Chiedo cortesemente se tra i frequentatori del forum c'è qualcuno che ha avuto già l'occasione di richiedere all'Agenzia delle Entrate la trasformazione di un contratto di locazione registrato in ritardo, comunque dopo il termine di sanatoria del 6 giugno 2011, e con canone dichiarato inferiore a quello corrisposto, in contratto 4 + 4 con canone pari al triplo del reddito catastale e applicazione della normativa di cui all’articolo 2, comma 1, della Legge n. 431 del 1998.
Ciò si può fare ai sensi di quanto previsto dall'Art. 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23 del 14-03-2011 (istitutivo della "cedolare secca"), ma mentre per i contratti non registrati è chiaro (anche alla luce di quanto riportato nella circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate) che deve essere il conduttore ad effettuare la registrazione all'Agenzia delle Entrate utilizzando il mod. 69 e dando così avvio alla pratica, non è altrettanto chiaro che cosa si deve fare per i contratti registrati fuori dai termini, caso anch'esso previsto dallo stesso Art. 3.
Forse è sufficiente presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate ? O una denuncia ? In che forma ? Con quali allegati ? Provvederà poi l'Agenzia delle Entrate a comunicare l'avvenuta trasformazione al locatore ?
Grazie a chiunque condividerà la sua esperienza.
Dalla circolare n. 26/E del 1/6/2011 dell'Agenzia delle Entrate.
9.3 Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi.
L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 14-03-2011 una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.
In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica “la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone.
In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2.
A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.
Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel paragrafo 9.1.
.... (omissis) ....
È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato recate dal comma 346 dell’articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, “si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.
Ai sensi del successivo comma 10, le disposizioni di cui ai commi 8 e 9 non si applicano ove la registrazione sia effettuata entro il 6 giugno 2011, e cioè entro il sessantesimo giorno dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
Ciò si può fare ai sensi di quanto previsto dall'Art. 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23 del 14-03-2011 (istitutivo della "cedolare secca"), ma mentre per i contratti non registrati è chiaro (anche alla luce di quanto riportato nella circolare 26/E dell'Agenzia delle Entrate) che deve essere il conduttore ad effettuare la registrazione all'Agenzia delle Entrate utilizzando il mod. 69 e dando così avvio alla pratica, non è altrettanto chiaro che cosa si deve fare per i contratti registrati fuori dai termini, caso anch'esso previsto dallo stesso Art. 3.
Forse è sufficiente presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate ? O una denuncia ? In che forma ? Con quali allegati ? Provvederà poi l'Agenzia delle Entrate a comunicare l'avvenuta trasformazione al locatore ?
Grazie a chiunque condividerà la sua esperienza.
Dalla circolare n. 26/E del 1/6/2011 dell'Agenzia delle Entrate.
9.3 Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi.
L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 14-03-2011 una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.
In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica “la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone.
In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2.
A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.
Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel paragrafo 9.1.
.... (omissis) ....
È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato recate dal comma 346 dell’articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, “si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.
Ai sensi del successivo comma 10, le disposizioni di cui ai commi 8 e 9 non si applicano ove la registrazione sia effettuata entro il 6 giugno 2011, e cioè entro il sessantesimo giorno dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
