Passaggio di proprietà tra due fratelli di 2 appartamenti al 50%

[giovannaangela]

al notaio ho fatto presente la situazione..secondo lui sarebbe stato possibile .".forse"...fare un discorso di "massa divisionale" sole se la provenienza dei due appartamenti era per entrambi "da successione"!

 

[arciera]

portagli la legge

 

[giovannaangela]

a quale legge ti riferisci? Continuando le mie ricerche su internet ho trovato questo!..e leggendo il tutto ho capito che non essendo una unica "massa divisionale" ..ma due...si deve considerare "permuta" che è cmq più vantaggiosa di una "vendita" in quanto si pagherà solo sull'immobile che ha la rendita catastale più alta! Così ho capito fino ad ora! Ho fatto un copia/incolla!
3. La comunione ordinaria.
A differenza della comunione ereditaria, che ha come oggetto normale e tipico tutta intera la massa ereditaria, la comunione ordinaria ha una struttura “atomistica”. La disciplina della comunione fa costante riferimento alla “cosa comune” (cfr., ad esempio, gli articoli 1102, 1103, 1104, 1105, 1114, 1115 c.c.).
Per cogliere la differenza ontologica tra la comunione ordinaria e la comunione ereditaria, la prima “atomistica”, la seconda intesa quale “universitas iuris”, è sufficiente confrontare le due norme fondamentali che riguardano l’apporzionamento.
In tema di comunione ordinaria, l’art. 1114 c.c. stabilisce che la divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti. Nella divisione ereditaria le porzioni devono essere formate, previa stima dei beni, comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione dell’entità di ciascuna quota (art. 727 c.c.).
L’oggetto della comunione ordinaria è identificato precisamente nel titolo che costituisce la fonte della comunione: ad esempio, atto di acquisto in comune da parte di più comunisti; legato testamentario a favore di più collegatari.
A rigore, andrebbero concepite tante autonome divisioni quanti sono i titolo che hanno originato i rapporti di comunione, salvo che i condividenti non siano d’accordo per una divisione cumulativa, che riunisca tutti i beni sottoposti a divisione. In questa ipotesi troveranno applicazione (in virtù del rinvio dell’art. 1116) le numerose norme, dettate per la divisione ereditaria, che, coerentemente alla loro funzione, presuppongono una pluralità di beni da dividere[1].
In giurisprudenza[2] è stato affermato il principio per cui, quando i beni in comune provengono da titoli diversi, non si realizza un’unica comunione, ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza: alla pluralità di titoli corrisponde una pluralità di masse, ciascuna delle quali costituisce un’entità patrimoniale a sé stante.
In caso di divisione, si hanno, in sostanza, tante divisioni ciascuna relativa ad una massa, e nella quale ogni condividente fa valere i propri diritti rispetto a questa, al di fuori e indipendentemente dai diritti che gli competono sulle altre masse: nell’ambito di ciascuna massa, devono, pertanto, trovare soluzione i problemi particolari relativi alla formazione dei lotti e alla comoda divisibilità dei beni immobili che vi sono inclusi.
Qualora i condividenti, nell’esplicazione della propria autonomia privata, intendano procedere ad un’unica divisione di più masse autonome, il negozio utilizzato per realizzare l’effetto divisorio avrà natura di permuta, nella quale il reciproco trasferimento avrà ad oggetto la quota a ciascuno spettante su ognuna delle due entità[3].


[1] P. Forchielli e F. Angeloni, op. cit., 45 e 46.
[2] Cass. 21 maggio 1979, n. 2937, inRiv. not., 1979, 1494; Cass. 8 maggio 1981, n. 3014, inVita not., 1981, 223; Cass. 30 marzo 1985, n. 2231.
[3] G. Capozzi, Successioni e donazioni, Milano, 2002, 704.

 

[arciera]

Si, hai ragione. Hai colto il segno. Provengono da diverse masse. Quindi per riunificare le masse si devono permutare. È invero uno strano marchingegno, perché prese da sole, fossero tutte masse provenienti da eredità o da compravendita, dovrebbero essere tassate come massa divisoria all' uno per cento

 

[giovannaangela]

eh già! Cmq ieri il notaio mi ha anche fatto un rapido conto e mi sa che ha sbagliato in quanto mi ha calcolato ..tutte le tre imposte ( il 10%) sul totale della rendita catastale più alta...ma se sia io che mio fratello siamo già proprietari del 50% di ciascun immobile ..penso che il 10% vada calcolato sul 50% della rendita catastale più alta ..non ci stiamo scambiando due appartamenti ma due metà di due appartamenti! O sto sbagliando io?[DOUBLEPOST=1383754173,1383754053][/DOUBLEPOST]significa che invece dell'1% sulla massa divisionale si paga il 10% sulla rendita catastale più alta !una bella differenza!!!!!!!!!!!![DOUBLEPOST=1383754334][/DOUBLEPOST]ops.la risposta a Jerry 48..si è attaccata a quella da me inviata ad arciera! Sorry! Per Jerry ripeto..significa pagare il 10% invece dell'1%!

