Provvigione Esose degli Agenti Immobilari?

[Paca]

Buongiorno a tutti, intanto grazie per tutte le informazioni che attraverso il forum possono essere discusse e ora passiamo al dunque.
Provvigioni? Brutta cosa e mi spiego meglio.

E' giusto pagare una persona per il lavoro che fa, ma sempre che il "lavoro " lo faccia veramente e seriamente. Poi discutiamo magari del compenso.

Non ritengo che il solo accompagnare una persona a visionare l'immobile sia tale da giustificare le percentuali richieste.
Non è corretto pretendere il 4% solo perchè è stata aperta la porta e si è perso ben 15 minuti del proprio tempo.
Non è professionale non riuscire a rispondere a delle semplici domande sull'immobile, domande che il visitatore ha tutto il diritto di fare.

Credo che alla base di una buona condotta professionale, oltre alle chiavi di casa, ci debba essere da parte del mediatore la conoscenza di una serie di informazioni che appartengono all'immobile stesso.
Troppe volte ci si sente dire: "è il titolare... io sono venuto solo ad accompagnarla", oppure: "...chiederò al proprietario..."

Non si può aspettare una settimana per conoscere il valore catastale dell'immobile oppure sapere solo ad una seconda visita che la casa ha il riscaldamento autonomo mentre fino alla settimana precedente era condominiale. Per non parlare del discorso "donazione"... o della cantina e soffitta che esistono ma non ci sono le famigerate chiavi.
Io credo che una buona azienda abbia l'obbligo di assumere determinate informazioni nel momento in cui prende in carico il tutto.
Purtroppo non sempre è così anzi: l'appartamento da 140 metri magicamente ha un calo fisiologico del 10 % (parlando vi metratura commerciale), è arrivata tra capo e collo una riunione condominiale che ha disposto la ricerca preventivi ( non la delibera ), per una grossa ristrutturazione; le spese condominiali sono lievitate o non vi è coerenza tra stato di fatto e piante catastali.
E cosa mi dite di questa frase: "L'immobile è appena stato messo in vendita. Partiamo con una richiesta di xxx. Aspettiamo di vedere come reagisce il mercato e poi valuteremo come correggerla." :-o.
Non tutti per fortuna lavorano così ma sono veramente pochi quelli che....

Parliamo di provvigioni. Qual'è la % giusta? Non lo so. Non so che dire.
Certo un 4% per chi deve acquistare è una percentuale altina specie considerando che è in tale provvigione è dovuta anche se poi la compravendita non viene effettuata dal notaio per l'insorgere di vizi definiamoli occulti.
Il mediatore dovrebbe mediare e invece che fa? l'immobile vale 100. Il proprietario ne chiede 110, lo mettiamo in vendita a 120, così l'acquirente propone 115 e tutti sono contenti e come per tutte le cose alla fine chi paga è sempre l'ultima ruota del carro.

Un buon lavoro è quello che mette a disposizione dell'acquirente tutta una serie di informazioni che permettono di valutare e fare una giusta proposta, ma purtroppo anche la rosa più bella ha qualche spina e allora è meglio tacere...

..e mi viene da approfittare della discussione per chiedere una cosa sperando che non sia fuori argomento: Cosa ne pensate se un acquirente chiede di poter far fare una perizia prima di muovere un'offerta? A me è stata negata la possibilità.

 

[Carlo Garbuio]

in tal modo risparmierò io

certo, e se sei in grado di garantire tutto quanto da te richiesto ad un agente immobiliare puoi pensare seriamente di fare pure te questa professione.
di gente preparata e professionale, come vedi dal forum, ce nè molto bisogno.

Cosa ne pensate se un acquirente chiede di poter far fare una perizia prima di muovere un'offerta?

La valutazione immobiliare è una prestazione molto professionale che recentemente, e fino ad ora, è stata "rovinata" da professionisti che non operano nel mercato immobiliare vengono ritenuti più qualificati di chi vi opera ed i risultati quotidiani sono evidenti ... di contro chi ha il polso del mercato, gli agenti immobiliari, non percepiscono l'importanza e le opportunità di qualificazione professionale che potrebbe portare un minimo approfondimento delle metodologie estimative = siamo messi proprio male! e poi si vedono disquisizioni sul valore confondendolo con il prezzo e avanti così ...

