Revocare un articolo del regolamento di utenza contrattuale

[Last74]

Questa è un'altra storia carissimo Alberto, infatti, sono proprietario di due posti macchina coperti, ma non possiedo la macchina e quindi sono stato escluso da un’eventuale richiesta di assegnazione, e questo secondo il mio modesto parere è un abuso escludere un condomino a partecipare per occupare parte del suolo comune.

Inoltre l'amministratore ha praticato prezzi concorrenziali e se io volessi fittare o vendere i miei posti auto, il danno è palese.

 

[Dimaraz]

Contro le delibere approvate in difetto di maggioranza devi fare impugnazione.
Hai 30gg di tempo se eri presente al voto, se assente sempre 30gg ma dalla ricezione del verbale. Non perdere tempo.

Quanto alla responsabilità dell'amministratore non ravvedo. Egli è obbligato a svolgere quanto stabilito con delibera (anche se viziata)

 

[Luigi Criscuolo]

La sitazione è un pò complessa ci potrebbero essere 3 interpretazioni:
1) Per convocare l'assemblea per Modificare il Regolamento di Condominio (anche contrattuale, se le modifiche non comportano variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive) ed approvare la delibera occorrono sia il 50%+1 degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi.
Se le modifiche comportano variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condomini sulle proprietà esclusive occorrono l'unanimità e 1000 millesimi sia per la convocazione che per la deliberazione.

2) Per convocare l'assemblea per il Cambiamento della destinazioni d’origine di una parte comune e per approvarne la delibera occorrono sia l'unanimità che 1000 millesimi (e mi sembra questo il caso).
Nel caso si volesse adibire un cortile o uno spazio verde (che a Napoli si chiama sempre Parco) occorre ricavare almeno un posto per ogni condomino. Il posto auto è un diritto per tutte le unità abitative. Nel caso non fosse possibile ricavare un posto auto per ogni unità abitativa bisogna organizzare una turnazione. Le delibere prese senza aver invitato un condomino, perchè lui ha già un box coperto, sono annullabili entro 30 giorni dal ricevimento del verbale della delibera. (Per assurdo ma alle assemblee organizzate per deliberare la installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo bisogna invitare anche i proprietari degli appartamenti del piano zero (Piano terra o rialzato).

3) Per convocare l'assemblea per discutere la Disciplina parcheggi auto e cortile occorrono sia il 50%+1 degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi ma per approvare la delibera bastano 1/3 dei partecipanti al condominio che abbiano almeno 334 millesimi.

 

[Last74]

Per me resta un vero rompicapo qui non si tratta di disciplinare la turnazione delle auto, il punto e che esiste un regolamento contrattuale stilato dal costruttore che per vendere i box auto inserì un articolo che vietava assolutamente la sosta delle auto punto. Ora con il nuovo regolamento quanti millesimi occorrono per cambiare quest’articolo 1/3... 500+1 o l'unanimità?

 

[Dimaraz]

Ora con il nuovo regolamento quanti millesimi occorrono per cambiare quest’articolo 1/3... 500+1 o l'unanimità?

Rileggi quanto ho scritto al post #8.

 

[Luigi Criscuolo]

Ora con il nuovo regolamento quanti millesimi occorrono per cambiare quest’articolo 1/3... 500+1 o l'unanimità?

e' evidente che non hai capito la mia risposta. Le parti evidenziate in grassetto erano quelle che a mio avviso riguardavano il tuo caso.
Se ti interessa solo la risposta a questa domanda la risposta è: unanimità e 1000 millesimi, perché la delibera va a modificare il diritto soggettivo sulle cose comuni.
Ma come avevo evidenziato al punto 2) della mia risposta il tuo caso comporta anche la variazione di destinazione d'uso della cosa comune: da giardino/cortile ad area di parcheggio.

 

[Dimaraz]

Se ti interessa solo la risposta a questa domanda la risposta è: unanimità e 1000 millesimi,

Non condivido...ed esiste già giurisprudenza di merito.

La mutazione della destinazione d'uso di una parte comune non altera la possibilità di uso di tutti i partecipanti al Condominio ne tantomeno ne sottrae la proprietà.
Quindi maggioranza dei votanti con almeno 500 millesimi.

Se nel Condominio non esiste già un area di parcheggio o la "modifica" è per l'intera superficie....allora, e solo in questo caso, si tratta di "innovazione" con la conseguenza che serve la maggioranza prevista in tali casi.

Nulla rileva che venga stabilito un pagamento per l'uso purchè siano destinatari comunque i condòmini (meglio se a turnazione).
Questione più complicata per la locazione a terzi.

 

[Luigi Criscuolo]

La mutazione della destinazione d'uso di una parte comune non altera la possibilità di uso di tutti i partecipanti al Condominio ne tantomeno ne sottrae la proprietà.

Praticamente tu stai sostenendo che in un condominio se un numero di proprietari convoca una assemblea con all'ordine del giorno la creazione di uno spazio nel cortile del distacco condominiale da adibire a parco giochi per i loro figli , e, raggiungendo la maggioranza dei presenti e 500/1000, il parco giochi si farà? E quelli che non avendo figli in tenera età, che quindi hanno solo una teorica possibilità d'uso (inviteranno i figli degli amici) sono pure tenuti a partecipare alle spese di costruzione e manutenzione?

 

[Luigi Criscuolo]

Se nel Condominio non esiste già un area di parcheggio o la "modifica" è per l'intera superficie....allora, e solo in questo caso, si tratta di "innovazione" con la conseguenza che serve la maggioranza prevista in tali casi.

Scusa, proprio a Napoli dove metà città è in salita e l'altra metà è in discesa (dipende da dove la prendi) dove, probabilmente, non si può, per ragioni morfologiche, convertire tutto lo spazio verde disponibile in parcheggio, e dove i posti ottenuti non sono per tutti i partecipanti al condominio, tu non la consideri innovazione perché è rimasto una porzione di proprietà condominiale (10/20% della superficie originale) ancora a parco con una pendenza del 150%?

 

[Last74]

Vedi l'allegato 4039