Riduzione temporanea del canone di locazione commerciale

[Elizabeth]

Che sia possibile una riduzione del canone mantenendo lo stesso contratto ho letto di sì, registrando la variazione all'Agenzia delle Entrate con scrittura privata e marche.
Vorrei sapere però come procedere per una riduzione di 300 euro solo per alcuni mesi o un anno al massimo, non per sempre. Il mio conduttore sta attraversando un momento difficile e per alcuni mesi vorrei aiutarlo in questo modo perché avrebbe intenzione di cedere l'attività se riesce ma quando/se arriverà, vorrei che il nuovo inquilino seguisse il contratto in essere con il suo regolare canone.

1. Posso specificare nella scrittura privata che è una riduzione temporanea con una formula che non fissi date precise visto che non so quando e se cede quest'attività (potrebbe essere un paio di mesi o un anno)?
2. Quando poi voglio ritornare alla cifra originaria posso farlo senza una nuova registrazione o devo comunicarlo di nuovo all'Agenzia delle Entrate? Posso farlo in qualunque momento, pagando ovviamente poi l'IRPEF correttamente?
3. Posso richiedere che all'annualità gli adeguamenti ISTAT avvengano in base al canone originario e non ridotto? Nel senso che io riduco di 300 euro ma i calcoli li farò sulla cifra originaria così che poi basterà riaggiungere 300 euro al canone ridotto per rimettere tutto a posto di nuovo quando sarà...

Pensavo di scrivere che la riduzione si applica fino alla cessione dell'attività ma se poi non cede più vorrei ritornare al canone originario e adeguato secondo Istat.
Avete esperienza/consiglio su cosa scrivere esattamente?

 

[Adriano Giacomelli]

Si, naturalmente, con una scrittura privata che faccia riferimento al contratto, e quindi citando il n° di registrazione, e pagando € 67,00 oltre a marca da bollo, potrai definire, sulla suddetta scrittura privata, lo sconto mensile per il n° di mesi che intendi concedere, per praticità ti suggerisco 12 mesi, o moduli di 12 mesi. Alla fine dei mesi concessi, ritorna in vigore il contratto che avrà, a mio parere, maturato l'adeguamento ISTAT sulla base del contratto originario, essendo lo sconto, un "favore" di riduzione temporaneo. Quindi, avendo stabilito l'esatto lasso temporaneo dello sconto, al suo compimento, il canone riprende il suo corso originario.
Nel caso del tuo conduttore, lo sconto dovrebbe essere un "lubrificante" della cessione attività, nella misura in cui il periodo a canone diminuito, fosse sufficientemente lungo da permettere il rilancio della attività da parte di un nuovo gestore.

 

[margheritabella]

Io però per la stesura della scrittura privata mi farei seguire da un esperto in materia , per evitare future contestazioni!:daccordo:

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Le parti possono concordare nuove modalità di esecuzione del contratto anche per la parte economica, vista l'attuale situazione è quanto accade sempre più spesso facendo attenzione a congegnare il nuovo accordo nella maniera opportuna per entrambi ma soprattutto potendosi verificare la cessione dell'azienda a tutela dell'interesse del locatore.
Quindi a mio parere va considerata anche questa possibilità mediante apposite trattative se del caso anche a tre soggetti.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Adriano Giacomelli]

La prassi può sembrare più complessa di quanto lo sia, il fatto di fare una scrittura privata, tra l'altro molto semplice e stringata, ha la sola e principale motivazione di abbattere, ufficialmente, la base imponibile dei canoni percepiti, al fine dell'imposizione fiscale IRPEF del locatore. La scrittura privata e quindi registrata, fotografa l'esatta volontà delle parti a garanzia di rivalse o rivendicazioni future.

 

[Elizabeth]

Grazie a tutti dei consigli. Ho redatto questo documento:

Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge, tra....

(seguono tutti i dati delle due parti)
P R E M E S S O​

• che con contratto registrato al numero xxx serie 3 del xx/xx/xx presso l’Agenzia delle Entrate di xxxxx la parte locatrice ha concesso in locazione alla parte conduttrice per uso commerciale e attualmente con canone mensile pattuito di € xxx,xx (euro xxxx/00) l’immobile sito in XXXX...... (seguono tutti i dati identificativi dell'immobile e i dati catastali)
• che, a causa della perdurante crisi economica, difficoltà temporanee hanno indotto il conduttore a richiedere (e il locatore a concedere) una riduzione, in via assolutamente eccezionale e temporanea, del canone di locazione del suddetto immobile ad un importo mensile di € xxxx,00 (euro xxxx/00)

Ciò premesso, da formare unico e inscindibile contesto con quel che segue, tra le parti

