Roma caput inquilinarum

[uva]

persone che vengono a Milano per lavoro

A causa pandemia molti lavoratori sono in smartworking presso la propria abitazione.
Per cui i contratti di locazione transitori, come quelli per universitari che ora studiano in dad e quelli turistici, sono meno richiesti in questo periodo.
Non so come sia il mercato delle locazioni a Milano. Qui a Torino i proprietari che affittavano a lavoratori o studenti fuori sede sono un po' in crisi per carenza di domanda.

 

[lazialia79]

A causa pandemia molti lavoratori sono in smartworking presso la propria abitazione.
Per cui i contratti di locazione transitori, come quelli per universitari che ora studiano in dad e quelli turistici, sono meno richiesti in questo periodo.
Non so come sia il mercato delle locazioni a Milano. Qui a Torino i proprietari che affittavano a lavoratori o studenti fuori sede sono un po' in crisi per carenza di domanda.

E' verissimo, io stessa lavoro da casa; tuttavia, specie nelle grandi città (Milano, Roma), penso che con un po' di pazienza qualcuno che si debba spostare per lavoro si trovi sempre, ad esempio tra gli insegnanti e i lavoratori del comparto scuola; io stessa ho trovato l'attuale inquilino lo scorso Ottobre, semplicemente tenendo il prezzo un pelo più basso.

 

[uva]

semplicemente tenendo il prezzo un pelo più basso.

Più basso nel senso che hai fatto il conteggio del canone in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente a Milano (che si deve considerare per i contratti transitori). Poi hai concordato con l'inquilino di applicare quello più basso risultante nella fascia di oscillazione.
I canoni concordati non sono molto appetibili per il locatore, per fortuna gli permettono di usufruire delle agevolazioni fiscali!

 

[uva]

Sono più appetibili i contratti ad uso turistico. Però a causa delle restrizioni sugli spostamenti, i musei chiusi, i "grandi eventi" che non si organizzano più, di turisti in giro ce ne sono pochi.

 

[lazialia79]

Più basso nel senso che hai fatto il conteggio del canone in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente a Milano (che si deve considerare per i contratti transitori). Poi hai concordato con l'inquilino di applicare quello più basso risultante nella fascia di oscillazione.
I canoni concordati non sono molto appetibili per il locatore, per fortuna gli permettono di usufruire delle agevolazioni fiscali!

No perché l'appartamento è in piccolo comune della Provincia di Milano, non in comune dove vigono accordi territoriali.

 

[mapeit]

Forse @lazialia79 parla di locazioni brevi, ovvero inferiori ai 30 giorni ? Io mi riferivo a quelle nel mio post, non a locazioni transitorie.

 

[giovax]

Direi che sarebbe il modo migliore per dover risarcire l'ex inquilino con le 36 mensilità.

Al momento 15 giorni sono solo la quarantena obbligatoria per chi arriva dall'estero 😂😂, forse dovresti prenotare vacanze di qualche Mesero per stare tranquillo

Questo è un argomento interessante, al quale non so dare una risposta precisa.

Secondo me il proprietario deve utilizzare l'immobile per sé o per gli usi previsti dalla norma per un tempo "ragionevole": 15 giorni mi sembrano pochi, ma non saprei quantificare la "ragionevolezza" del periodo.

Conosco una proprietaria che aveva disdetto un contratto 4 + 4 al termine del primo quadriennio perché l'appartamento serviva alla figlia che avrebbe iniziato la convivenza col fidanzato in previsione del futuro matrimonio.
La ragazza effettivamente vi è andata ad abitare ma la relazione tra i due è naufragata e dopo circa un anno lei si è trasferita altrove per motivi di lavoro.
La proprietaria prima di riaffittare a terzi l'appartamento si è consultata con un avvocato che l'ha tranquillizzata circa eventuali indennizzi dovuti al precedente inquilino (persona tra l'altro non gradita).
Se per un anno la figlia ha abitato lì, con residenza anagrafica, non rileva che successivamente l'appartamento sia stato rilasciato per motivi personali e la madre/proprietaria è libera di disporne come vuole.
Questo è solo un esempio. Non so se esistono sentenze di giudici che si siano espressi sull'argomento.

