Passaggio di proprietà tra due fratelli di 2 appartamenti al 50%

[giovannaangela]

Salve a tutti! Io e mio fratello siamo proprietari di due appartamenti al 50% ciascuno. Un appartamento ci è pervenuto in successione 10 anni fa alla morte della nostra mamma, l'altro lo abbiamo comperato insieme 15 anni fa. Ora avviandoci alla terza età e non volendo lasciare ai nostri figli ( ne abbiamo due ciascuno.)...tanti "quartini" abbiamo deciso di intestarci ciascuno il 100% di ciascun immobile. La rendita castale di ciascun immobile è molto diversa (...i "misteri" delle rendite catastali sono noti! ) ma il valore di mercato è assolutamente identico ( li abbiamo fatti valutare da più di una agenzia immobiliare e la risposta è stata identica.. ogni appartamento sarebbe "vendibile" a circa 230/250 mila euro. Domanda: cosa possiamo fare per pagare il "minimo indispensabile " di tasse? Dobbiamo fare 2 compravendite ( e per entrambi non è possibile fruire delle tasse "prima casa") o è possibile dare un valore uguale e fare "una cessione di quote" senza conguaglio? Un notaio al quale mi sono rivolta mi ha detto che è possibile solo fare due compravendite ma su internet ho trovato che esiste anche la possibilità di fare una cessione di quote pagando l'1% sulla massa divisionale...che sarebbe davvero vantaggioso! Aspetto le vostre risposte sempre precise e competenti! Grazie mille!

 

[essezeta67]

Visto l'uguale valore di mercato dei due appartamenti il sistema meno costoso è fare una permuta che è come una cessione di quote: io ti do il mio 50% e tu mi dai il tuo 50% che valgono uguale.
La tassazione è quella di una compravendita e non quella di due compravendite.
Non fidarti dei notai che ti dicono che è possibile fare solo 2 compravendite: per esperienza personale (dopo aver a lungo insistito - anche il mio notaio aveva proposto 2 compravendite) io ho fatto la permuta (si trattava di due terreni ma la situazione era identica). Il fine del consiglio del notaio è che una doppia compravendita comporta un compenso più elevato (per le sue tasche) mentre una sola permuta ha un onorario più basso.....Saluti.

 

[giovannaangela]

ok! Grazie mille! Per ora col notaio ho parlato solo "telefonicamente". Purtroppo il notaio che ha fatto tutte le compravendite di tutta la famiglia è andato in pensione ma ci ha caldamente consigliato di rivolgersi a chi lo ha sostituito.. domani ho un appuntamento per conoscerlo di persona e sentirò cosa mi dice...se insiste a sostenere che si devono fare due compravendite...valuterò l'eventualità di cambiare notaio! Comunque ,scusa, ma non capisco quanto si andrà a pagare di tasse, ognuno di noi pagherà sul 50% che diventerà di sua proprietà o no? Capisco che si andrà a pagare di meno al notaio ma si risparmia anche sulle tasse? Questo non mi è chiaro! Grazie in anticipo se vorrai darmi chiarimenti su questo aspetto che è quello economicamente molto gravoso!

 

[jac0]

Il notaio va in pensione, ma la documentazione resta. In linea generale i notai hanno archivi perfetti, ove chiunque può trovare qualunque documento, anche dopo decenni (con l'informatica, poi...).

 

[JERRY48]

@giovannangela

Anche.
Parcella notaio.
Imposta di registro, ipotecaria, catastale, (168 euro ciascuna) e di bollo.
Se la permuta andrà in porto prima del 31/12/2013.
Dopo, tutte le imposte esclusa bollo aumenteranno a 200 €.

 

[arciera]

Jerry, non usufruiscono della prima casa. Se permutano si paga così?

 

[giovannaangela]

Scusate..ma non capisco davvero quanto si andrà a pagare! Al di là del fatto che il notaio possa fare un unico atto , come tasse è come se fossero due compravendite ovvero ciascuno paga all'altro la tassa sul 50% che "acquista"come qualsiasi compravendita o c'è la possibilità di pagare meno ovvero l'1% sulla "massa divisionale"? Scusate se sto scrivendo una "fesseria",,ma ho trovato questa "formula" su internet..forse vale solo per ciò che si eredita , noi un appartamento lo abbiamo ereditato , uno lo abbiamo comprato insieme! per diventare ciascuno proprietario del 100% di un appartameto che possiamo fare? Grazie!

 

[JERRY48]

Jerry, non usufruiscono della prima casa. Se permutano si paga così?

Per ciascuno di loro 1 immobile è un bene indiviso.
Del secondo chi è il venditore e l'acquirente?

 

[arciera]

un fratello acquisisce un appartamento e una sorella l'altro.

l'1% sulla "massa divisionale"

questo chiede la nostra amica: è possibile?
un appartamento gli viene per eredità, l'altro lo hanno comprato insieme. Giovannangela chiede come si può fare questa divisione pagando meno tasse possibili dato che hanno già pagato la successione.

ATTI DI DIVISIONE

I costi degli atti di divisione sono da dividere tra le parti e comprendono:

• Imposta di Registro:
  • 1% sulla massa divisionale (senza conguaglio).
  In tutti i casi l'imposta minima è di € 168,00.
• Imposta ipotecaria:
  • imposta fissa di € 168,00.
• Imposta catastale:
  • imposta fissa di € 168,00.
  
  Nel caso di divisioni con conguaglio le imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale si calcolano, come per gli atti di compravendita, sulla parte relativa al conguaglio.
• Imposta di Bollo forfettaria di € 230,00;
• Visure ipotecarie e catastali e camerali (variabili in base al tipo di pratica);
• Diritti per la trascrizione ipotecaria: € 90,00;
• Tassa per l'archivio notarile (variabile in base al valore dichiarato);
• Onorario notarile

Credi che sia possibile che questo caso usufruisca della sopra scritta legge?

 

[JERRY48]

L' art. 1100 c.c. sancisce che si ha comunione “quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone”.

Nell'ambito della comunione possono farsi varie distinzioni:

a) comunione volontaria, legale e incidentale.

• volontaria : quando nasce per convenzione stipulata tra i partecipanti (è il caso dell'acquisto in comune)

• legale : se il suo titolo è nella legge;

• incidentale , quando sorge per circostanze fortuite (il caso tipico si ha nella comunione successoria, tra più eredi o legatari).

Ciascuno dei partecipanti ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione senza che gli altri comunisti vi si possano opporre.

Per la divisione si applicano le norme sulla divisione ereditaria , che può avvenire con una spartizione materiale della cosa, ove sia possibile, oppure con una ripartizione della somma ricavata dalla vendita della cosa stessa.

Essendo le due quote dello stesso valore e non essendoci conguaglio, a parer mio, si può fare la permuta con un atto solamente e con le spese su citate.