Problematiche su applicazione superbonus 110% per condominio

[massimo222]

Ho partecipato ultimante a diverse riunioni per l’applicazione del superbonus condominiale e oltre alla confusione che regna sono state sollevate alcune obiezioni :

• 1) nella analisi di prefattibilità e nella indagine termico-energetica va esaminato lo stato di fat to solo dell’intero edificio o anche delle singole unità abitative?
• 2) eventuali condomini morosi verso il fisco possono condizionare l’applicazione del superbonus come pure condomini non soggetti a IRPEF? In caso affermativo mi interessano le normative.
• 3) il dissenso di uno solo dei condomini e conseguente divieto di usare i propri dati anagrafici e catastali per diverse motivazioni in particolare per la inviolabilità del domicilio, oppure per la opposizione alla effettuazione di lavori che non siano urgenti e necessari alla sicurezza, può inficiare il tutto?
• 4) i locali commerciali non hanno vantaggi di alcun genere, però teoricamente sembra debbano, in ragione dei millesimi di appartenenza, partecipare ad eventuale restituzione del credito più sanzioni e interessi in caso di accertamento e annullamento dei benefici, come comportarsi e se esiste un modo per ovviare a questo inconveniente tipo fideiussione, assicurazione o esclusione dalla pratica per la richiesta del bonus.

Mi interessa un vostro parere. Grazie

 

[Dimaraz]

1-Dipende il tipo di intervento...ma per togliersi ogni preoccupazione meglio sia su tutto l'edificio (quindi anche parti private). Se poi contestano irregolarità oltre a restituire il bonus arrivano pure le sanzioni.

2-Posto che ognuno godrà in quota (proporzionale alla spesa che sostiene) saranno affari suoi. Chi non è soggetto IRPEF non può godere direttamente del bonus ma può fare cessione a banche o sconto in fattura. La cosa si complica se vi è chi vuole detrarre personalmente e altri che appunto vogliono cedere.

3-Si e No = dipende

4-Le attività commerciali possono essere fatte escluse dal riparto della spesa e quindi anche dal godimento del bonus

 

[BeppeX88]

Prima di deliberare per lavori o superbonus occorre far fare dei sopralluoghi. Solo dopo si potrà preventivare un intervento, se possibile. Altrimenti non si avvia niente. In ogni caso per ogni dubbio di natura fiscale o condominiale, occorrerà sentire le ditte, i commercialisti e i tecnici che verranno interpellati.

 

[massimo222]

👍
1) deduco che è facoltativo l'analisi delle singole unità in assenza di opere trainate ma, in assenza di esse, possono essere contestate irregolarità del singolo e annullare i benefici dell'intero bonus?
2) Un dubbio. Anche per cessione credito un soggetto non IRPEF rimane comunque il committente.
3) Completo e ripropongo la mia domanda "in assenza di opere trainate ".
4) Ok

 

[BeppeX88]

1 2 3 4 occorre sentire la ditta che si occuperà di tutto. In assenza di cessione del credito, credo che il singolo condomino pagherà di tasca propria

 

[Dimaraz]

👍

1bis) No. Altrimenti il singolo per misfatti propri penalizza la collettività(mi risulta precisazione Agenzia delle Entrate in tal senso )

2bis) Si. (tradotto in caso di irregolarità Agenzia delle Entrate si rivale solo sul proprietario/committente)

3bis) Sarà in funzione della partecipazione o meno alla spesa.

 

[massimo222]

Grazie e un saluto

 

[vitt1]

1-Dipende il tipo di intervento...ma per togliersi ogni preoccupazione meglio sia su tutto l'edificio (quindi anche parti private). Se poi contestano irregolarità oltre a restituire il bonus arrivano pure le sanzioni.

stavolta sono in disaccordo con Dimaraz e riporto integralmente a supporto un quesito descritto a pag 41 dell'elenco di domande e risposte ( versione III del 24/11/2020 ) presenti sul sito del Ministero delle Finanze:

18.5. Per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari e i relativi
accertamenti dello sportello unico siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli
edifici interessati dai medesimi interventi o alle singole unità immobiliari?


Per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Lo prevede il comma 13 ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio, introdotto in sede di conversione del Decreto Agosto. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità urbanistiche e catastali su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori
sulle parti comuni di edifici plurifamiliari.

