Posso chiedere all'agenzia di alzare il prezzo del mio immobile durante l'incarico di vendita?

[Luca Pontellini]

Di fronte a chi non si comporta con la dovuta correttezza bisogna rispondere con la stessa moneta, o perlomeno con l'astuzia.
Hai firmato un mandato di vendita in esclusiva con indicato il prezzo ?
Se è così, di fronte ad una proposta conforme al tuo mandato sei tenuta ad accettarla, o se non lo fai (libera di non farlo) a pagare ugualmente la provvigione all'agenzia.
Quello che tu puoi fare è sindacare sulle condizioni aggiuntive ( tempi di consegna, modalità di pagamento ... ) che, se non specificate chiaramente nell'incarico possono essere oggetto di trattativa tra le parti.
Quindi puoi tranquillamente rifiutare di accettare una proposta che è conforme come prezzo, ma non sulle altre condizioni.
Se l'agenzia è stata molto pignola ad indicare tutte le condizioni nell'incarico di vendita che ti ha fatto firmare ( ma ne dubito) devi valutare se il prezzo che puoi tu credi di poter ricavare dalla vendita è di molto superiore a quello indicato dall'agenzia, così da poter pagare loro la penale ed essere libera.
P.S.: ma quest'incarico che durata ha ? perchè al giorno d'oggi non è che si vendano in 2 giorni le case.

 

[gmp]

a roma si, cioe, se davvero la casa fosse stata messa in pubblicita ad un prezzo del 30% inferiore a quello di offerte simili, stai tranquillo che avrebbero fatto a coltellate e sarebbe stata ricoperta di proposte nel giro di due giorni... invece, mi sa tanto che l'agenzia è stata persino timida nel prezzo proposto... anche tenendosi nella media, di solito almeno arrivano proposte con sconto; qua invece in due mesi zero, pessimo segno... la distanza tra speranze e prezzo realizzabile è evidentemente abissale..

 

[Marsal66]

Ho letto adesso tutta la storia e la prima domanda che mi è venuta in mente è stata proprio quella che ha fatto precedentemente qualcuno degli intervenuti:

Premetto che non sopporto gli agenti immobiliari truffaldini o anche solo "furbetti", ma tu, Moon, sei proprio sicura che la valutazione dell'agente immobiliare sia così sbagliata ?
Noto infatti che non ti sei fatta valutare la casa da altre agenzie - magari della stessa zona - ma da un ingegnere e un architetto.
Ora, con tutto il rispetto per le categorie sopracitate, non mi sembrano i più adatti a darti una valutazione di mercato, tanto più in un momento storico così... sfigato per le vendite.
La mia esperienza mi ricorda che, in tanti anni di professione, le vendite che non andavano mai a buon fine erano quelle dove l'esperto era ingegnere o architetto, non per incapacità, ma perchè hanno un approccio nei confronti della casa completamente diverso da quello di un agente immobiliare.

Perchè non ti togli lo sfizio di far valutare la tua casa da altre agenzie ?
Magari ti renderai conto che effettivamente al momento non si può realizzare quello che tu vorresti, oppure avrai la certezza che il tuo agente immobiliare ha cercato veramente di farti lo sgambetto...

Ormai, tra l'altro, siamo vicini alla scadenza dell'incarico, per cui potrebbe anche esserti utile per decidere cosa fare dopo la scadenza.

Silvana

Aggiunto dopo 3 minuti :

Scusa, Guardiano, una curiosità...

Ma l'allegato di Marsal66 "Bolla Immobiliare sulla casa, ecc." non era stato eliminato ieri da un altro post perchè era di un altro forum non accreditato come Immobilio ???

