Plusvalenza prima casa

[moronxyz]

Salve, vi volevo proporre il seguente quesito. Un cliente ha acquistato per prima casa un immobile da 2 mesi ma ora si trova per motivi suoi nella condizione di venderlo ( rogito tra 5 mesi). A questo punto mi chiede se dovrà pagare una tassazione sulla plusvalenza. specifico che l'immobile seppure per questo breve periodo è stato adibito a sua abitazione anche se non è li residente. Ha comunque la residenza nello stesso comune requisito fondamentale a suo tempo per chiedere e ottenere l'agevolazione prima casa.
Tecnicamente credo che non ci sia plusvaleza dal momento che ha abitato l'immobile per piu' di metà del tempo come prevede la norma ma il fatto che non abbia la residenza esattamente in quel immobile mi fa sorgere dei dubbi.
Grazie per la risposta

 

[Jrogin]

Tecnicamente credo che non ci sia plusvaleza dal momento che ha abitato l'immobile per piu' di metà del tempo come prevede la norma ma il fatto che non abbia la residenza esattamente in quel immobile mi fa sorgere dei dubbi.

Se avesse preso la residenza in quell'immobile come tu dici non ci sarebbero problemi.

Il fatto che ha abitato in quell'immobile e quindi che l'ha adibita ad abitazione principale pur senza prenderci la residenza andrà dimostrato e non credo che possa essere così facile come averci preso la residenza.
Utili potrebbero risultare le utenze di acqua, luce e gas intestate al proprietario se ha dichiarato ai fornitori che avrebbe utilizzato l'immobile come prima casa.

I dubbi comunque restano.

PS: nel calcolo della plusvalenza, al prezzo di acquisto vanno aggiunte le imposte pagate, l'onorario del notaio, l'eventuale mediazione (sia di vendita che di acquisto), spese di ristrutturazione ecc. il tutto ben documentato da fatture e/o ricevute.

 

[moronxyz]

La norma prevede che il bene benga utilizzato come abitazione principale per almeno la metà del tempo + 1 giorno. Non credo che faccia tanti distinguo sul fatto di averci o meno la residenza direttamente li, ne da delle scedenza temporali ben definite. In teoria se viene venduto dopo 1 mese dal'acquisto e viene abitato per 20 giorni sarebbe tutto ok...sempre in teoria. Quanto alle spese da detrarre sono quelle che dici tu ad eccezzione della mediazione. Viene considerata solo quella di acquisto e non quella di vendita. Ciao..

 

[castro]

anche se deve pagare le tasse sulla plusvalenza in 7/8 mesi che plusvalenza ci potrà mai essere? sarebbe già fortunato se recuperasse i suoi soldi compresi notaio e tasse!

 

[tovrm]

Salve, vi volevo proporre il seguente quesito. Un cliente ha acquistato per prima casa un immobile da 2 mesi ma ora si trova per motivi suoi nella condizione di venderlo ( rogito tra 5 mesi). A questo punto mi chiede se dovrà pagare una tassazione sulla plusvalenza. specifico che l'immobile seppure per questo breve periodo è stato adibito a sua abitazione anche se non è li residente. Ha comunque la residenza nello stesso comune requisito fondamentale a suo tempo per chiedere e ottenere l'agevolazione prima casa.
Tecnicamente credo che non ci sia plusvaleza dal momento che ha abitato l'immobile per piu' di metà del tempo come prevede la norma ma il fatto che non abbia la residenza esattamente in quel immobile mi fa sorgere dei dubbi.
Grazie per la risposta

Quanto alla residenza, la legge impone all'acquirente di risiedere «nel comune» e non «nella casa» oggetto di acquisto agevolato. Quindi l'agevolazione «prima casa» spetta anche se non si andrà mai ad abitare nella casa acquistata.

Occorre poi far notare che per l'Agenzia delle Entrate solo una forte motivazione può giustificare un cambio di residenza in tempi brevi. Da un immediato trasferimento di residenza il fisco potrebbe desumere la sola volontà di appropriarsi del beneficio fiscale.

