Risanamento balconi accettanti: distinzioni importi singoli

[Franci63]

io ho constatato che se i lavori sui balconi interessano un po tutti,

In questo caso sono d’accordo con te, non servono conti complicati o “scorpori” di costi, o perlomeno si può soprassedere, se tutti sono d’accordo.

 

[Luigi Criscuolo]

meglio vivere in un condominio di macellai o in un condominio di farmacisti?

 

[basty]

Meglio con-vivere

 

[marcanto]

premesso che rispondo al #4 senza aver anora letto i successivi

nteressante.
L'incarico alla direzione lavori è unico e stipolato con il condominio ma dovrebbe certificare stati di avanzamento e assumersi responsabilità di lavori dei balconi che non fanno parte del contratto tra condominio e impresa ma tra impresa e proprietario.
Come si riesce a far coesistere le cose?
Mi sembra impraticabile che i direttore dei lavori abbia un contratto e faccia un capitolato per il condominio per le sole parti condominiali e abbia parallelamente tanti contratti+capitolati quanti sono i balconi con i proprietari dei balconi.

la co-esistenza di lavori condominiali e privati è possibile.
alla domanda : Come si riesce a far coesistere le cose?

Ha risposto la corte di cassazione che ha stabilito:
< In tema di condominio, il contratto stipulato dall’amministratore, qualora implichi l’obbligo di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni dell’edificio condominiale, assume efficacia vincolante nei confronti dei condomini solo in virtù di uno speciale mandato rilasciato da ciascuno di essi, ovvero della ratifica del pari proveniente da ognuno, atteso che, trattandosi di ipotesi estranea all’ambito di operatività dei poteri rappresentativi di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c., è necessaria la sussistenza, in capo all’amministratore predetto, di un potere di rappresentanza convenzionale. >

ne discende che è sufficiente conferire all'amministratore un mandato riferito alle parti non comuni ma private, con il quale, i privati proprietari, lo indicano come loro rappresentante anche per le opere da farsi sulle parti di loro proprietà..

 

[marcanto]

Per quel che ho vissuto io, il direttore lavori aveva rapporti solo con il condominio, e non si è curato delle parti private.
I lavori privati sono stati fatti direttamente con accordo impresa/proprietario, in contemporanea con i lavori condominiali.

in teoria è cosi.
ma nella sostanza, se i lavori privati erano contemplati nella stessa pratica edilizia (eventuale) il DL implicitamente assume responsabilità anche inerente agli interventi privati

Non credo servano autorizzazioni per i balconi.

dipende dal tipo d'intervento

 

[Dimaraz]

E' corretto chiedere al tecnico già dal computo metrico iniziale la distinzione dei singoli balconi con indicazione del relativo proprietario distinguendo poi del singolo balcone le voci su parti comuni del balcone (frontalini?) e parti private (pavimenti?)?

I balconi aggettanti sono ad integrale carico del rispettivo proprietario = pavimento, cielino, parapetto e frontalino sono considerate parti private dell'unità a cui servono.

La distinzione sulla "condominialità" dei frontalini si ha solo quando la loro particolare foggia/rivestimento rappresenti un elemento artistico particolare o siano parte integrante dell'estetica del Condominio.

Pur dubitando che l'impresa presenti un conteggio finale che distingua in modo accurato i costi per ogni singolo balcone (impensabile che si mettano a cronometrare ogni singola unità) se il complessivo intervento riguarda solo le parti private le norma del Condominio si applicano solo se la Fattura sarà allo stesso.
In tal caso si dovrà seguire la Legge pedissequamente: si raccolgono anzitempo le somme in acconto fra tutti i coinvolti per poi pareggiare in sede di consuntivo.

 

[proid]

ok assumendo che i balconi aggettanti in ogni loro parte siano privato salvi aspetti decorativi e architettonici particolari in sostanza mi sà che l'unica strada corretta che evita responsabilità del condominio/direzione lavori sulla parte privata dei balconi è limitare la delibera, computo metrico, contratto con l'impresa, riparti, pagamenti quote e pagamenti all'impresa alle sole parti condominiali escludendo i balconi.

I proprietario dei balconi stipulano con l'impresa un contratto a parte per i loro balconi, nominano un tecnico per loro che preferibilmente sarà lo stesso del condominio e che redi un computo metrico ad hoc, e pagano autonomamente l'impresa e il tecnico per la parte privata di loro competenza.

Il problema sta nel ponteggio che può far parte solo del contratto tra condominio e impresa per le parti comuni che però viene utilizzato dall'impresa anche per riparare i balconi.
Credo sia impossibile che il tecnico responsabile del solo balcone faccia una pratica al comune per il solo settore del ponteggio davanti al balcone!
In pratica se un operaio cade dal ponteggio mentre sta riparando il balcone il responsabile è il condominio e il tecnico dell'appalto condominiale perchè la sicurezza di quel ponteggio è a carico del condominio.
Inoltre il costo dei ponteggi dovrebbe essere a carico del condominio nella proporzione del costo dei lavori comuni rispetto al costo della somma delle riparazioni dei balconi... ma il costo dei balconi è un dato sconosciuto al condominio perchè sono appalti privati e sono quindi una questione privata tra proprietario dell balcone e impresa.
Consigli?

P.S.: Ho trovato un discussione proprio su questo problema ponteggio/balconi in cui mi sono ora inserito: Ponteggio usato per scopi privati