 

[JERRY48]

Qualora i condividenti, nell’esplicazione della propria autonomia privata, intendano procedere ad un’unica divisione di più masse autonome, il negozio utilizzato per realizzare l’effetto divisorio avrà natura di permuta, nella quale il reciproco trasferimento avrà ad oggetto la quota a ciascuno spettante su ognuna delle due entità[3].

E questo allora cosa vuol significare?

 

[arciera]

Quindi è meglio lasciare le cose così quando sara' il caso gli eredi avranno una sola massa ereditaria e pagheranno l' uno per cento. Ma di può andare avanti così? Bloccano e ingarbugliano le cose!! Ha dell'incredibile!

 

[giovannaangela]

le tasse sulle case sono davvero una follia ma ormai io e mio fratelle ( che ci adoriamo!) abbiamo lasciato stare le cose come erano per tanti anni ..e fosse solo per noi potrebbero continuare così..ma vogliamo evitare discussioni e/o problemi ai figli ..che essendo in quattro magari svenderebbero subito tutto ..invece abbiamo già pensato anche a come dividere tra loro quello che lascieremo ..sperando di farli tutti contenti e /o soddisfatti di ciò che erediteranno..sempre che non ci troviamo noi nella necessità di vendere per l'eccesso di spese e tasse che ci sono sugli immobili! Cmq è giusto , secondo te, che si debba pagare solo sulla metà della rendita catastale più alta dato che è metà dell'appartamento che viene"permutata?

 

[arciera]

Se di deve pagare, si paga sulla rendita catastale come minimo per non far scattare l'azione Dell' Agenzia delle Entrate. Non ho capito "su quella più alta". Ognuno paga sulla rendita del singolo immobile. A meno che la permuta preveda questo. A me non risulta. Con questi chiari di luna...

 

[giovannaangela]

come funziona la permuta della casa? il notaio risponde
Martedì, 20 settembre, 2011 - 07:55 pubblicato da team@idealista

i colloqui col notaio sabrina chibbaro
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la permuta, ossia la possibilità di scambiare una casa con un'altra, interessa sempre di più i lettori di idealista. diversi annunci pubblicati sul nostro portale offrono infatti questa possibilità e per questo abbiamo incontrato il notaio sabrina chibbaro di milano, che ci ha spiegato tutto quello che c'è da sapere sulla permuta
domanda. legalmente, che cos'è una permuta?
risposta. per prima cosa, si tratta di un'operazione assolutamente legale, regolata dal codice civile (art. 1552) che recita: la permuta è il contratto (1321) che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro (1376)
d. che differenza c'è rispetto a una vendita?
r. sebbene si applichino, in quanto compatibili, le norme stabilite per la vendita (art. 1555 cod.civ.), la permuta differisce da quest'ultima in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti
d. ci sono dei rischi legati a quest'operazione?
r. se gli immobili sono liberi da ipoteca, nessuno. prendiamo il caso di due soggetti: il signor bianchi scambia col signor rossi un appartamento di dimensioni medie in semicentro a milano, per uno di dimensioni piccole in centro a roma. se i due immobili sono liberi da mutui e relative ipoteche, lo scambio può avvenire tranquillamente
d.esiste un solo tipo di permuta?
r. può essere pura, ossia senza nessun altro corrispettivo in denaro, o con conguaglio, ossia con il pagamento aggiunto di una differenza che viene pattuita
d. se uno dei due immobili è ipotecato, cosa succede?
r. questo è un caso problematico. se su uno dei due immobili grava un mutuo, magari con ipoteca, c'è il problema della liberazione di quest'ultima. l'operazione si fa più complessa e rischiosa
d. a livello di spese, che differenza c'è tra una compravendita e la permuta?
r. anche qui dipende dalle circostanze, però in generale possiamo dire che c'è un risparmio, dato che l'atto finale è uno e le spese si dividono. poniamo 3 casi
1) rossi e bianchi permutano due immobili liberi da ipoteca. l'immobile di rossi ha un valore catastale di 60.000 euro, quello di bianchi di 110.000 euro. le due parti si trovano a parità di condizioni, perché per entrambi si tratta della prima casa, quindi si applicherà l'imposta del 3% sul valore catastale più alto tra i due (in questo caso, bianchi) più le spese di visura, che ovviamente sono doppie, perché riferite a due abitazioni. il saldo finale, è comunquepiù economico di quello di due atti di vendita
2) stesso caso, ma per entrambe le parti non si tratta della prima casa. l'imposta sul valore catastale è del 10%, sempre applicato su quello di bianchi perché è il più alto
3) per rossi è la seconda casa, quella di bianchi la prima. la legge prevede che prevalga l'imposta più alta, quindi il 10% di 60.000 euro (più alto del 3% di 110.000 euro)
d. riassumendo, è un'operazione conveniente?
r. se le parti sono d'accordo e non gravano ipoteche, decisamente sí[DOUBLEPOST=1383759150,1383758869][/DOUBLEPOST]ecco cosa ho trovato sulla permuta! Quello che chiedevo è se permutando solo il 50% di ogni appartamento non credo che si debbe pagare sul 100% della rendita catastale più alta...ci sarà pure una differenza di imposta se permuto un appartamento con un altro o se permuto solo un 50%..o no? boh..per questo ancora non ho trovato risposte..solo il calcolo del notaio che mi ha fatto sul 100%.... se fosse così è un vero e proprio furto! Condividi?