 

[moronxyz]

Per sua fortuna ha invece una notevole plusvalenza. C'è da dire che ha acquistato l'immobile a un ottimo prezzo da ristrutturare parzialmente. poi ha fatto tutti o quasi i lavori per suo conto rendendolo davvero molto carino.

Aggiunto dopo 23 minuti :

Perdonami TOVRM ma è proprio questo il punto che non riesco a chiarire. Tu sostieni che L'Agenzia delle Entrate stabilisce che solo una forte motivazione puo' giustificare un cambio di residenza ma da dove desumi questa tua opinione? Su quali paramentri si puo' stabilire quali siano i tempi ritenuti congrui affinche un cambio di residenza puo' ritenersi giustificabile? Se dopo 3 anni va bene possiamo dire che dopo 2 anni e 11 mesi non vada bene? E poi in questo caso non si tratta di cambiare la residenza. Come dici tu abitando nello stesso comune aveva i requisiti anche prima come continuerà probabilmente ad averli anche dopo. tanto per essere chiari è molto probabile che dietro a questa operazione ci sia anche da un certo punto di vista un interesse economico visto che gli hanno fatto un offerta buona per un immobile che aveva pagato molto meno ma "tecnicamente" questo signore ha regolarmente acquistato un abitazione come prima casa, ne ha i recquisiti, l'ha abitata e quindi non credo debba pagare plusvalore. Per non fare brutta figura vorrei dirgli come stanno le cose nel modo piu' corretto possibile ma basandomi magari su una circolare o su un documento che chiarisca in modo certo la questione. Ad oggi, anches entendo commercialisti vari le opinioni sono perlomeno discordanti.
Grazie

 

[tovrm]

Perdonami TOVRM ma è proprio questo il punto che non riesco a chiarire. Tu sostieni che L'Agenzia delle Entrate stabilisce che solo una forte motivazione puo' giustificare un cambio di residenza ma da dove desumi questa tua opinione? Su quali paramentri si puo' stabilire quali siano i tempi ritenuti congrui affinche un cambio di residenza puo' ritenersi giustificabile? Se dopo 3 anni va bene possiamo dire che dopo 2 anni e 11 mesi non vada bene? E poi in questo caso non si tratta di cambiare la residenza. Come dici tu abitando nello stesso comune aveva i requisiti anche prima come continuerà probabilmente ad averli anche dopo. tanto per essere chiari è molto probabile che dietro a questa operazione ci sia anche da un certo punto di vista un interesse economico visto che gli hanno fatto un offerta buona per un immobile che aveva pagato molto meno ma "tecnicamente" questo signore ha regolarmente acquistato un abitazione come prima casa, ne ha i recquisiti, l'ha abitata e quindi non credo debba pagare plusvalore. Per non fare brutta figura vorrei dirgli come stanno le cose nel modo piu' corretto possibile ma basandomi magari su una circolare o su un documento che chiarisca in modo certo la questione. Ad oggi, anches entendo commercialisti vari le opinioni sono perlomeno discordanti.
Grazie

Cerco di spiegare il senso del mio intervento, che forse era poco chiaro. Quello che fa l'Agenzia delle Entrate, quando c'è un cambio repentino di prima casa, è cercare di capire se dietro si nasconda un tentativo di realizzare forti plusvalenze eludendo l'imposta dovuta. È il principio per il quale la sostanza prevale sulla forma. Ovvero, a solo titolo di esempio: questo signore, avendone i requisiti, acquista appartamenti da adibire a prima casa, li ristruttura (lo ha fatto in proprio, ma la DIA va comunque presentata per certi interventi. Il punto è da approfondire), li rivende realizzando una forte plusvalenza e non ci paga le tasse e poi ricomincia il giro...
Per il fisco, questo signore sta realizzando un affare diverso (investimento) da quello che dichiara (acquisto prima casa) e quindi fa un accertamento. E l'onere della prova spetta al contribuente, che dovrà dimostrare i motivi per i quali ha «cambiato casa» (il virgolettato è voluto). Se poi il cambio avviene addirittura nello stesso comune e non ci sono grosse difformità tra le tipologie di alloggio, sarà certo molto difficile per questo signore dimostrare che il fisco abbia preso un... fiasco!!!