Silvana

Ancora una volta viene sminuita la capacità decisionale del proprietario di casa, l'agente immobiliare stabilisce il prezzo dopo di che ........l'abisso, o vendi per quel prezzo .....oppure.....se ci ripensi.......paghi una pesante penale. Chi ha stabilito che il proprietario di casa debba vendere ad una determinata cifra per un lasso di tempo prestabilito senza poter tornare sui propri passi modificando a piacimento la cifra richiesta..........dopo tutto è lui il reale proprietario dell'abitazione e non l'agenzia immobiliare. A questo punto sorge spontaneo un dubbio: quali reali benefici si ottengono firmando un contratto con l'esclusiva per 3 mesi +3 di rinnovo automatico con un'agenzia immobiliare? Per tutto il periodo di durata del contratto si avrà legittima facoltà di firmare modifiche al ribasso ma assolutamente mai al rialzo. Cosa succede se il proprietario di casa decide che il prezzo non è realmente congruo (ha facoltà di farlo a prescindere da qualsiasi valutazione fatta da chiunque) e rinuncia a vendere casa (anche questa capacità decisionale gli è conferita di diritto)......deve pagare ugualmente la commissione al 4% in forma di penale? Vi sembra giusto? Tutti questi problemi vengono realmente compensati dall'attività svolta dal mediatore immobiliare, cioè la pubblicità sui vari siti di compravendita immobiliare, il cartello "VENDESI" posizionato davanti casa, l'inserzione sui principali mercatini locali e la disponibilità ad accompagnare potenziali clienti interessati. Non vi sembra che tutto questo possa essere fatto dal proprietario di casa .......risparmiando tanti......ma tanti......bei soldini....... e mantenendo intatte tutte le proprie capacità decisionali circa la vendita del proprio immobile? Capisco che c'è sempre qualcuno che non essendo in grado di provvedere da solo, ha necessità di ricorrere ad un mediatore immobiliare, ma se lo fa ......è giusto che sia messo al corrente dei diritti che perde firmando un contratto con l'esclusiva. Qualche solerte agente immobiliare ci terrà a precisare che tutte le clausole vessatorie sono apposte chiaramente sul contratto in esclusiva, quindi il cliente è messo al corrente di tutto........ Per me queste sono soltanto le classiche scuse in burocratichese che giustificano il grande lavoro prestato dagli uffici legali che hanno ideato e stilato il contratto vessatorio. Secondo loro bastano pochi minuti di attenzione dello sprovveduto cliente a bilanciare decenni di studio sugli loro inattaccabili contratti. Poi se parliamo dei servizi extra a garanzia della vendita forniti solo dagli agenti immobiliari.......non dobbiamo per questo prenderci in giro.........la normativa legale non li prevede..........tanto è vero che la maggior parte delle volte, la commissione all'agenzia immobiliare è legata (e garantita per legge) alla presentazione della proposta d'acquisto e mai alla conclusione del rogito notarile, che sarà devoluto interamente alla responsabilità del compratore e del venditore, quindi l'agente immobiliare che invece garantisce realmente ed interviene direttamente a tutela della conclusione della vendita lo fa soltanto perchè fornisce valore aggiunto alla propria intermediazione, questi agenti immobiliari (non sono poi così tanti) a mio avviso meritano realmente il loro compenso perchè operano con serietà e grande professionalità.
Spero che le mie parole non abbiano turbato ulteriormente chi ha fatto dell'intermediazione immobiliare una fiorente professione, ritengo soltanto doveroso mettere in guardia, chi intende vendere la propria casa, di tutti i problemi che potrebbe incontrare. Grazie

 

[gmp]

indubbiamente la libertà di NON vendere va garantita... basta non illudersi che il PREZZO invece lo fa il proprietario, invece del MERCATO...

 

[Marsal66]

Scusa, Guardiano, una curiosità...

Ma l'allegato di Marsal66 "Bolla Immobiliare sulla casa, ecc." non era stato eliminato ieri da un altro post perchè era di un altro forum non accreditato come Immobilio ???

Silvana

Per Guardiano, vorrei precisare che questo post, tanto sgradito agli agenti immobiliari, è stato da me postato contemporaneamente su due discussioni trattate in questo forum. Il post sulla prima discussione è già stato cancellato dietro "gentile" richiesta di un'agente immobiliare, ora non rimane da fare altro che cancellare questo post. Tengo a precisare di aver inserito il link incriminato ad esclusivo interesse della tutela di chi si accinge a vendere casa, mentre ignoravo per colpa la regola che ne vietava la pubblicazione. Da quel momento in poi non ne ho postati altri su questo forum. Scusate

Aggiunto dopo 5 minuti :

indubbiamente la libertà di NON vendere va garantita... basta non illudersi che il PREZZO invece lo fa il proprietario, invece del MERCATO...

Fermo restando il fatto che il prezzo reale dell'immobile viene stabilito sempre e solo dal MERCATO, deve essere riconosciuto il diritto del proprietario a rinunciare alla vendita quando, per qualsiasi motivo (prezzo compreso), non ne è più convinto. Senza per questo costringerlo a pagare una penale pari alla commissione di vendita decurtata del 10%. Sono convinto che quello stesso proprietario che ha così allegramente firmato il contratto vessatorio con l'esclusiva, se si fosse soffermato sufficientemente oppure se fosse stato informato a voce dall'agente immobiliare circa quella clausola vessatoria che unitamente a tante altre gli avrebbe limitato la capacità decisionale, SI SAREBBE RIFIUTATO CATEGORICAMENTE DI FIRMARE.