Per 15 giorni va in un bed e breakfast e risolve. Poi coincidenza, i 15 giorni coincidono con la scedenza dei 4 anni... Pensa ai casi della vita

Bene da quel che capisco, sebbene stessi facendo un piccolo paradosso di proposito riferendomi a 15gg, volto ad evidenziare l'ambiguità della legge in quanto non appaiono tempi - mi pare che insomma il punto sia di dovere usare realemente la casa per un tempo ragionevole - che però, appunto, non è quantificato dalla legge.

Io paragono questo un po al motivo di un transitorietà: i.e. deve essere una fondamenta solida al motivo, in questo caso di transitorietà, per convincere una giudice per una casa.

Credo che come da suggerimento di @uva si poterbbe cercare qualche sentenza in merito; credo che quindi 6 mesi di "cool off period" siano ragionevoli. Cercherò un po in merito!

 

[giovax]

Io chiedo ai potenziali inquilini copia delle buste paga e contratto di lavoro se sono dipendenti, oppure delle ultime dichiarazioni dei redditi e iscrizione CCIAA / Artigianato / Ordine professionale se sono lavoratori autonomi.
Se dalla documentazione presentata si evince che i redditi sono insufficienti a sostenere le spese della locazione (canone + oneri accessori) e quelle che ogni persona deve affrontare oltre all'abitazione, allora è necessaria una terza persona solvibile che partecipi al contratto come garante.

Se si tratta di una coppia è bene intestare il contratto di locazione ad entrambi, perché i conduttori sono responsabili in solido di tutte le obbligazioni contrattuali: se uno non può pagare deve provvedere l'altro.

Se c'è un garante, è meglio scrivere la seguente clausola (suggerita dall'esperto @Nemesis):
"Ex art. 1944, comma 1 c.c., il garante è obbligato in solido col conduttore al pagamento del debito, restando escluso l'obbligo per il locatore della preventiva escussione del conduttore."
Significa che se i conduttori non pagano il locatore può rivolgersi direttamente al garante, senza dover prima tentare di recuperare il suo credito agendo verso i conduttori.

Grazie questo è un ottimo consiglio, quello di interessarlo ad entrambi, a cui non avevo pensato affatto.
Non sapevo neanche della dicitura per il garante: questo lo aggiungerei a mano a modelli A o B a seconda del tipo di contratto?

ps dalla tua personale esperienza quando richiedi un garante cioè richiedi un garante per un massimo rapport tra canone e incasso netto?

 

[giovax]

Direi che per inviare la disdetta alla fine del primo quadriennio "quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado" si intende che il locatore, il figlio o chi per lui ci vada effettivamente ad abitare.
Però potrebbe essere anche una seconda casa, perché non è scritto esplicitamente che il locatore o il parente entro il secondo grado vi debba stabilire la propria dimora abituale.
Quindi l'unica cosa da evitare è affittarlo ad un'altra persona in tempi brevi, che vogliono dire qualche mese.
Se poi il locatore o il parente vi abiti effettivamente o no sarà cosa difficile da dimostrare. Certo se il locatore o il parente vi stabilisce la residenza, anche solo per qualche tempo, nessuno potrà contestare l'illegittimo esercizio della facoltà di disdetta.

Mi ero persuaso anche io che qualche mese fosse il tempo ragionevole e non avevo pensato che effettivamente non sarebbe necessario renderla dimora abituale. Chissà se cnon c'è qualche sentenza che ci illuminerbbe ma ahimè non sono un giurista e ho enorme difficoltà a leggere le sentenze senza ambiguità.

