Nuovi box seminterrati in palazzo anni '60: problematiche varie

[Gagarin]

Nei seminterrati uniti (unico enorme locale) di due palazzi anni '60 affiancati e con due condomìni distinti, per anni adibiti a magazzino, sono stati costruiti, dal nuovo proprietario costruttore, numerosi box singoli, poi venduti a privati (uno dei quali sono io). Quindi, sommariamente, la situazione attuale è la seguente:
1 - Il locale e, quindi, i box fanno parte dei due condomini ben distinti (A e B) sotto i quali si trova.
2 - L'unica rampa di accesso al locale ed ai box appartiene al solo condominio A (regolazione transiti con semaforo automatico).
3 - Finora tutte le incombenze riguardanti i box sono state sostenute dal costruttore, cui noi singoli proprietari abbiamo pagato delle quote sulla base di note-spese da lui di volta in volta presentate.
4 - Venduto l'ultimo box, il costruttore ha detto di volersi "sfilare" da tale incombenza.
Tanto premesso, sperando di essere stato chiaro, vengo alle problematiche:
A - Come proprietari dei box dovremmo essere tutti considerati condòmini di entrambi i condomìni sovrastanti?
aa) Se cosi NON fosse saremmo obbligati a creare un "subcondominio" solo per i box il cui amministratore partecipi in nostra rappresentanza alla "vita" dei due condomìni sovrastanti? Come si configurerebbe tale "subcondominio" ai fini legali e fiscali? I due amministratori hanno già detto che loro non intendono occuparsi dei box (bollette, guasti, lampadine, etc..).
ab) Se così fosse, noi proprietari dei box dovremmo partecipare direttamente alla "vita" dei due condomìni sovrastanti ovvero incaricare personalmente per iscritto (pagandolo) uno di noi o un estraneo perchè si occupi delle incombenze dei box e tenga per nostro conto i rapporti coi due condomìni sovrastanti, pagando le quote per l'intero locale eppoi risuddividendole per i singoli box: il tutto senza creare un vero e proprio nuovo condominio. In tale ipotesi, per esempio, in caso di morosità, il moroso dovrebbe esser segnalato agli amministratori dei due condomìni perchè provvedano a quanto necessario alla riscossione coatta. E' tutto corretto? Chissà!
B - Le polizze globale fabbricati attive per ciascuno dei due condomìni sovrastanti copriranno anche il locale ex-magazzino e ora box per i danni di competenza (per esempio lo scoppio di un tubo fognario) oppure sarà necessario accendere una nuova globale fabbricati solo per i box, fermo restando che sarà sempre possibile accendere una polizza specifica per i box e accessoria (nel senso che vada a coprire danni specifici non coperti dalla globale fabbricati) alle globali fabbricati esistenti.

Tra noi nuovi proprietari c'è moltissima confusione circa gli argomenti citati e conto molto sull'esperienza, in merito, di qualche forumista, che ringrazio fin d'ora per l'aiuto che ci potrà dare.

 

[Daniele 78]

Già il primo problema grande mi pare sia il punto 2. Ossia il fatto che ci sia un unica rampa di accesso nel condominio A, quando non potrebbe essere così visto l’utilizzo di fatto comune delle autorimesse.
A mio avviso la rampa andrebbe censita come particella comune ai 2 edifici (ma con identificativo catastale a se stante) e mantenere inalterato il resto, ossia la divisione del fabbricato in 2 condomini e ripartire tra i 2 condomini solo le spese della rampa senza fare ulteriori casini con subcondomini.
Poi volevo chiederti se a Catasto o in Concessione edilizia come sono stati inquadrati questi box (se seguono i mappali ed i subalterni dei condomini) o hanno un mappale diverso.
Di norma, per semplicità dovrebbero utilizzare i mappali dei condomini sopra e continuare con nuovi subalterni legati alle autorimesse.

