Problematiche su applicazione superbonus 110% per condominio

[BeppeX88]

Fino

Quindi in sostanza per pararsi da un eventuale richiesta coatta la verifica interna va fatta comunque! Vada anche da se che per un APE convenzionale comunque devi fare accesso nelle singole unità immobiliari per avere i dati sui volumi interni riscaldati, le superfici riscaldate, le dispersioni delle finestre e la presenza in quanto tutte queste caratteristiche incidono sul condominio nel suo complesso (oltre ad eventuali boiler o caldaiette)! Non è così scontato come sembra!

Ad oggi il problema non è mai stato evidenziato, evidentemente non esiste.

 

[Sjlvia]

Interventi interessanti. Vorrei riassumere.

a) Se ho ben inteso l’indagine termico-energetica interessa ogni singolo condomino. Presumo che il risultato dell’indagine sia determinato dallo stato in cui versa la singola unità che, se non corrispondente alle normative catastali, può determinare la non applicazione del superbonus dell’intero stabile?

b) Il punto precedente necessita dell’approvazione del singolo condomino. Un diniego all’uso dei propri dati anagrafici e catastali può bloccare tutto? Non dimentichiamo che esistono spese non contenute nei benefici del superbonus.

c) chi non è soggetto IRPEF è escluso dal Bonus e non può nemmeno optare per la cessione. Escluso per il superbonus personale per le opere trainate o per l’intero superbonus condominiale?

d) anche i locali commerciali ubicati in Condominio a prevalente destinazione residenziale hanno diritto di accedere al superbonus tramite detrazione fiscale, cessione del credito o sconto in fattura ma solo per gli interventi eseguiti sulle parti comuni (cappotto, riscaldamento centralizzato, eventuali infissi di locali comuni riscaldati ecc.); naturalmente, non peri lavori riguardanti la proprietà (infissi privati, caldaia autonoma ….. Posso interpretare che l’adesione è facoltativa?

a) E' necessario distinguere lo studio della conformità urbanistica e l'indagine energetica. La conformità urbanistica è richiesta solo per le parti condominiali quando gli interventi riguardano solo beni comuni (esempio, cappotto allo stabile). Se ci fossero interventi anche all'interno delle proprietà private, queste ultime per poter fruire del superbonus devono prima avere la conformità urbanistica.
L'indagine energetica è altra cosa: come ben spiegato da @Nemesis l'attestato di prestazione energetica condominiale, indispensabile per fruire dell'ecobonus, risulta dagli attestati di ogni singola unità. In questo caso quasi sicuramente si deve entrare nelle proprietà private. E' qui che secondo me i condòmini in disaccordo potrebbero fare ostruzionismo, ma non so se il termotecnico abbia a disposizione altri modi per arrivare al risultato
b) Non so con precisione se un diniego ai dati catastali e urbanistici potrebbe bloccare tutto; può darsi che il tecnico, forte di una delibera condominiale presa con le giuste maggioranze, possa chiedere al Comune un accesso agli atti senza la delega del diretto interessato, ma non ne sono sicura e lascio ad altri specificare meglio
c) Anche qui ha già risposto in modo corretto @Dimaraz . Aggiungo che se un condòmino è proprietario (o usufruttuario o avente diritto di abitazione) anche solo dell'abitazione dove abita, senza nessun altro reddito, è comunque soggetto IRPEF perché l'immobile fa reddito (poi non tassato perché dedotto in quanto abitazione principale).
d) se l'intervento è stato deliberato con le corrette maggioranze i proprietari dei locali commerciali devono aderire ai lavori su parti comuni, non possono rifiutarsi; possono però rifiutarsi a eseguire lavori all'interno della proprietà privata. Questo rappresenterebbe un problema solo se per fare il salto di due classi nelle prestazioni energetiche fosse indispensabile eseguire dei lavori anche nelle loro proprietà (esempio, sostituzione delle vetrine con altre più isolanti, oppure delle caldaie personali ecc.).

 

[massimo222]

d) Quindi a fronte di benefici e vantaggi quasi nulli specie per il salto energetico, l'unità commerciale è obbligata a sopportare spese e rischi, vedi accertamento, proporzionali ai millesimi di proprietà? Non mi convince e non dimentichiamo che si possono considerare i lavori di cui al superbonus come innovazioni gravose regolati dall'art 1121 cv con altre e diverse maggioranze.

