mentre P. è quadro e coordina gruppi
di programmatori per l’informatizzazione dei processi a vari clienti europei.
Dunque eccoci qui, è difficile condensare una storia in una pagina, ma possiamo dire di averci provato.
In sintesi saremmo interessati ad approfondire il discorso sull’appartamento e saremmo disponibili da subito. Per quanto riguarda eventuali rifiniture e sistemazioni, possiamo discuterne, la buona volontà non ci manca.
Speriamo di sentirci presto e grazie per aver letto tutto questo sermone.
R&P».
Bene, nel caso fossi stata così folle da leggerlo per davvero , cosa te ne pare Se confermato poi anche dalle carte ufficiali ti sembrano affidabili da un punto di vista economico o dovrei chiedere loro ulteriori garanzieLei ha poi scritto, nel messaggio whatsapp che accompagnava questo file pdf che ho ora ricopiato, che quando voglio possiamo sentirci telefonicamente o anche vederci. Io però, abitando in un’altra regione, prima di incontrarli vorrei chiedere di spedirmi le loro dichiarazioni dei redditi e documenti o pare brutto? O sembra che non mi voglia fidare di loro? Sì, insomma tu che mi suggerisci di fare a questo punto? E poi al portiere, qualora l’affare si concludesse, quanto dovrei dargli per “ringraziarlo” di essersi prestato a mettermi in contatto con loro e a far loro visionare l’iappartamento (l’agenzia immobiliare l’altra volta si prese da me, oltre che dall’inquilina se ben ricordo, una rata di canone da 1.050 € + IVA al 22%. Certo non è che lui abbia fatto tutto il lavoro dell’agenzia visto che sono andati loro dal portiere, però è giusto come mi dicesti l’altra volta, esser riconoscenti. E poi avere il portiere come amico fa sempre comodo)? Ci credi se ti dico che mi sento molto più confuso della prima volta: sarà che gli altri mi sembravano dei bontemponi e quindi veniva tutto più facile, ma con questi due non vorrei fare la figura di uno che non sa che pesci prendere . «Extraterrestre, ma come ti trovo peggiorato» …
A loro ho proposto un contratto a canone concordato 3+2 da 1.070 € (anche se ero e sono indeciso se offrirgli questo o quell’altro 6+2 da 1.170 €. Mentre quelli a canone libero penso che sarebbero troppo “rivoluzionari” per me. Preferisco questi che, un briciolo, ho imparato a conoscerli. Poi, non percependo altre entrate, penso siano anche più vantaggiosi per me).
Perdonami Uva, ti avrò fatto come mio solito una capoccia come un pallone , pertanto sperando che riuscirai a sopravvivere anche questa volta ti ringrazio infinitamente e caramente ti saluto .

 

[Extraterrestre]

Ah, e poi altra cosa («Ancora????»): dando per buono ciò che lei mi hanno scritto, quante rate di locazione come cauzione chiedo? Sempre tre o potrei qui anche abbassarle a due così diminuisco la somma, comprensiva degli interessi, da restituire loro? Cosa mi suggerisci? Denghiuu …

 

[uva]

Ciao @Extraterrestre , ben ritrovato!

problemi inerenti la successione di mio fratello (ho aperto un thread

Ci avevo dato un'occhiata e, pur non essendo esperta in materia, mi pare che tu non possa rivendicare alcun diritto. Se tua cognata fu nominata erede universale ha correttamente ereditato tutto il patrimonio di tuo fratello esistente al momento del suo decesso, anche quanto acquisito da lui posteriormente alla redazione del testamento. Eventuali legittimari lesi nei loro diritti potrebbero avanzare rivendicazioni, ma fratelli/sorelle non sono (quindi tu non sei) legittimari. Fossi in te non pagherei avvocati per intraprendere azioni legali.