 

[bolognaprogramme]

Poi se parliamo dei servizi extra a garanzia della vendita forniti solo dagli agenti immobiliari.......non dobbiamo per questo prenderci in giro.........la normativa legale non li prevede..........tanto è vero che la maggior parte delle volte, la commissione all'agenzia immobiliare è legata (e garantita per legge) alla presentazione della proposta d'acquisto e mai alla conclusione del rogito notarile, che sarà devoluto interamente alla responsabilità del compratore e del venditore, quindi l'agente immobiliare che invece garantisce realmente ed interviene direttamente a tutela della conclusione della vendita lo fa soltanto perchè fornisce valore aggiunto alla propria intermediazione, questi agenti immobiliari (non sono poi così tanti) a mio avviso meritano realmente il loro compenso perchè operano con serietà e grande professionalità.

Mi sa che sei un pò indietro in relazione a tutto quanto è successo nel mondo immobiliare da qualche anno in qua...

La provvigione non è affatto garantita dalla semplice presentazione della proposta, anzi.

Oggi l'agente immobiliare è "vessato" (è il termine giusto) da una serie di adempimenti ed obblighi che non gli competerebbero e rischia sanzioni pazzesche, anche se non è colpa sua:

- è coobbligato in solido (cioè paga) con i contraenti se non viene registrato il compromesso, anche se è una scelta delle parti;

- è obbligato ad effettuare noiosissime e lunghissime pratiche di antiriciclaggio a livello delle banche (se non lo fa, le sanzioni sono elevatissime, addirittura sproporzionate);

- sempre per le normative antiriciclaggio, deve effettuare un controllo (a sue spese) sulla cosiddetta black list fornita dal ministero per controllare se chi compra o vende è un riciclatore di denaro sporco ( e se si scopre che non ha effettuato tale controllo paga sanzioni salatissime);

- deve controllare che l'immobile sia conforme, sia a quanto depositato in comune sia al catasto (e i geometri cosa esistono a fare ?) e se non lo è ( 50% dei casi) deve darsi da fare per cercare di mettere a posto le cose;

- se non ci riesce, perche ci si trova davanti ad un abuso insanabile (si, esistono anche quelli, grazie alle normative urbanistiche dei nostri comuni) perde la mediazione, nonostante tutto il lavoro effettuato;

- deve darsi da fare perchè i proprietari (che tutto ignorano, beati e felici nella loro non consapevolezza) capiscano che devono munirsi di certificazione degli impianti (laddove sia obbligatorio) e soprattutto dell'ACE (attestato di certificazione energetica) obbligatorio per le compravendita e ora anche per gli affitti: nessun proprietario vorrebbe pagarlo... e bisogna fare lotte greco-romane perchè recepiscano che è un loro dovere e non può pagarlo l'acquirente o addirittura l'agente immobiliare;

- devono assistere al rogito (non è più un optional) perchè il notaio deve trascrivere nell'atto i loro dati personali, quelli dell'Agenzia, il n. della fattura emessa e la cifra riscossa (caso unico al mondo);

- ultimo, ma non ultimo (probabilmente mi sono dimenticata qualcosa...) dal 1 luglio bisognerà fare attenzione che i dati catastali corrispondano e siano aggiornati ( anche se spesso è il catasto ad essere indietro anni luce sulle volture), pena la nullità dell'atto... e questo anche per le locazioni...

Non so, vedi tu quanto siamo inutili...
Silvana

 

[Marsal66]

Poi se parliamo dei servizi extra a garanzia della vendita forniti solo dagli agenti immobiliari.......non dobbiamo per questo prenderci in giro.........la normativa legale non li prevede..........tanto è vero che la maggior parte delle volte, la commissione all'agenzia immobiliare è legata (e garantita per legge) alla presentazione della proposta d'acquisto e mai alla conclusione del rogito notarile, che sarà devoluto interamente alla responsabilità del compratore e del venditore, quindi l'agente immobiliare che invece garantisce realmente ed interviene direttamente a tutela della conclusione della vendita lo fa soltanto perchè fornisce valore aggiunto alla propria intermediazione, questi agenti immobiliari (non sono poi così tanti) a mio avviso meritano realmente il loro compenso perchè operano con serietà e grande professionalità.

Mi sa che sei un pò indietro in relazione a tutto quanto è successo nel mondo immobiliare da qualche anno in qua...

La provvigione non è affatto garantita dalla semplice presentazione della proposta, anzi.