SI CONVIENE E STIPULA QUANTO APPRESSO ARTICOLATO
Art. 1​

Il canone di locazione mensile, previsto dal contratto citato in premessa, è ridotto, per il periodo dal xx/xx/xx al xx/xx/xx, a € xxxx,00 (euro xxxxx/00).
La riduzione è temporanea e, al termine del periodo indicato al comma precedente, o dalla data di cessione dell’azienda a terzi se antecedente al xx/xx/xx, riprenderà piena efficacia il canone dovuto ai sensi del contratto di locazione, che il conduttore si obbliga a corrispondere nella misura contrattualmente dovuta integrata (automaticamente e senza bisogno alcuno di espressa richiesta da parte del locatore) dagli aggiornamenti ISTAT maturati nel periodo di riduzione, ancorché per il periodo di riduzione gli stessi non saranno richiesti dal locatore, né dovuti dal conduttore.

Art. 2​

La riduzione richiesta dal conduttore e concessa dal locatore non è reiterabile, né invocabile quale novazione duratura e/o permanente del canone di locazione convenuto dalle parti nel contratto di locazione citato in premessa che, pertanto, conserva immutata validità per qualsiasi altro aspetto non espressamente derogato in questo atto integrativo che sarà registrato a spese del conduttore che ha richiesto, e quindi determinato, la riduzione temporanea del canone contrattuale.
Data e firme

Penso dovrebbe andar bene....

 

[Adriano Giacomelli]

SCRITTURA PRIVATA
MOdifica contratto di locazione
Premesso che tra Sig. Rossi nato a xx residentte a yy cod. fisc.le aa e Sig Bianchi nato residente codice fisc.le è corrente il contratto di locazione registrato a XYZ il 00/00/0000 al n° ABC, è volontà delle parti operare una riduzione di 300,00/mese dal canone attuale di € 2.300,00 per la durata di 24 mesi, ovvero sino al 00/00/0000.
Data
Firme

 

[Elizabeth]

Ho presentato in visione stamattina all'Ufficio delle Entrate la bozza che avevo incollato nel mio messaggio precedente e mi hanno confermato che va bene così. L'atto, oltre a tutti i dati identificativi, deve precisare in modo chiaro e inequivocabile:

- la riduzione del canone di locazione pattuito nel contratto di locazione, precisando l'importo della riduzione, l'importo del canone che sarebbe dovuto a termini di contratto e quello risultante a seguito della riduzione, le date iniziali e finali del periodo interessato;

- che, al termine del periodo di riduzione, riprenderà automaticamente il canone dovuto ai sensi del contratto di locazione integrato o no dagli aggiornamenti Istat maturati.

Il pagamento della prossima tassa annuale di registrazione sarà fatta tenendo conto della riduzione, ovviamente non ci sono rimborsi per quella già pagata.
Inoltre mi hanno assicurato, essendo un atto volontario e non richiesto dall'Agenzia delle Entrate ma solo consigliato, che non è più obbligatorio dal Luglio 2011 per questo atto specifico pagare e registrare entro il termine dei 20 e 30 giorni: posso farlo anche in seguito a distanza di mesi senza nessuna sanzione. Confermati i 67 euro via F23 con codice tributo 109T e la marca bollo da 14,62 per ogni copia dell'atto (minimo due).

 

[Elizabeth]

Ho bisogno di un aiutino...
Mi potreste trovare una formula più stringata e più breve di 'sto mio romanzo per esprimere lo stesso concetto in modo efficace ma sempre "legalese"?

"......Il canone di locazione mensile, previsto dal contratto citato, è ridotto, per il periodo dal 04/01/2012 al 03/12/2013, a € 1000,00 (euro mille/00). Il conduttore si impegna però al pagamento integrale del canone mensile di € 1300,00 (euro milletrecento/00) per il primo semestre 2012 e solo dal 01/07/2012 verserà al locatore il canone ridotto € 1000,00 (euro mille/00) e potrà in quell'occasione, dal primo bonifico utile, conguagliare la cifra versata mensilmente in eccesso fino ad allora."

Cioè, fino a giugno mi versi il canone normale, non vorrei te ne andassi prima e io contavo su quei soldi per Giugno, poi da luglio se rimani scali i trecento al mese versati (1800 totali) e inizi a pagare il canone ridotto: questa è l'idea.
In questo momento non riesco ad essere concisa....
Grazie

 

[Adriano Giacomelli]

Brava l'idea è buona ma.... non penso tu possa fare modifiche retroattive. Quindi prendi accordi in una scrittura privata a parte con la quale i vostri accordi li fai garantire da altre posizioni. Però, se questo deve cessare, ti vale la pena allungare l'agonia? Forse è meglio che tu ricerchi un nuovo conduttore e sino a che non lo trovi concedi a questo uno sconto a fronte di un suo impegno a liberare entro la data in cui reperisci un'altro conduttore.