Risanamento balconi accettanti: distinzioni importi singoli

[proid]

Ciao per un lavoro di ristrutturazione di tutti i balconi di un edificio in cui non tutti i balconi sono uguali il tecnico ha distinto le quantità per tipologia di balcone senza entrare nel dettaglio del singolo balcone e di chi sia il proprietario di ogni balcone.

La prima domanda che mi pongo è : Ripartisco tutto in millesimi proprietà o devo quantificare le competenze di ogni singolo balcone per addebitarle al singolo proprietario del balcone?
Mi rispondo che ovviamente devo seguire la seconda opzione perchè il balcone non è condominiale (discorsi di frontalini ecc a parte) ed è sbagliato ripartire tutta la spesa in millesimi proprietà senza entrare in merito alle dimensioni del balcone e al tipo di lavoro che si farà sul balcone specifico.
Però non do niente per scontato e vi chiedo conferma.

Assumendo che è corretto calcolare i lavori sia a preventivo che a stati d'avanzamento che a consuntivo per singolo balcone ne consegue che...
Se anche per assurdo andasse bene a livello di stima iniziale raggruppare le stime in un unica voce, in fase di stati avanzamento e a consuntivo non credo sia corretto perchè essendo i balconi privati e non essendo scontato che per ogni balcone si faranno le stesse quantità di lavoro (balconi in migliori condizioni di altri) si dovrà computare il costo specifico per il balcone X del sig. Y e non sarà sufficiente addebitargli la percentuale desunta dalla stima iniziale soprariportata.

E' corretto chiedere al tecnico già dal computo metrico iniziale la distinzione dei singoli balconi con indicazione del relativo proprietario distinguendo poi del singolo balcone le voci su parti comuni del balcone (frontalini?) e parti private (pavimenti?)?
In questo modo negli stati di avanzamento, riporterà che si è sviluppato ad esempio il 50% dei lavori di pavimentazione preventivati sul balcone specifico del condomino Rossi e sarà facilmente attribuibile la quota da versare del singolo condomino.
Se invece desse una percentuale sul computo metrico così presentato non sarebbe possibile dedurre quanto del lavoro sviluppato su tutti i balconi in generale sia da attribuire al sig. Rossi... per assurdo magari al sig. Rossi non è stato fatto ancora nessun intervento e non deve pagare niente dello stato di avanzamento.
Anche se si costituisse il fondo tutto in anticipo e non a stati di avanzamento il problema emergerebbe a consuntivo perchè magari il sig. Rossi aveva il balcone in perfette condizioni e non deve a consuntivo pagare niente o magari solo la metà del sig. Verdi che aveva il balcone più ammalorato.

In definitiva è corretto chiedere al tecnico un computo metrico che distingua in voci distinte le parti private quindi per ogni singolo balcone e del singolo balcone siano a loro volta distinte le parti di balcone condominiali (frontalini) e le parti private (pavimenti)?
Così lo stesso schema del computo metrico così dettagliato sarà applicato tale e quale anche nelle percentuali sviluppate negli stati di avanzamento e a consuntivo senza dover estrapolare le singole voci di volta in volta per capire quanto spetta al sig. Rossi e quanto al sig. Verdi.

 

[Franci63]

Ripartisco tutto in millesimi proprietà o devo quantificare le competenze di ogni singolo balcone per addebitarle al singolo proprietario del balcone?

Ogni balcone al suo proprietario.
In tutti i condomini in cui ho immobili, in caso di interventi su balconi aggettanti, addirittura le spese per tali lavori non passavano dal conto condominiale, ma ogni proprietario firmava un contratto personalmente con l’impresa, e pagava direttamente secondo gli accordi presi .

In definitiva è corretto chiedere al tecnico un computo metrico che distingua in voci distinte le parti private quindi per ogni singolo balcone e del singolo balcone siano a loro volta distinte le parti di balcone condominiali (frontalini) e le parti private (pavimenti)?

Si.
Anche il costo del ponteggio andrebbe suddiviso tea lavori condominiali e lavori privati.

aggiungo che il singolo proprietario non può essere obbligato a fare lavori sui suoi balconi privati, e l’assemblea non ha voce in capitolo: anche se, ovviamente , è meglio per tutti eseguire i lavori contemporaneamente.

 

[proid]

ovviamente nell'oggetto i balconi sono aGGettanti non aCCettanti ))

 

[proid]

Ogni balcone al suo proprietario.
In tutti i condomini in cui ho immobili, in caso di interventi su balconi aggettanti, addirittura le spese per tali lavori non passavano dal conto condominiale, ma ogni proprietario firmava un contratto personalmente con l’impresa, e pagava direttamente secondo gli accordi presi .