Vorrei dire a @giovax che esistono delle polizze assicurative sulle locazioni che coprono anche eventuali rischi di insolvibilità. Le referenze e le buste paga oggi ci sono, infatti, ma a meno che il conduttore non sia un dipendente pubblico, possono anche volatilizzarsi.
Altra soluzione per @giovax potrebbe essere, visto che Roma è una località turistica, prendere in considerazione le locazioni brevi affidandosi ad un'intermediario che le gestisca in toto, tipo CleanbNb o altri. Ovviamente bisogna retribuire l'intermediario (e non poco), ma il reddito che rimane è netto, l'intermediario si occupa di manutenzioni e riparazioni e le imposte vengono già versate in acconto dall'intermediario stesso.
Volendo soggiornare pe runa settimana nel proprio appartamento, basta avvisare l'intermediario e questi lo mette a disposizione.

Non sapevo di tali polizze, lei le ha usate? Concordo sulle buste paga e relativavolatilizzazione ma in questo magari provo a selezionare un inquilino che abbia una posizione pubblica o para pubblica(vedi poste) e questo condizionerebbe il rischio.

@mapeit per vari anni ho tenuto la casa cosi ma con risultati miseri: avevo un servizio con un tipo decoroso ma temo che l'apparamento non fosse poi cosi appetibile, essendo a S. Giovanni. Ho quindi avuto i mesi di settembre/ottobre, natale e aprile/maggio sempre pieni ma tra condominio (95€ acqua inclusa essendo un attico di un palazzo signorile) riscaldamento, aria condizionata e wifi, sono uscito scarso in positivo al netto dell'intermediario.

Temo che quindi la casa soffra la concorrenza di casa di pari dimensione a Monti e Zona colosseo.

Questo mi ha portato a pensare di fittarla a uso transitorio /3+2 con canone concordato (il calcolo dell'UPPI riporta 1315€ ma miro per 1000€) probabilmente sarebbe un scelta più opportuna.

 

[giovax]

Personalmente non ho più avuto problemi da quando affitto, con contratto transitorio, solo a lavoratori / lavoratrici fuori sede, ossia persone che vengono a Milano per lavoro ma hanno una abitazione/ residenza in altra regione, per cui non hanno alcun interesse a occupare il mio appartamento oppure a non pagare. Una sola persona o al massimo 2 amici, no coppie / famiglie in cerca di casa per " abitarci" stabilmente. Per me avere interessi / abitazione altrove è la garanzia maggiore, specie adesso che c'è il blocco degli sfratti.

Non avevo pensato a fuori sede ma temo che sia un po fuori mercato la casa; sia perché non è zona di uffici, ne ci è vicina, sia perché temo che anche abbassando del 30% il prezzo da me auspicato, e circa il 40% in meno del canone concordato, dubito troverei interessati.

La mia più viva speranza è quella di trovare qualcuno che lavori per Uninted Nations o FAO ma credo sarà un bella ricerca specie ora che non ho nemmeno il modo di fargli vistare la casa

 

[giovax]

Da un punto di vista più tecnico vorrei capire che tempi hanno gli sfratti una città come Roma. Cioè io immagino che il tempo per riavere la casa indietro sia la somma della causa per sfratto + il tempo per l'ufficiale giudiziario di eseguire lo sfratto e se necessatio chiamare le forze dell'ordine.

• Di che tempi si parla per l'ufficiale giudiziario a Roma?
• E' ragionevole che in soli 3 anni dalla fine ufficiale del contratto si rientri in possesso dell'immobile?
• C'è un differenza agli occhi di un giudice per uno sfratto tra un inquilino che moroso e che non lascia l'abitazione alla fine del contratto rispetto ad uno che continua a pagare e non lascia l'abitazione alla fine del contratto?

Qualcuno è passato per caso per quest'inferno e mi sa dire di che tempi parliamo per uno sfratto? Sopratutto anche non rientrando in possesso in tempi ragionevoli dall'immobile c'è modo di recuperare i possibili mancati canoni?
Es. contratto 3+2 alla fine dei 5 anni il contratto si estingue ma l'inquilino non lascia la casa e non paga; oltre al tempo necessario materiale per lo sfratto(sentenza è ufficiale giudiziario) recupererò mai i soldi di mancati pagamenti dalla fine dei 5 anni di contratto? (in casi semplici escludendo presenza di minori ed invalidi)