Roma caput inquilinarum

[uva]

dovere usare realemente la casa per un tempo ragionevole - che però, appunto, non è quantificato dalla legge.

Ritengo che un tempo "ragionevole" non può essere di poche settimane. A meno che capiti un evento imprevisto e indipendente dalla volontà della persona, obbligandola a trasferirsi.
Ad esempio: il proprietario invia all'inquilino la disdetta per utilizzare l'appartamento quale sua abitazione principale. Poi dopo qualche mese deve trasferirsi in altro Comune per motivi di lavoro.

La legge non impone che l'immobile sia utilizzato quale abitazione principale con residenza anagrafica, ma iscrivendovi la residenza è più facile dimostrarne l'uso effettivo.

 

[uva]

richiedi un garante

che è obbligato a fare i pagamenti (canone + oneri accessori) nel caso non provveda il conduttore.
Io in genere scrivo che la garanzia viene prestata per tutta la durata del contratto ed eventuali rinnovi.
Però il garante potrebbe anche recedere...

Può interessarti questa discussione, in cui si distingueva la figura del garante da quella del fidejussore:
Esclusione garante dal contratto di locazione | propit.it - Forum per la Casa

 

[uva]

di che tempi parliamo per uno sfratto?

I tempi non sono brevi.
L'avvocato del locatore invia la notifica al moroso con la citazione in tribunale.
Se il conduttore non si presenta (perché non ha ritirato la notifica, pensa di fare il furbo, ecc) il giudice convalida lo sfratto alla prima udienza. Questo è lo scenario più favorevole per il proprietario.
Perché se l'inquilino si presenta molto probabilmente ottiene il termine di grazia (90 giorni). Se continua a non pagare, alla seconda udienza il giudice convalida lo sfratto. A quel punto il contratto è risolto (=chiuso, finito), ma continuano i problemi!
Se dopo la notifica del precetto l'inquilino non va via spontaneamente, lo sfratto deve essere eseguito dall'ufficiale giudiziario. Al primo accesso l'u.g. lascia solo un avviso, al secondo può concedere ulteriori rinvii se l'inquilino è "fragile" (famiglia con redditi bassi o nulli, presenza di minori o anziani o malati o disabili, ecc).
In condizioni normali il proprietario rientra in possesso del suo immobile in un lasso di tempo che va dai 7 - 9 mesi (ipotesi più favorevole) fino a 2 anni.

Ora l'esecuzione degli sfratti è sospesa fino al 30/06/2021, quindi i tempi diventano biblici!

 

[uva]

c'è modo di recuperare i possibili mancati canoni?

Tramite decreto ingiuntivo e, se il moroso non adempie spontaneamente, successivi pignoramenti.
Però è una procedura costosa e lunga: il moroso può opporsi al d.i. (anche solo per prendere tempo) e dalla richiesta in tribunale al giorno in cui esso diventa esecutivo possono trascorrere dei mesi.
Anche l'iter dei pignoramenti comporta tempistiche e costi per il creditore, per cui è opportuno intraprendere questa strada se si è ragionevolmente tranquilli vi sia qualcosa di "aggredibile": redditi e/o beni del moroso.

Io in alcuni casi ho preferito ricorrere ad un accordo stragiudiziale con l'ex inquilino moroso. Concedendogli una parziale rimessione del debito e rateizzazione senza interessi. Magari piccole rate mensili che riesca a pagare senza troppa difficoltà.
Se la persona è onesta il metodo funziona. Se no, si può sempre ricorrere al decreto ingiuntivo oppure lasciar perdere per non spendere soldi in pratiche legali lunghe e dall'esito incerto.

 

[uva]

In questa discussione puoi trovare dei suggerimenti per la ricerca dei beni del debitore pignorabili:
Ricerca telematica dei beni pignorabili: ne avete (già) esperienza? | propit.it - Forum per la Casa

 

[Aidualc]

ps dalla tua personale esperienza quando richiedi un garante cioè richiedi un garante per un massimo rapport tra canone e incasso netto?

Di norma per il calcolo
impatto canone + spese condominiali/retribuzione totale del nucleo di inquilini
si cerca di rispettare il rapporto 1 a 3, come fanno anche le banche per concedere mutui.