Problematiche su applicazione superbonus 110% per condominio

[Daniele 78]

Mi risulta difficile capire perchè si debba entrare in parti private di quanti non vogliono fare alcun lavori al loro interno.

Premesso che i dati catastali e le planimetrie dovrebbero già essere in possesso di un amministratore diligente...non ha alcuna difficoltà ad ottenerle.

Il problema è: e se ci sono difformità? Purtroppo un aspetto che in pochi considerano (e anch’io ho sottovalutati ma è un problema effettivo) è che per accedere al 110% devi dimostrare lo stato legittimo dell’immobile: ossia che lo stato di fatto corrisponde al catasto con l’autorizzazione (o autorizzazioni in caso di presenza di più pratiche) ovviamente con l’ultima variante presentata in questo caso.

Senza la dinostrazione dello Stato legittimo (che sarà il tecnico a certificare) il rischio che le Entrate recuperi I crediti elargiti è notevole.
Non per niente ormai tutti gli uffici comunali sono intasati di richieste di accesso agli atti, da parte dei professionisti incaricati, per poter esaminare gli immobili e verificarne appunto lo stato legittimo!
Solo dopo le verifiche si apre o meno il 110%; farlo prima è possibile ma è rischiosissimo!

 

[Daniele 78]

Esatto, per i lavori su parti comuni non serve verificare la regolarità urbanistica delle proprietà private.
Ma a volte per raggiungere l'obiettivo (miglioramento di due classi energetiche) sono necessari interventi anche nelle proprietà private; in questo caso si deve verificare anche la regolarità urbanistica delle singole unità.
Non sono un tecnico e chiedo conferma a chi è del settore, ma credo che per verificare che la singola unità sia regolare si debba confrontare la planimetria con la situazione reale.
Come si fa se non si entra?

Devi confrontare la planimetria depositata in Comune con quella catarrale con lo stato di fatto. Il catasto non fa quasi come regolarità a meno che si tratti di un immobile molto molto vecchio (ante ‘67) dove la concessione edilizia non era obbligatoria su tutto il territorio nazionale ma solo nei centri abitati (vedi norma urbanistica del 42) mentre fuori dal centro abitato era facoltativa.

Il fatto poi che dal 42 al 67 le nostre città siano molto crescite (quello che era periferia nel 42 nel 67 e dopo era quasi semicentro) ha portato al casino che abbiano oggi. Immobili concessionati anche ante 67 e magari vicino un immobile senza concessione ante 67.

dopo il 2 settembre 67 in tutto il territorio nazionale è stata resa obbligatoria quella che fu la licenza edilizia!

 

[Nemesis]

le planimetrie si scaricano aggiornate in tempo reale senza chiedere niente al proprietario

No.

 

[Sjlvia]

Premesso che non servono le planimetrie per fare il calcolo dell'APE

Infatti, servono per il controllo della conformità urbanistica SE dovesse servire fare interventi anche nelle proprietà private (con confronto planimetria più recente e situazione reale)

spannometricamente vien da dire che sia un edificio dove la parte "commerciale" supera di gran lunga quella "residenziale" con tutte le conseguenze del caso.

👍
Era un esempio, il più eclatante. Ma anche nelle unità residenziali chi fosse contrario per motivi suoi potrebbe rifiutarsi di fare interventi privati.

Quanto al distinguo sui non soggetti IRPEF ...rimango basito.

🤷 Il grande mare del fisco ...

Il "singolo" contrario farebbe bene ad ostacolare in tutti i modi la delibera...ma una volta approvata deve pensarci non 2 volte ma 3.

A volte ci sono decisioni che solo i diretti interessati potrebbero spiegare .... e forse non sempre.

 

[Daniele 78]

Infatti, servono per il controllo della conformità urbanistica SE dovesse servire fare interventi anche nelle proprietà private (con confronto planimetria più recente e situazione real

No le planimetrie catastali vengono usate invece per l’APE, o meglio il tecnico incaricato che viene a casa vostra ve la chiede per avere un riferimento su cui fare i calcoli la stessa planimetria viene usata (ovviamente trasformata in dwg) ed inserita nel programma che calcola l’APE, non solo: lo stesso APE prende a riferimento anche i dati catastali e poi viene depositato in Regione!

ATTENZIONE: se ci fosse un abuso prima bisogna correggere facendo una sanatoria in Comune (se possibile) poi quando si varia il catasto variano anche i riferimenti catastali.
Siccome l’APE di porta dietro i riferimenti catastali questi devono essere corretti.
Non pensate neanche lontanamente di ignorare uno solo degli elementi
1) Comune
2) Catasto
3) APE
Se di salta uno dei tre passaggi (che vi ho messo in ordine) vien fuori il casino!