Per rispondere a Paca: come si può negare di fare una valutazione? E comunque, per avere un'idea di massima, non serve molto ... per avere una valutazione professionale rivolgiti a chi effettua una reale indagine del mercato ed applica le migliori pratiche estimative vigenti.

Per il resto ... quanta superficialità e quante parole al vento.
Sarebbe bello sapere pure la professione di chi fa le critiche, (oltre a nome e cognome visto che si utilizzano nomi di fantasia) credo che sicuramente il forum si popolerebbe di critiche anche a queste attività ma ... è questo lo scopo per cui una persona decide di partecipare ad un forum? Ci si deve solo sfogare e molte volte offendere?
Le critiche costruttive servono a tutti, quelle gratuite a nessuno.

 

[moronxyz]

Credimo Paca che chi ama veramente questo mestiere non vorrebbe altro che poter lavorare con piu' professionalità ma dovremmo cambiare troppe cose. Innanzitutto un immobile dovrebbe essere affidato in esclusiva e per un periodo congruo ad una sola agenzia e allora si che potrebbe farci un buon lavoro preliminare ma la realtà è diversa. Molte agenzie hanno una banca dati con migliaia di immobili portafoglio e si dovesse fare quel lavoro su tutti gli immobili sarebbe onorosissimo. Un agente immobiliare non si mette a fare visure in catasto, conservatoria, contattare l'amministratore, verificare licenze, concesioni, sanatorie, condoni e chi piu' ne ha piu' ne metta PRIMA di aver trovato una persona interessata a quel bene e senza avere un incaricon di vendita. Quanto alla provvigione è chiaro che l'acquirente vede solo quei 15 minuti della vistita e quel poco o tanto che segue sino al preliminare e lo percepisce come esoso. Non vede ovviamente le innumerevoli ore, spese anche nei wekend o durante la pausa a star dietro a clienti che poi alla fine non portano a niente. Come ho già detto ( purtroppo) questo sistema fa si che siano poi quei pochi che acquistano a dover pagare anche per quei tantissimi che fanno perdere tempo. E' un sistema che non mi piace e che vorrei cambiare ma purtroppo è cosi'.

 

[Paca]

Per rispondere a Paca: come si può negare di fare una valutazione? E comunque, per avere un'idea di massima, non serve molto ... per avere una valutazione professionale rivolgiti a chi effettua una reale indagine del mercato ed applica le migliori pratiche estimative vigenti.

Per il resto ... quanta superficialità e quante parole al vento.
Sarebbe bello sapere pure la professione di chi fa le critiche, ...
Ci si deve solo sfogare e molte volte offendere?
Le critiche costruttive servono a tutti, quelle gratuite a nessuno.[/QUOTE]

Non opero nel settore immobiliare. Ho fatto per qualche anno il geometra e poi ho cambiato strada.
Sono sempre a contatto con persone e posso garantire che un minimo di professionalità, collegata ad umiltà e onestà, rendono anche per quello che non si conosce. Sta nelle persone e nella loro professionalità acquisire informazioni e a volte basta veramente poco.
E' vero si fanno spesso critiche, ci si sfoga, ma quando si va presso un'agenzia e si cerca un servizio, si pretende un minimo di cognizione di causa. Se vado da un medico, un parrucchiere, un commercialista, mi aspetto che sappia cosa fare e non che sia io a far fare.
Non capisco cosa intendi per incarico di vendita. Se un'agenzia ha un immobile , immagino che il proprietario lo abbia incaricato alla vendita.
Non pretendo che uno conosca vita morte e miracolo di ciò che vende, ma compilare una scheda con provenienza, valore catastale sapere se è conforme, spese condominiali..., sono pochi dati e facilmente accessibili: basta domandarli al proprietario.
Non è corretto che arrivi al compromesso, incassi l'assegno e poi sono cavoli di chi ha pensato di prendere quella casa se non è rogitabile.
E' vero la vita dell'agente spesso non è facile, le visite sono tante, i reali interessati pochi, ma spesso credimi è davvero impossibile giungerne ad una.
Tante volte mi chiedo perchè non viene istituito un servizio d'informazione a pagamento: tu mi chiedi ragguagli di un certo tipo e io ti addebito una PICCOLA commissione.
Certo poi alla conclusione del contratto la provvigione deve però essere più onesta.
Ci ho scherzato su con un agente e la risposta è stata: se faccio pagare la visita nessuno viene. Io ribattendo gli feci "La prima visita magari no, ma i successivi approfondimenti...".
E lui mi rispose: "la provvigione finale serve a compensare tutto questo".