persone (italiane ) che gli sembravano tanto a modo e fortemente interessate

Questa è una buona notizia!
Dimentica i signori del Bangladesh e concentrati su questa coppia che, leggendo la loro presentazione, evidenzia caratteristiche positive:
1) Scrivono i motivi che li inducono a cambiare casa;
2) Hanno correttamente presentato disdetta al loro attuale proprietario osservando il preavviso di legge di 6 mesi;
3) Lavorano entrambi con contratti a tempo indeterminato e reddito congruo.
I locatori disposti a stipulare contratti di lunga durata in località turistiche sono molto avvantaggiati in questo periodo storico di affitti brevi/case vacanza e giustamente vagliano con attenzione le candidature. A febbraio sono stata in Vaticano per il Giubileo degli Artisti e parlando con persone di Roma mi dicevano come sia difficile per le famiglie trovare casa in affitto per un periodo medio/lungo.

vorrei chiedere di spedirmi le loro dichiarazioni dei redditi e documenti

Devi assolutamente visionare copia dei loro documenti e codici fiscali, contratti di lavoro, ultime buste paga, ultimi pagamenti (bonifici) dell'affitto al loro attuale proprietario.
Non è "brutto"; è doveroso seguire un iter serio, come farebbe qualsiasi proprietario e agenzia immobiliare, piuttosto del pasticcio in cui sei stato coinvolto con il Tizio del Bangladesh.
Quando avrai esaminato il tutto potrete fissare un appuntamento per incontrarvi nell'appartamento. Sapendo che abiti lontano, se sono seriamente interessati non avranno remore a inviarti subito la documentazione per mail.

 

[uva]

al portiere, qualora l’affare si concludesse, quanto dovrei dargli per “ringraziarlo

Ci sono molte agenzie immobiliari che non chiedono nulla al proprietario, addebitano la provvigione soltanto all'inquilino. Però è giusto riconoscere un compenso al portiere se l'affare va in porto; direi che mezza mensilità del canone stabilito possa andar bene.

ho proposto un contratto a canone concordato 3+2

Se ti puoi impegnare per un periodo più lungo, tieni aperta anche la possibilità del canone libero, più remunerativo del concordato. Non è particolarmente difficile preparare il contratto 4+4; suppongo se ne possa occupare un'agenzia di servizi come DokiCasa, chiedi conferma a loro.
Generalmente il canone non deve incidere più del 35% sul reddito dell'inquilino. Sommando il netto delle due buste paga avrai un'idea di quanto potresti chiedere di affitto a quella coppia senza necessità di coinvolgere un loro garante.

quante rate di locazione come cauzione chiedo?

Consiglio tre mensilità del canone come deposito cauzionale. E' meglio pagare un po' di più al conduttore per interessi legali piuttosto che avere meno cauzione su cui rivalersi in caso di morosità o danni all'immobile.

 

[Extraterrestre]

Sei strepitosa Uva, come sempre. E mi hai dato, pur non dichiarandoti espertissima, anche un tuo parere sulla vicenda della successione. Sì, infatti penso proprio che lascerò perdere, anche se delle ombre, come ho appena scritto a Franci63, restano..
Mi ha poi fatto molto piacere sapere che ti abbiano dato una sensazione positiva i nuovi aspiranti inquilini elencandomi i loro “punti di forza”. Sì, anche a me, pur non avendo assolutamente la tua competenza , è piaciuta molto la loro lettera di presentazione.

Devi assolutamente visionare copia dei loro documenti e codici fiscali, contratti di lavoro, ultime buste paga, ultimi pagamenti (bonifici) dell'affitto al loro attuale proprietario.