 

[Franci63]

Oltre a vedere come sono accatastati i box,dai documenti che hai in mano potresti ricavare altre indicazioni.
Negli atti di acquisto dei box dovrebbero essere indicate alcune informazioni sulla situazione condominiale .
Dovrebbe esserci scritto "facente parte di condominio X o Y" " si compra la comproprietà delle parti comuni" "le parti comuni sono......." " i millesimi sono .."
"confina con parte comune del condominio ......"

Ci dovrebbe essere anche una tabella condominiale ,con i millesimi relativi ad ogni unità immobiliare.
Se non esiste credo sia compito del costruttore che ha venduto i box completare le sue incombenze e predisporre tale tabella .Come era considerato il magazzino preesistente a livello condominiale?
Gli amministratori non possono rifiutarsi di farsi carico di parte del condominio,se è accertato che i box facciano parte di esso.Al massimo possono chiedere un ritocco del compenso per un lavoro non previsto in fase di conferimento dell'incarico ad amministrare,oppure dimettersi se non vogliono occuparsene.

Per la polizza credo che sia necessario prima capire a che condominio poter fare riferimento,poi leggere la polizza relativa e capire se è sufficiente;altrimenti (come da te scritto) valutare di farne una nuova per i soli box.

 

[Gagarin]

Ringrazio delle risposte e cerco di rispondere alle numerose osservazioni che avete giustamente sollevato e già il loro numero e la loro articolazione denota la complessità del/i problema/i.

A mio avviso la rampa andrebbe censita come particella comune ai 2 edifici (ma con identificativo catastale a se stante)

Teoricamente sarebbe giusto, ma non credo sia il caso di imbarcarsi, almeno per ora, in variazioni catastali, che, peraltro, non mi sembra possano spostare il problema; d'altra parte ci sono tutti i corridoi di manovra che ricadono in parte in un condominio e in parte in un altro (nessun box, per fortuna, si trova a cavallo tra i due condomini: sono tutti o da una parte o dall'altra della rampa, che, in pratica, divide un condominio dall'altro).

se seguono i mappali ed i subalterni dei condomini

Non so cosa intendi con questa frase: ti posso dire che, dai dati catastali, il Foglio è identico per tutti i box e per entrambi i condomini sovrastanti; le Particelle, a seconda dell'ubicazione dei box, sono quelle su cui insistono i due condomini (si tratta di due particelle su cui insistono entrambi i condomini, ciascuno per una parte, per cui alcuni box hanno una particella e altri un'altra, indipendentemente dal condominio sotto cui si trovano); mentre ogni box ha un suo proprio Subalterno, al pari degli appartamenti dei due condomini. Quindi, secondo me, per rispondere alla tua osservazione, utilizzano i mappali dei condomini.

Dovrebbe esserci scritto "facente parte di condominio X o Y" " si compra la comproprietà delle parti comuni" "le parti comuni sono......." " i millesimi sono .."
"confina con parte comune del condominio ......"

Queste informazioni non sono riportate sugli Atti, tranne i millesimi, che il costruttore ha fatto calcolare da un tecnico partendo dai millesimi originali del locale (la somma dei m/m dei box corrisponde ai m/m A+B del locale-magazzino): in pratica, il vecchio proprietario del locale-magazzino pagava, in base ai rispettivi millesimi, una quota al condominio A e una al condominio B e la stessa cosa ha fatto finora il costruttore, riscuotendo, però, da ogni box la subquota calcolata sulle nuove tabelle millesimali dei box (la somma delle subquote corrisponde alla somma di quanto dovuto ai due condomini).

Gli amministratori non possono rifiutarsi di farsi carico di parte del condominio

..proverò a farlo presente alla prossima riunione dei proprietari dei box, però è evidente che il "ritocco" di cui parli dovrebbe essere solo a carico dei box e non di tutti gli altri condòmini: come si potrebbe fare tecnicamente?