Si.
Anche il costo del ponteggio andrebbe suddiviso tea lavori condominiali e lavori privati.

aggiungo che il singolo proprietario non può essere obbligato a fare lavori sui suoi balconi privati, e l’assemblea non ha voce in capitolo: anche se, ovviamente , è meglio per tutti eseguire i lavori contemporaneamente.

Interessante.
L'incarico alla direzione lavori è unico e stipolato con il condominio ma dovrebbe certificare stati di avanzamento e assumersi responsabilità di lavori dei balconi che non fanno parte del contratto tra condominio e impresa ma tra impresa e proprietario.
Come si riesce a far coesistere le cose?
Mi sembra impraticabile che i direttore dei lavori abbia un contratto e faccia un capitolato per il condominio per le sole parti condominiali e abbia parallelamente tanti contratti+capitolati quanti sono i balconi con i proprietari dei balconi.

 

[Franci63]

Per quel che ho vissuto io, il direttore lavori aveva rapporti solo con il condominio, e non si è curato delle parti private.
I lavori privati sono stati fatti direttamente con accordo impresa/proprietario, in contemporanea con i lavori condominiali.

 

[proid]

Anche il costo del ponteggio andrebbe suddiviso tea lavori condominiali e lavori privati.

Quindi si calcola la percentuale del costo dei balconi rispetto al totale condominiale+privato e la quota proporzionale del costo ponteggi la si ripartisce in millesimi proprietà tra i soli proprietari dei balconi da restaurare? e poi a consuntivo/SAL si conguaglia con lo stesso criterio per i valori consuntivi?
Idem per il costo della direzione lavori?

 

[proid]

Per quel che ho vissuto io, il direttore lavori aveva rapporti solo con il condominio, e non si è curato delle parti private.
I lavori privati sono stati fatti direttamente con accordo impresa/proprietario, in contemporanea con i lavori condominiali.

Si questo sgrava il condominio dall'onere di gestire le parti private e di assumersi la responsabilità di quella parte di lavori privati ma lascia scoperti i proprietari di balcone dal lato delle autorizzazioni comunali e della sicurezza cantiere.
Cioè in teoria con questa soluzione i singoli proprietari dovevano contrattualizzare con un loro tecnico la parte di direzione lavori e sicurezza cantiere relativa al loro balcone.
Per assurdo potrebbe crearsi che sul balcone appare il direttore dei lavori amico del proprietario ma nell'appalto condominiale appare il direttore dei lavori scelto dal condominio. Cioè gli operai che lavorano per il balcone lo fanno su un ponteggio che non fa parte del contratto d'appalto dei lavori del balcone di cui la sicurezza è a carico del condominio e non del proprietario del balcone.

 

[Franci63]

Quindi si calcola la percentuale del costo dei balconi rispetto al totale condominiale+privato e la quota proporzionale del costo ponteggi la si ripartisce in millesimi proprietà tra i soli proprietari dei balconi da restaurare?

Non in millesimi, ma in proporzione alla misura dei balconi, o al costo lavori balconi.
Da me hanno fatto così.

 

[Franci63]

lascia scoperti i proprietari di balcone dal lato delle autorizzazioni comunali e della sicurezza cantiere.

Non credo servano autorizzazioni per i balconi.

 

[basty]

Le precisazioni di @Franci63 sono sicuramente corrette: ma spesso, io ho constatato che se i lavori sui balconi interessano un po tutti, si approfitta dell'esistenza del ponteggio e non si scorpora la quota-tempo supplementare per eseguire i lavori "privati"; questo in parte incentiva i "renitenti" ad approfittare ed eseguire i lavori necessari.
Vero è che nei balconi aggettanti al proprietario compete di tenere in ordine il balcone, compreso il sottobalcone: ma questo lui non lo vede e non gli crea disturbo....; il risultato porta a conflittualità all'interno condominiale, con il sottostante che si lamenta ed è solo contro quello soprastante.
Reputo quindi opportuno impostare la ripartizione del ponteggio in modo meno analitico: sempre se non viene sollevato il problema dall'assemblea.

Nel computo metrico leggo che i dati analitici dei lavori saranno rettificati a consuntivo : interpreto che la spesa singola sarà indicata a lavori eseguiti. (chi in pari, chi meno: non sono in grado di interpretare i conteggi, che verosimilmente prevedono una bonifica integrale di tutti i balconi)