 

[Sjlvia]

d) Quindi a fronte di benefici e vantaggi quasi nulli specie per il salto energetico, l'unità commerciale è obbligata a sopportare spese e rischi, vedi accertamento, proporzionali ai millesimi di proprietà? Non mi convince e non dimentichiamo che si possono considerare i lavori di cui al superbonus come innovazioni gravose regolati dall'art 1121 cv con altre e diverse maggioranze.

La normativa prevede per l'ecobonus che siano favorevoli la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi. Bassa, lo so, ma così ha previsto il legislatore e solo un giudice potrebbe decidere diversamente dichiarando questi interventi rientranti nell'art. 1121.
Potrebbe esserci un'alternativa: se i locali commerciali fossero a piano terra potrebbero chiedere di essere esclusi, magari c'è la possibilità (molto dipendente da come è fatto il Condominio) di eseguire i lavori solamente per i piani superiori coinvolgendo esclusivamente i relativi proprietari. Solo i tecnici che stanno studiando la situazione sanno valutare se questo sia possibile.

 

[Daniele 78]

@Sjlvia @BeppeX88 e @massimo222 vi posso consigliare di buttar l’occhio su sto video? Poi mi dite voi (è fatto da un addetto ai lavori):Superbonus 110 ed abusi “fiscalizzati”

 

[Sjlvia]

@Sjlvia @BeppeX88 e @massimo222 vi posso consigliare di buttar l’occhio su sto video? Poi mi dite voi (è fatto da un addetto ai lavori):Superbonus 110 ed abusi “fiscalizzati”

Appena possibile lo guardo volentieri; non posso subito, scusami @Daniele 78 ma ho scadenze da rispettare e sono un po' di corsa....

 

[Dimaraz]

Aggiungo che se un condòmino è proprietario (o usufruttuario o avente diritto di abitazione) anche solo dell'abitazione dove abita, senza nessun altro reddito, è comunque soggetto IRPEF perché l'immobile fa reddito

???
Quindi perchè mai avrebbero specificato che i proprietari (siano diritti od immobili) non soggetti ad IRPEF non possono godere del Bonus?

 

[Dimaraz]

E' qui che secondo me i condòmini in disaccordo potrebbero fare ostruzionismo, ma non so se il termotecnico abbia a disposizione altri modi per arrivare al risultato

Mi risulta difficile capire perchè si debba entrare in parti private di quanti non vogliono fare alcun lavori al loro interno.

Premesso che i dati catastali e le planimetrie dovrebbero già essere in possesso di un amministratore diligente...non ha alcuna difficoltà ad ottenerle.

d) se l'intervento è stato deliberato con le corrette maggioranze i proprietari dei locali commerciali devono aderire ai lavori su parti comuni, non possono rifiutarsi; possono però rifiutarsi a eseguire lavori all'interno della proprietà privata. Questo rappresenterebbe un problema solo se per fare il salto di due classi nelle prestazioni energetiche fosse indispensabile eseguire dei lavori anche nelle loro proprietà (esempio, sostituzione delle vetrine con altre più isolanti, oppure delle caldaie personali ecc.).

Perdona...ma ci sono incongruenze.
In quanto "impresa" non possono godere di Bonus 110 per qualsivoglia lavoro nelle loro unità utilizzate per l'attività imprenditoriale.

 

[Sjlvia]

In quanto "impresa" non possono godere di Bonus 110 per qualsivoglia lavoro nelle loro unità utilizzate per l'attività imprenditoriale.

Sì, questo lo avevo scritto in un precedente post: non possono godere del bonus 110 sulle loro unità; ma possono fruirne per i lavori eseguiti nelle parti comuni.
Nonostante questo, potrebbe succedere che per arrivare al miglioramento di due classi energetiche siano necessari interventi "anche" all'interno delle loro unità; interventi per loro detraibili al 50%, ma potrebbero rifiutarsi di farli perché privati.
In questo caso .... addio miglioramento di due classi, e addio superbonus.

 

[Sjlvia]

???
Quindi perchè mai avrebbero specificato che i proprietari (siano diritti od immobili) non soggetti ad IRPEF non possono godere del Bonus?

Si parla genericamente di "soggetti", però bisogna ricordare che potrebbero fruire del "superbonus" anche per esempio i locatari e i comodatari; questi, in assenza di altri redditi, non hanno redditi da immobili. Lo stesso per chi avesse la "nuda proprietà".