 

[arianna26]

" Strozzini" era una provocazione ma, nei discorsi della gente comune la percezione della categoria non è poi così lontana da questa provocazione, come chiunque si sia sentito giustamente toccato, perchè professionale e onesto, potrà verificare avviando una consersazione sul tema con persone appena conosciute, che so in treno. Premesso ciò io sono un funzionario pubblico dunque di invettive sulla categoria di appartenenza ne sopporto a bizzeffe ma, onestamente ammetto, che sono dovute ai molti lavativi non licenziabili appartenenti alla mia categoria.

per il resto, qualora scoprissi che nella mia zona esiste un agente immobiliare preparato e serio, vi assicuro che mi ci affiderei con piacere e sarei disposta anche a dargli, oltre al giusto compenso, tutto il tempo necessario.

e adesso vorrei che tutti gli agenti immobiliari del sito mi aiutino a chiarire le idee sulla categoria rispondendo a qualche domanda:
1) è giusto che un agente a cui ho chiaramente e ripetutamente detto che sono disposta a vender casa mia per comprarne un'altra esclusivamente se trovo un appartamento con due bagni e la cucina a parte continui a chiamarmi per propormi tutt'altro? Mettendo in base al ragionamento esposto in precedente post le telefonate a carico di altri?
2) è giusto che mi propongano appartamenti il cui piano superiore è privo di agibilità perchè accatastato come sotttotetto?
3) è giusto che non sia possibile mai avere una piantina dell'immobile a cui saresti interessato?
4) è normale che non abbiano mai idea delle spese condominiali?
5) è giusto promettere vendite a prezzi stratosferici e poi dopo aver avuto il mandato convincere ad abbassarlo perchè fuori mercato fin dall'inizio? un appartamento nel mio condominio è stato in vendita tyre anni al prezzo sparato dall'agenzia e venduto in trenta giorni, quando scaduto l'ennesimo mandato il proprietario ha chiesto il suo prezzo reale..

per quanto riguarda la mia capacità di svolgere le funzioni di agente... sono sicura di non averla (ma visto che non sono un agente immobiliare e non complico la vita di nessuno non ritengo sia un problema. il problema è se e in che misura ce'l'abbiano o debbano averla quelli che sono agenti immobiliari lo sono), infatti pubblicità a parte, in assenza di un professionista serio in zona penso di avvalermi della professionalità di un legale. potrei averne danni? può darsi ma ritengo ci siano due punti a favore di questa scelta 1) rivolgersi ad un agente immobiliare come dimostrano molte discussioni di questo forum non sempre risolve i problemi, spesso li creano dichiarando qualsiasi cosa pur di riscuotere la provvigione; 2) con un contratto predisposto da un legale ed il rogito notarile non riesco, causa scarsa fantasia, ad immaginare quali possano essere. attendo idee in proposito.

 

[moronxyz]

Vedo Paca che arrivi anche tu alle mie conclusioni. Tu hai fatto il geometra e allora ricorderai bene che se un cliente ti mandava in un ufficio pubblico a fare un semplice certificato, poi gli mandavi come giusto la relativa parcella per cui i 2 mestieri da questo punto di vista non sono paragonabili. E' normale che ogni immobile di cui si abbia la scheda sia corredato da tutta una serie di informazioni che pero' in genere sono dichiarazioni dello stesso proprietario. A volte quando lo stesso lo fornisce abbiamo anche una piantina e una copia del rogito ma questo purtroppo non avviene sempre. Spesso è il proprietario stesso a voler dare poche informazionio , peggio , a darle distorte. Quante volte il proprieratio dichiara che è conforme e poi scopriamo che quel muro interno, o quella tettoia o altro sono stati modificati senza nessuna autorizzazione?. Sai che moltissime persone nemmeno sanno che sia necessaria? Purtroppo questo mestiere è ancora troppo legato alla vecchia figura del sensale di paese che trattava in piazza case, cavalli e letame e non è evoluta verso una figura professionale, selezionata da appositi esami e titoli abilitativi etc...Ripeto..sebbene oramai nella pratica si debba pretendere una indubbia conoscenza della materia anche dal punto di vista legale e tecnico è giusto non aspettarsi troppo dal ruolo del mediatore ( apparte la massima onestà e imparzialità ovviamente). Se poi da qualcosa in piu' è tutto nel suo interesse.