Ma basta l’”ultima” busta paga, l””ultimo” bonifico dell’affitto oppure quanti indietro gliene devo chiedere (l’agenzia immobiliare a cui mio fratello si rivolse per il precedente contratto di locazione ci spedìva per quel che riguarda il patrimonio degli interessati all’appartamento, solo l’ultima busta paga e nient’altro)?
Okay, se va in porto la locazione consegnerò al portiere, dentro una busta da lettera, 550 € con un sorriso ed un bel “grazie” .
Eh. cara Uva, ma ormai già ho detto e scritto loro che era a canone concordato indicando chiaramente il prezzo, non sarebbe bello se cambiassi le carte in tavola ora, ti pare (magari il primo anno lo faccio a canone concordato e poi, l’anno dopo, esercito l’opzione della revoca della cedolare secca e passo al libero mercato . Rido perché se si va a dama con loro, mi sa che mai troverò la forza e la volontà di rischiare poi di perderti per passare a canone concordato. Mi conosco Al limite potrei proporre loro il 6+2 a 1.170 €, non lo so se per me sarebbe più vantaggioso. Boh ….)? Poi loro si occuperebbero pure della risistemazione che io, come prevedevo, non sono stato in grado di organizzare lasciando cosi l’appartamento sfitto svariati mesi.
Comunque grazie per le info che mi hai fornito su quanto al limite poter ragionevolmente aumentare nel caso decidessi di passare al canone a libero mercato. Però si guadagnerà pure meno con il canone concordato, però ha anche meno seccature
Perfetto e allora tre mensilità saranno come cauzione. Meglio sempre una ferita piccola anziché rischiarne una maggiore e poi ho calcolato ora il 2% di 1.070 € sarebbe 21,4 €: se pò pure fa..
Grazie davvero di tutto dolcissima Uva, sei davvero il mio angelo custode per quel che concerne le locazioni …

 

[basty]

magari il primo anno lo faccio a canone concordato e poi, l’anno dopo, esercito l’opzione della revoca della cedolare secca

Commetti un errore: la cedolare riguarda la scelta della tassazione.
Indipendente dal tipo di contratto, libero o concordato
Il tipo di contratto non si cambia per tutta la durata proroga compresa. La scelta della tassazione si può fare ogni anno (preventivamente)

calcolato ora il 2% di 1.070 € sarebbe 21,4

Altro errore: l’imposta di registro del 2% si calcola sul canone annuale, non mensile

 

[uva]

basta l’”ultima” busta paga, l””ultimo” bonifico dell’affitto

Io chiedo le ultime 3 buste paga, oltre al contratto di lavoro, e gli ultimi 3 bonifici relativi all'affitto che gli aspiranti inquilini stanno pagando al loro attuale proprietario (per accertarmi che non provengano da uno sfratto per morosità).

il primo anno lo faccio a canone concordato e poi, l’anno dopo, esercito l’opzione della revoca della cedolare secca e passo al libero mercato

Se stipuli un contratto concordato rimane tale per tutta la sua durata.
Puoi soltanto aumentare il canone in base al 75% dell'indice Istat se il contratto contiene la relativa clausola (la si deve scrivere sempre!) e se per quell'annualità passi da cedolare secca a regime IRPEF ordinario preavvisando l'inquilino.

Considera che il contratto concordato implica delle agevolazioni anche se rimani in regime IRPEF ordinario:
1) l'imponibile su cui si calcola l'imposta di registro annua è ridotto del 30%;
2) l'imponibile su cui si calcola l'IRPEF nella dichiarazione dei redditi è ridotto del 5% e di un ulteriore 30%.

ho calcolato ora il 2%

Sì; l'interesse legale sulle 3 mensilità del deposito cauzionale attualmente è il 2% (il tasso può variare ogni anno).
Si paga all'inquilino annualmente, ma alcuni proprietari lo pagano al termine della locazione quando viene rilasciato l'immobile.

Al limite potrei proporre loro il 6+2 a 1.170

Se ti puoi impegnare per 8 anni proponi loro un 6 + 2. Così incasserai un po' di più e loro saranno contenti di poter contare sulla durata più lunga (uguale a quella dei contratti liberi ma con un canone inferiore a quello di mercato).

 

[uva]

sulla vicenda della successione

Se sei certo che il testamento esibito da tua cognata non sia falso, quindi non lo contesti, secondo me puoi fare un ultimo tentativo.
Ipotizziamo che tuo fratello abbia redatto un testamento successivo a quello presentato da lei, depositandolo presso un notaio, nominando anche te come legatario.
Se esiste e se lo trovi, il secondo testamento potrebbe modificare le disposizioni di quello precedente.
Puoi cercarlo presso il Registro Generale dei Testamenti.
Una mia conoscente, incasinata in una questione ereditaria, fece la ricerca. Non trovò, nulla ma almeno si tolse il dubbio e non iniziò un'inutile battaglia legale contro gli eredi del suo compagno.

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