 

[Dimaraz]

stavolta sono in disaccordo con Dimaraz e riporto integralmente a supporto un quesito descritto a pag 41 dell'elenco di domande e risposte ( versione III del 24/11/2020 ) presenti sul sito del Ministero delle Finanze:

Premesso che non esiste "dogma" per il quale bisogna essere sempre concordi con quanto scrivo ...rileggi meglio quanto ho risposto ...badando al testo della domanda iniziale e alle mie successive "virgole" ed integrazioni che , a quanto pare, @massimo222 ha colto:

1-Dipende il tipo di intervento...ma per togliersi ogni preoccupazione meglio sia su tutto l'edificio (quindi anche parti private). Se poi contestano irregolarità oltre a restituire il bonus arrivano pure le sanzioni.

1bis) No. Altrimenti il singolo per misfatti propri penalizza la collettività (mi risulta precisazione Agenzia delle Entrate in tal senso )

Giovi poi ricordare che le circolari esplicative dell' Agenzia delle Entrate non hanno alcuna valenza di Legge e ben potrebbe accadere che un singolo funzionario agisca in contrasto con quanto riportato in tali "circolari" (trovando poi conferma nelle sentenze dei Tribunali che smentiscono le conclusioni di Agenzia delle Entrate).

Ps.
Non sono mai "tenero" con le castronerie e le incomprensibili giravolte di Agenzia delle Entrate e/o sottosegretari vari. Siano esse pro o contro il portafoglio del contribuente/cittadino.

Il miglior modo per alienarsi le simpatie è quello di dire una cosa e poi dare interpretazioni in contrasto...si che bisogna fare ricorso a "professionisti" anche per le cose più banali e comunque raccomandarsi l'anima alla Dea Bendata ricordando che la "fortuna" è cieca ...ma la "sfiga" ci vede benissimo

 

[Sjlvia]

Ho partecipato ultimante a diverse riunioni per l’applicazione del superbonus condominiale e oltre alla confusione che regna sono state sollevate alcune obiezioni :

• 1) nella analisi di prefattibilità e nella indagine termico-energetica va esaminato lo stato di fat to solo dell’intero edificio o anche delle singole unità abitative?
• 2) eventuali condomini morosi verso il fisco possono condizionare l’applicazione del superbonus come pure condomini non soggetti a IRPEF? In caso affermativo mi interessano le normative.
• 3) il dissenso di uno solo dei condomini e conseguente divieto di usare i propri dati anagrafici e catastali per diverse motivazioni in particolare per la inviolabilità del domicilio, oppure per la opposizione alla effettuazione di lavori che non siano urgenti e necessari alla sicurezza, può inficiare il tutto?
• 4) i locali commerciali non hanno vantaggi di alcun genere, però teoricamente sembra debbano, in ragione dei millesimi di appartenenza, partecipare ad eventuale restituzione del credito più sanzioni e interessi in caso di accertamento e annullamento dei benefici, come comportarsi e se esiste un modo per ovviare a questo inconveniente tipo fideiussione, assicurazione o esclusione dalla pratica per la richiesta del bonus.

Mi interessa un vostro parere. Grazie

1. come già detto da chi è stato più veloce di me, è sufficiente la regolarità urbanistica delle parti comuni; per l'indagine termico-energetica il discorso, se non sbaglio, è un po' diverso perché l'APE condominiale è la media di quelle relative a ogni unità (ripeto, potrei sbagliarmi)
2. il credito derivante dal superbonus per i lavori alle parti comuni, così come quello di ogni altra detrazione fiscale su opere condominiali, è personale; quindi direi di no, eventuali problematiche individuali non influenzano la possibilità di accedere al superbonus
3. il dissenso anche di un solo condòmino non dovrebbe condizionare un'opera deliberata con le corrette maggioranze, ma .... purtroppo ci sono dei MA. Tanto per fare un esempio, chi è contrario potrebbe non permettere l'accesso al proprio appartamento per il calcolo del termotecnico (vedi punto 1, APE condominiale = media APE singole unità). Peggio ancora, potrebbe opporsi alla posa del cappotto se questo andasse a ledere il proprio diritto di proprietà privata (perché, per esempio, restringe il balcone: Tribunale di Roma, sentenza n. 17997 del 16/12/2020).
4. anche i locali commerciali ubicati in Condominio a prevalente destinazione residenziale hanno diritto di accedere al superbonus tramite detrazione fiscale, cessione del credito o sconto in fattura ma solo per gli interventi eseguiti sulle parti comuni (cappotto, riscaldamento centralizzato, eventuali infissi di locali comuni riscaldati ecc.); naturalmente, non peri lavori riguardanti la proprietà (infissi privati, caldaia autonoma .....).