 

[Carlo Garbuio]

1) è giusto che un agente a cui ho chiaramente e ripetutamente detto che sono disposta a vender casa mia per comprarne un'altra esclusivamente se trovo un appartamento con due bagni e la cucina a parte continui a chiamarmi per propormi tutt'altro?

Giusto proporre immobili simili, che si discostino di poco dalla richiesta del cliente.
Tutt'altro, bisognerebbe capire cosa ha proposto.
Porto un mio recente caso:
Cliente entra e chiede una casa ad un prezzo X.
In base al tuo ragionamento avrei dovuto proporre solo case a quel prezzo, invece ho fatto chiaramente presente che la loro richiesta non era esaudibile e quindi, dopo una illustrazione di quanto disponibile sul mercato, ho consigliato il cliente a cambiare richiesta, ho proposto appartamenti ed ora sono in trattativa per un appartamento.
Di contro il cliente, dopo la mia consulenza, ha RIfatto il giro di tutte le agenzie locali modificando la sua richiesta da casa al prezzo X ad appartamento al prezzo Y.
Nel caso in cui il cliente concludesse con altri sarebbe giusto che pretendessi un compenso per la consulenza?

2) è giusto che mi propongano appartamenti il cui piano superiore è privo di agibilità perchè accatastato come sotttotetto?

Stai parlando di appartamenti disposti su più livelli in cui la zona notte è al piano superiore nel sottotetto?
Non c'è niente di illegale e ingiusto se tutto ti viene proposto nei dettagli fin dall'inizio, non è giusto nasconderlo o che lo venga a scoprire dopo e da altri.

3) è giusto che non sia possibile mai avere una piantina dell'immobile a cui saresti interessato?

NO, non è giusto, come pure sarebbe bene avere anche altri documenti, la piantina è il mimino

4) è normale che non abbiano mai idea delle spese condominiali?

NO, non è normale

5) è giusto promettere vendite a prezzi stratosferici e poi dopo aver avuto il mandato convincere ad abbassarlo perchè fuori mercato fin dall'inizio?

Pratica diffusissima e professionalmente scorretta! soprattutto per chi lavora onestamente, non solo per il cliente!

un appartamento nel mio condominio è stato in vendita tyre anni al prezzo sparato dall'agenzia e venduto in trenta giorni, quando scaduto l'ennesimo mandato il proprietario ha chiesto il suo prezzo reale..

questa non l'ho capita: è stato venduto o no l'appartamento e da chi, dal proprietario o dall'agenzia?

il suo prezzo reale

il prezzo reale è solo quello a cui si conclude la trattativa, non c'entra che sia concluso direttamente o tramite l'agente, quello è il prezzo a cui venditore e acquirente si sono accordati, ognuno in base alle proprie personali esigenze: questo è il prezzo reale

 

[toscogroup]

Arianna: normalmente esiste una catena di agenzie immobilari che spesso fanno proprio questo, valutano la casa un'enormita' pur di avere un incarico in esclusiva e poi riportano i prezzi alla normalita', e soprattutto ti fanno fare visita a tutto il loro parco immobilare anche se non e' conforme alle tue richieste. Questo perche' nella dinamica di quel gruppo contano il numero di incarichi presi ed il numero di visite fatte.