 

[Sjlvia]

No le planimetrie catastali vengono usate invece per l’APE, o meglio il tecnico incaricato che viene a casa vostra ve la chiede per avere un riferimento su cui fare i calcoli la stessa planimetria viene usata (ovviamente trasformata in dwg) ed inserita nel programma che calcola l’APE, non solo: lo stesso APE prende a riferimento anche i dati catastali e poi viene depositato in Regione!

Grazie per i chiarimenti.

 

[Dimaraz]

Infatti, servono per il controllo della conformità urbanistica SE dovesse servire fare interventi anche nelle proprietà private (con confronto planimetria più recente e situazione reale

Il problema è: e se ci sono difformità?

Appunto...SE!!!
Mi sembra che siamo concordi sui "cardini" ma che vogliate generalizzare "particolari/casualità" che non coinvolgono tutti.

Se un edificio (condominio verticale/case a schiera) viene sottoposto SOLO ad interventi trainanti (cappotto e/o caldaia centralizzata) non serve alcun accesso alle parti private.

 

[Sjlvia]

Appunto...SE!!!
Mi sembra che siamo concordi sui "cardini" ma che vogliate generalizzare "particolari/casualità" che non coinvolgono tutti.

Se un edificio (condominio verticale/case a schiera) viene sottoposto SOLO ad interventi trainanti (cappotto e/o caldaia centralizzata) non serve alcun accesso alle parti private.

Ho sempre scritto questo concetto, nessuna intenzione di generalizzare ma solo di rispondere a @massimo222 specificando i casi nei quali uno dei condòmini avrebbe potuto creare problemi; lui non aveva specificato se il quesito riguardava solo lavori su parti comuni, aveva parlato genericamente di superbonus.
D'altra parte credo che sia meglio conoscere eventuali ostacoli prima di iniziare in modo da prevenirli per quanto possibile piuttosto che partire con i lavori e rimanere bloccati in un contenzioso.
Però anch'io sbagliavo, perché @Daniele 78 in risposta a BeppeX88 ci ha spiegato che per l'APE serve entrare in ogni unità, e questo attestato è necessario anche per i lavori su parti comuni:

E chi te lo ha detto che non serve? Scusa ma tu i dati delle trasmittanze, le superfici e volumi riscaldati come pensi di averli se non accedi ai singoli appartamenti?

A questo punto la collaborazione di ogni singolo condòmino è sempre essenziale.

 

[Daniele 78]

Appunto...SE!!!
Mi sembra che siamo concordi sui "cardini" ma che vogliate generalizzare "particolari/casualità" che non coinvolgono tutti.

Se un edificio (condominio verticale/case a schiera) viene sottoposto SOLO ad interventi trainanti (cappotto e/o caldaia centralizzata) non serve alcun accesso alle parti private.

Vedi l’unico modo per verificarlo SE ci sono difformità con i documenti è poter entrare e fare sopralluogo non puoi farlo da fuori!
SE non ci sono difformità tu dichiari che lo Stato di quell’unità immobiliare È LEGITTIMO altrimenti puoi rientrare in questi 3 casi:
1) Domanda di condono non ancora chiusa niente 110% finché non chiudi il condono aperto, ammesso che sia possibile farlo (pagando belle somme)
2) Semplice accertamento di conformità (è il nome tecnico dato alla normale sanatoria), paghi 1.000€ minimo ma sani e puoi fare il 110%.
3) Fiscalizzi un grave abuso indemolibile: ,ad esempio una larghezza maggiore dell’edificio rispetto ai disegni (oltre tolleranze del 2%). In quel caso “sani” una posizione MA non puoi presentare il 110%.

Credimi il 110% è un ottima idea ma essendo legato indissolubilmente alla verifica dello Stato legittimo dell’immobile e conoscendo lo Stato leggittimo di gran parte del patrimonio edilizio esistente non sarà facile attuarlo a meno di importanti demolizioni (con la legge attuale)!

 

[Daniele 78]

@Dimaraz il Decreto Agosto (DL.76/2020 art 9.bis recita:
((1-bis. Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unita' immobiliare
e' quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la
costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha
disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero
immobile o unita' immobiliare, integrati con gli eventuali titoli
successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili
realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il
titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e' quello desumibile
dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti
probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i
documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia
dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha
disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero
immobile o unita' immobiliare, integrati con gli eventuali titoli
successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni
di cui al secondo periodo si applicano altresi' nei casi in cui
sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale,
tuttavia, non sia disponibile copia)).