 

[moronxyz]

Ma perchè dovrebbero esserci dei motivi per cambiare casa? Esiste qualche norma che lo impedisce? Sarà pur libero di cambiare casa quando gli gira o no? E'chiaro che se tutto cio' è per specularci la cosa diventa piu' delicata. Comunque alla fine cosa gli devo dire? Che pur essendo prima casa, pur avendola abitata, pur essendo dentro le regole deve pagare diverse miglaia di euro di plusvalenza perchè vive in un paese che ti tassa se cambi casa in modo "inappropriato"? Vedi...sono questi vuoti legislativi che mi fanno *********. Tutto è subordinato alla discezionalità di chi fa un eventuale accertamento che decide in modo del tutto arbitrario se una cosa è corretta o meno. Ho capito che Agenzia delle Entrate deve giustamente verificare se ci sono evasioni ma ci dovrebbero essere anche dei paletti ben precisi mentre è tutto è cosi' aleatorio. sarebbe facile dire per esempio: Se il plusvalore è superiore a x% annuo è atomaticamente da ritenersi tassabile; oppure se si acquista x abitazioni entro x periodo è automaticamente da ritenersi esercizio di impresa e cosi' via mentre che io sappia non c'è niente di questo.

 

[tovrm]

Ma perchè dovrebbero esserci dei motivi per cambiare casa? Esiste qualche norma che lo impedisce? Sarà pur libero di cambiare casa quando gli gira o no? E'chiaro che se tutto cio' è per specularci la cosa diventa piu' delicata. Comunque alla fine cosa gli devo dire? Che pur essendo prima casa, pur avendola abitata, pur essendo dentro le regole deve pagare diverse miglaia di euro di plusvalenza perchè vive in un paese che ti tassa se cambi casa in modo "inappropriato"? Vedi...sono questi vuoti legislativi che mi fanno *********. Tutto è subordinato alla discezionalità di chi fa un eventuale accertamento che decide in modo del tutto arbitrario se una cosa è corretta o meno. Ho capito che Agenzia delle Entrate deve giustamente verificare se ci sono evasioni ma ci dovrebbero essere anche dei paletti ben precisi mentre è tutto è cosi' aleatorio. sarebbe facile dire per esempio: Se il plusvalore è superiore a x% annuo è atomaticamente da ritenersi tassabile; oppure se si acquista x abitazioni entro x periodo è automaticamente da ritenersi esercizio di impresa e cosi' via mentre che io sappia non c'è niente di questo.

Capisco e comprendo il tuo sfogo. Purtroppo quanto più le leggi sono complicate, tanto più è facile trovare modi per eludere le norme e spesso si trova coinvolto anche chi non c'entra niente.
Secondo me gli devi dire le cose come stanno: può farlo, ma allo stesso modo può rischiare di vedersi arrivare un accertamento e quindi è bene che abbia tutte le carte a posto.
Potrei anche suggerirti di fargli fare un interpello all'Agenzia delle Entrate sulla circostanza specifica che, in caso di risposta positiva, lo tutelerebbe in caso di eventuali futuri accertamenti. Infatti, più che la stessa Agenzia delle Entrate, chi può darti una risposta in merito?

 

[moronxyz]

Posso informarmi. Piuttosto pensavo ad un altro aspetto. Se tizio vende prima dei 5 anni e riacquista entro 1 anno mantiene l'agevolazione prima casa ma credo che debba mantenere anche un altra condizione ovvero che la casa acquistata debba essere adibita ad abitazione principale. Se infatti pur comprandola nel comune dove risiede non la usassse come sua abitazione perderebeb l'agevolazione su quella che ha comprato. E' corretto?