Pero' ti chiedo: Se un proprietario all'agenzia immobiliare non dichiara che le camere ed il bagno nella parte mansardata non ci potrebbero essere perche' prive di agibilita', se non ti porta i documenti relativi alle spese condominiali, se non ti fornisce una piantina, che si fa? Si spendono soldi e tempo per procurarseli? E come, se i documenti sono protetti da privacy? (ad esempio le spese condominiali).
E poi tu vai da un avvocato, il quale ti redige un bellissimo preliminare, ma se non gli porti tutta la documentazione? Ti garantisco che ad un avvocato la rispondenza della mappa catastale allo stato di fatto non interessa.
E se fosse coscienzioso e ti chiedesse tutti i documenti prima del preliminare e tu non li avessi? Ti scriverebbe qualche cosa non facendoti pagare nulla?
E per fare le 50 visite per vendere il tuo immobile, a mezz'ora a visita (che fanno 25 ore), non ti fai pagare il tuo tempo? 25 ore della tua vita non valgono nulla? Tolte al tuo lavoro o alla tua famiglia o ai tuoi hobby?
E se vuoi pubblicare il tuo immobile su un giornale, o metterlo in una vetrina su una strada, l'imposta sulla pubblicita' non la paghi? Il giornale non lo paghi?
E pensa se dopo tutto questo, quando trovi un'acquirente, scopri che la casa e' gia' stata venduta da tua sorella, che magari si e' semplicemente dimenticata di dirtelo........
Questo e' cio' che accade alle agenzie immobiliari, sempre, ed e' per questo che si pagano le provvigioni (che tra l'altro non sono le piu' care in europa...).
Se il mondo fosse perfetto, se i proprietari fossero tutte brave persone, se gli agenti immobiliari fossero tutti professionisti, allora le provvigioni calerebbero, ma purtroppo viviamo in un mondo di umani, per cui tutti noi dobbiamo adeguarci.
E da ultimo, ho gia' visto 2 vendite fatte da un avvocato che sono finite in tribunale, e se vai su internet e cerci le vicende sulle RTA in toscana, vedrai coinvolti Avvocati e Notai, per cui la professionalita' bisogna cercarla anche li'.

 

[arianna26]

innanzitutto grazie per le risposte.

Giusto proporre immobili simili, che si discostino di poco dalla richiesta del cliente.

sono d'accordo anch'io e non ho nulla da obiettare se mi si dice "guardi per avere un casa come lei la desidera si deve partire dal prezzo x anzi chè y" protesto quando dico che mi servono TASSATIVAMENTE due bagni e mi propongono appartamenti con uno.

Stai parlando di appartamenti disposti su più livelli in cui la zona notte è al piano superiore nel sottotetto?
Non c'è niente di illegale e ingiusto se tutto ti viene proposto nei dettagli fin dall'inizio, non è giusto nasconderlo o che lo venga a scoprire dopo e da altri.

Il problema è che di solito questa informazione devi scucirla con la "forza". altrimenti sono d'accordo è tutto ok se me lo dici prima di farmi perder tempo con visite inutili. e di perderlo tu.



questa non l'ho capita: è stato venduto o no l'appartamento e da chi, dal proprietario o dall'agenzia?
è stato venduto. dal proprietario al prezzo della zona ovvero 40.000 in meno di quanto sparato dall'agenzia.

 

[Paca]

moronxyz: Io non pretendo che mi venga servito l'immobile in un piatto d'argento, ma oggi rispetto ad una volta ottenere informazioni è molto più semplice e meno oneroso. Certo se non è possibile farlo per via telematica ci vuole del tempo.

Una cosa che mi sono sempre domandata è come mai tante agenzie non pretendono dati certi dal venditore, dati recuperabili per esempio dal rogito o come mai non si propongano, ovviamente a pagamento, per recuperli. Non intendo che ci si sostituisca al notaio, ma un minimo di informazione... E lo vedrei come un servizio necessario al fine di confezionare al meglio una proposta per il mercato. Certo qua bisognerebbe tirare in ballo l'esclusiva visto che il servizio comporta costi.
Molto spesso dati vengono nascosti perchè evidenzierebbero incorrettezze.
L'ultima che mi è capitata è stata sulla dimensione: " Sono 145 mq, ovviamente commerciali", mi dissero. Peccato che poi all'esame dei documenti erano 130, ovviamente sempre commerciali. L'agente si era "dimenticato" che erano già presenti nel conteggio e fece forza sul fatto che la fatidica piantina era una fotocopia e quindi sfalsava le dimensioni reali.


Scarse informazioni da parte del venditore ( poca onestà o ignoranza spesso fanno la loro parte), legge sulla privacy, uffici comunali con gente incompetente, la lista potrebbe essere lunga, rendono si più arduo il lavoro, ma non impossibile.
Ora non voglio scagliare la solita pietra contro il mestiere di mediatore, quello che rilevo e questa è la mia sensazione e che non c'è molta disponibilità nel garantire all'acquirente la possibilità di portare a termine l'operazione.
Chiedendo in giro non sono mai riuscita ad evitare il preliminare passando direttamente dal notaio. Gli agenti stessi non sono propensi ad aspettare tale data per la liquidazione delle provvigioni facendo leva sulla caratteristica principale del mediatore ossia quella di portare a conoscenza, non al compimento dell'atto. Su questo hanno ragione , la legge è dalla loro parte.