Oggi l'agente immobiliare è "vessato" (è il termine giusto) da una serie di adempimenti ed obblighi che non gli competerebbero e rischia sanzioni pazzesche, anche se non è colpa sua:

- è coobbligato in solido (cioè paga) con i contraenti se non viene registrato il compromesso, anche se è una scelta delle parti;

- è obbligato ad effettuare noiosissime e lunghissime pratiche di antiriciclaggio a livello delle banche (se non lo fa, le sanzioni sono elevatissime, addirittura sproporzionate);

- sempre per le normative antiriciclaggio, deve effettuare un controllo (a sue spese) sulla cosiddetta black list fornita dal ministero per controllare se chi compra o vende è un riciclatore di denaro sporco ( e se si scopre che non ha effettuato tale controllo paga sanzioni salatissime);

- deve controllare che l'immobile sia conforme, sia a quanto depositato in comune sia al catasto (e i geometri cosa esistono a fare ?) e se non lo è ( 50% dei casi) deve darsi da fare per cercare di mettere a posto le cose;

- se non ci riesce, perche ci si trova davanti ad un abuso insanabile (si, esistono anche quelli, grazie alle normative urbanistiche dei nostri comuni) perde la mediazione, nonostante tutto il lavoro effettuato;

- deve darsi da fare perchè i proprietari (che tutto ignorano, beati e felici nella loro non consapevolezza) capiscano che devono munirsi di certificazione degli impianti (laddove sia obbligatorio) e soprattutto dell'ACE (attestato di certificazione energetica) obbligatorio per le compravendita e ora anche per gli affitti: nessun proprietario vorrebbe pagarlo... e bisogna fare lotte greco-romane perchè recepiscano che è un loro dovere e non può pagarlo l'acquirente o addirittura l'agente immobiliare;

- devono assistere al rogito (non è più un optional) perchè il notaio deve trascrivere nell'atto i loro dati personali, quelli dell'Agenzia, il n. della fattura emessa e la cifra riscossa (caso unico al mondo);

- ultimo, ma non ultimo (probabilmente mi sono dimenticata qualcosa...) dal 1 luglio bisognerà fare attenzione che i dati catastali corrispondano e siano aggiornati ( anche se spesso è il catasto ad essere indietro anni luce sulle volture), pena la nullità dell'atto... e questo anche per le locazioni...

Non so, vedi tu quanto siamo inutili...
Silvana

Chi media la vendita dell'immobile nella maniera descritta da Bolognaprogramme merita tutto il mio rispetto. Io fino ad ora ho sempre fatto riferimento alla pericolosità nel firmare contratti vessatori con l'esclusiva che limitano la capacità decisionale del proprietario.
Ho avuto un'esperienza indiretta con il famigerato contratto del Gruppo T......... Immobiliare che mi ha lasciato letteralmente scioccato, contratto quasi identico a quello sottoscritto da Moon in questa discussione. Quel contratto, studiato ad arte, vincola la commissione alla semplice proposta d'acquisto, punendo duramente (penale pari alla commissione decurtata del 10%) il proprietario che decide di rescindere, che rifiuta la proposta d'acquisto o che si rifiuta di far visitare casa. Qualsiasi altro tipo di mediazione, che tuteli il venditore e l'acquirente (e non soltanto la commissione dell'agenzia immobiliare) è per me benvenuto.

 

[bolognaprogramme]

Quel tipo di contratto sarebbe da far vedere all'Associazione dei Consumatori.

Non sono tempi da contratti di questo genere, che danneggiano soltanto la categoria...

Silvana

 

[Marsal66]

Quel tipo di contratto sarebbe da far vedere all'Associazione dei Consumatori.

Non sono tempi da contratti di questo genere, che danneggiano soltanto la categoria...

Silvana

Quel contratto è stato mostrato sia ad un rinomato avvocato che allo studio legale di una famosa associazione nazionale consumatori...............con il risultato che .............è stato studiato talmente bene che l'unica soluzione cosigliabile è il compromesso di scioglimento rapporto con l'agenzia immobiliare mediante pagamento del "pizzo". Il Gruppo T........... Immobiliare è un'impresa a livello nazionale con uno studio legale veramente capace. La firma apposta sul loro contratto ha un potere devastante ed irrevocabile ai danni del proprietario dell'immobile.

 

[Moon]

La perizia scritta e firmata dall'ingegnere valuta il mio immobile 50.000 euro in più rispetto al prezzo al quale vorrebbe venderlo l'agente immobiliare. Ora io mi domando: perchè io proprietario devo essere vincolato e obbligato a mettere sul mercato il mio immobile ad un prezzo che ritengo inaccettabile senza avere la possibilità di modificare le condizioni di vendita se non al ribasso? Perchè le modifiche contrattuali al ribasso sono assolutamente bene accette mentre quelle al rialzo ti vengono inesorabilmente respinte? Non ho fretta di vendere, quindi perchè non devo essere libera di mettere in vendita casa mia al prezzo che io ritengo più opportuno, per poi magari valutare la possibilità di abbassare il prezzo se non dovessi trovare riscontri? Sono letteralmente un ostaggio nelle mani di un farabutto, questa è la verità.