Revisione dei millesimi

[Fabinus]

Buongiorno. Nel condominio dove abito si dovrebbero rifare le tabelle millesimali; poiché nel mio appartamento ho fatto togliere una parete per ampliare la cucina; sapete dirmi se con questa modifica che ho fatto mi aumenteranno anche i millesimi. Grazie

 

[Geometra Dal Macigno]

Onestamente non so rispondere alla tua domanda diretta, se ti aumenteranno i millesimi o meno. Ma sicuramente il geometra / architetto / perito edile che verrà a visionare gli appartamenti per rifare le tabelle millesimali (DI SOLITO una visita in presenza la fanno, non si accontentano della carta) riscontrerà la difformità che non è solo catastale e planimetrica, ma anche urbanistica. Non so se hai fatto tutte le pratiche affinché l'appartamento sia in regola sia urbanisticamente che catastalmente, forse è bene iniziare a porsi questa domanda.

Per la tua domanda diretta, spero che ti risponda qualcuno piu' esperto: hai eliminato una parete unificando due stanze, di fatto. Forse i millesimi restano quelli, ma non ne sono sicuro, non appartengo a nessuna delle 3 categorie geometri / architetti / periti edili.

 

[Fabinus]

Si certo che la parete é stata comunicata al catasto ed al comune per l'autorizzazione ed infatti esce nella piantina; ma i millesimi sono stati fatti quando é stata costruita la palazzina e dunque non ci stava questa modifica

 

[Geometra Dal Macigno]

Si certo che la parete é stata comunicata al catasto ed al comune per l'autorizzazione

Questo ti libera già da tante ansie.

Sei in regola sia urbanisticamente che catastalmente, e non è affatto poco.

Ora sulla domanda "Eliminando una parete allo scopo di fondere due stanze adiacenti, e facendo regolarizzare tutto urbanisticamente e in catasto, mi aumentano i millesimi?", speriamo ti risponda un vero esperto. Intuitivamente sono portato a dire che non ti cambiano i millesimi perché la superficie utile che hai guadagnato togliendo il muro tutto sommato è quasi trascurabile (quasi, però), ma l'architettura pur seguendo leggi matematiche e fisiche è anche governata da leggi e regolamenti locali, per questo serve un esperto.

 

[Dimaraz]

Nel condominio dove abito si dovrebbero rifare le tabelle millesimali; poiché nel mio appartamento ho fatto togliere una parete per ampliare la cucina

Togliere una parete interna non implica obbligo di rifare le Tabelle Millesimali (che scatta solo quando si modifica la superficie (o il volume" ) per più di 1/5.

Se invec hanno deciso di rifare le Tabelle perché presumono le stesse errate o "vetuste" è decisione che assume la maggioranza.

 

[Nemesis]

obbligo di rifare le Tabelle Millesimali (che scatta soloquando si modifica la superficie (o il volume" ) per più di 1/5

Non è un "obbligo". I valori "possono" essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma c.c.
Quando "è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino". Non la superficie o il volume.

 

[Dimaraz]

Non è un "obbligo"

È un obbligo nella sostanza (pratica) visto che basta la richiesta di 1 solo condomino che ne abbia interesse.

E se una variazione del 21% di una unità fra centinaia poco muta nella quota degli altri ...stai tranquillo che in piccoli Condomini vi è sempre chi "pretende" l'adeguamento.

il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino". Non la superficie o il volume.

E secondo te qual'è l'elemento principale su cui si basa la valutazione del peso millesimale?

In primis superficie o volume (tanto che in assenza di Tabella possono essere utilizzati) ...poi arrivano altri elementi (esposizione cardinale, altezza pano, etc)

 

[griz]

La modifica interna non varia l'entità dell'unità immobiliare quindi in sè non comporta una variazione dei millesimi, se dovessero variare in seguito a revisione della tabella, non sarà per questo

 

[Fabinus]

Ringrazio tutti per le eccellenti e chiare risposte che avete dato

 

[basty]

Mi permetto alcune osservazioni:

- Al di là del criterio dell'art. 69 delle d.a.c.c. (errore, o variazione > 20% del valore...) non esiste alcuna "norma" ufficiale , nella redazione dei millesimi. (in genere si fa riferimento ad una "circolare", tra l'altro originariamente destinata a scopo particolare...)
Che poi la letteratura tecnica si sia sbizzarrita ipotizzando coefficienti e parametri vari, non significa che debbano necessariamente essere accettati .

- Anche la definizione di "errore" è oggetto di disquisizione giurisprudenziale: un conto è un banale errore aritmetico dimostrabile, altro una apparentemente "anomala" applicazione di qualche criterio: le sentenze in merito sono le più varie.
- La "vetustà" del millesimi, anche se oggettivamente comprensibile, non è un criterio valido per la revisione: sentenze di cassazione hanno precisato che "valgono" le valutazioni originarie dell'immobile: a nulla portano, mutate condizioni di mercato, di cambio di destinazione (già più opinabile...) ecc.

Nel merito:
poichè ogni tecnico ha la sua prassi, cui tiene religiosamente, consiglio, per esperienza diretta in analoga situazione, di discutere preliminarmente alla nuova redazione , i criteri di massima che la compagine condominiale vorrà considerare.

Intanto terrei conto della situazione di partenza: se le attuali tabelle non facevano uso di coefficienti vari, ma si basavano solo sulla superficie (o volume), non mi sembrerebbe accettabile adottare a posteriori criteri diversi o ulteriori, che stravolgerebbero il criterio finora adottato ed i rapporti economici consolidati. Non è un nuovo caseggiato da trattare ex novo.

Suggerirei di basarsi essenzialmente su parametri oggettivi invarianti, tipo superficie o volumetria: e qui c'è una sottile differenza. Eviterei di considerare la superficie netta calpestabile, proprio per evitare che ogni piccola ristrutturazione/modifica interna dia il pretesto per cambiare le tabelle: la superficie lorda della unità immobiliare, qualunque sia la utilizzazione interna degli spazi, in genere rimane costante (salvo assorbimento di vani dalle proprietà adiacenti).

Ne consegue un ulteriore limite: non applicherei (se ciò non era originariamente preso in considerazione) i coefficienti di destinazione dei vani (corridoi, bagni, cucine, sala, ecc) che presupporrebbero di sommare le superfici nette e soggette alla variabilità dell'utilizzo del proprio alloggio; in sostanza bravo chi lo ha disegnato e sfruttato bene, meno bravo chi ha realizzato buchi e mal disposto i vani. Ma ciò non dovrebbe far giustificare continue potenziali revisioni millesimali.

Purtroppo per inesperienza queste cose emergono dopo che i tecnici hanno lavorato: ed è più difficile uscirne. Meglio prevenirle, discuterne prima anche col tecnico individuato, e stabilire gli obiettivi accettabili che si vogliono ottenere, prima di commissionare il lavoro: a quel punto il risultato del lavoro che ne scaturirà sarà più facilmente condivisibile, e non si saranno spesi inutili soldi di parcella.