Per la polizza credo che sia necessario prima capire a che condominio poter fare riferimento

Non è una cosa così difficile perchè la rampa divide esattamente un condominio dall'altro, quindi è sufficiente sapere dove si sarà verificato il danno per far intervenire una polizza o un'altra. Per quanto riguarda le coperture, le globali fabbricati sono tutte uguali e coprono i danni da acqua condotta, da scarichi condominiali, da danni strutturali come il crollo di un muro, da danni a terzi come la caduta di un frammento di muro, il valore stabilito di un immobile in caso di catastrofe, etc.. Questi danni, a mio parere, dovrebbero essere ricompresi nelle due polizze globali esistenti, in quanto i locali, anche se hanno modificato la loro destinazione d'uso, esistevano e facevano parte dei fabbricati (anche per questo le polizze si definiscono "globali"); diverso sarebbe stato il caso in cui il locale box fosse stato "scavato" ex-novo e non esistesse al momento dell'accensione delle polizze: in tal caso le polizze stesse andrebbero adeguate o se ne potrebbe fare una solo per i box.

 

[Franci63]

Queste informazioni non sono riportate sugli Atti, tranne i millesimi, che il costruttore ha fatto calcolare da un tecnico partendo dai millesimi originali del locale (la somma dei m/m dei box corrisponde ai m/m A+B del locale-magazzino): in pratica, il vecchio proprietario del locale-magazzino pagava, in base ai rispettivi millesimi, una quota al condominio A e una al condominio B e la stessa cosa ha fatto finora il costruttore, riscuotendo, però, da ogni box la subquota calcolata sulle nuove tabelle millesimali dei box (la somma delle subquote corrisponde alla somma di quanto dovuto ai due condomini).

Credo non sia corretto che il costruttore continui a riscuotere le sub-quote, anche perché mi pare di aver capito che ha venduto tutti box,quindi non è più parte in causa,non essendo più condomino a nessun titolo.
Penso sia necessario che facciate fare (direi a spese di chi vi ha venduto, se possibile,ma dipende anche da eventuali accordi in merito) delle nuove tabelle condominiali,che prendano atto della nuova situazione.Oltretutto un magazzino o dei box possono avere coefficienti diversi per il calcolo dei millesimi,quindi non sono certa che per il condominio sia possibile mantenere la stessa incidenza proporzionale per un unico magazzino rispetto ad un certo numero di box ricavati da esso.
Non mi pare poi che i box possano essere considerati un condominio a parte,ma alcuni pagheranno le spese ad A ,altri a B,in basa all'appartenenza.
Chi non fa parte del condominio proprietario della rampa rimborserà i costi relativi ad essa e all'impianto semaforico di accesso,a titolo di servitù di passaggio (se non stabilito diversamente).
I costi di amministrazione normalmente sono stabiliti da alcune variabili ( presenza di custode,presenza di giardino,presenza di altre parti comuni importanti) ma anche e soprattutto dal numero dei condomini.
Ma la suddivisione di tali costi poi è sempre in base ai millesimi.
Per questo immagino che l'amministratore potrà legittimamente chiedere un compenso maggiore,che graverà appunto su tutti,in base ai millesimi ricalcolati.

 

[Gagarin]

l'amministratore potrà legittimamente chiedere un compenso maggiore,che graverà appunto su tutti,in base ai millesimi ricalcolati

Già, ma l'Amministratore A o B (entrambi non vorrebbero interessarsi dei box)? Su quale dei due insistere? Non possiamo mica avere 2 Ammnistratori, ognuno per metà locale, anche perchè le spese di luce, acqua, passo carrabile, etc.. sono uniche.

 

[Gagarin]

Penso sia necessario che facciate fare (direi a spese di chi vi ha venduto, se possibile,ma dipende anche da eventuali accordi in merito) delle nuove tabelle condominiali

Ti ringrazio del tuo interessamento. Quello che scrivi è sostanzialmente corretto, ma le nuove tabelle sono già state fatte e penso sia inutile impelagarsi in revisioni dei millesimi, che, peraltro, mi sembra che ai fini delle problematiche piuttosto pratiche che ho esposto inizialmente, non cambiano nulla, perchè uno dei problemi non è quanto si paga o se si paga il giusto, ma come regolamentarci nei rapporti coi condomini sovrastanti.

 

[Dimaraz]

Se non esiste credo sia compito del costruttore che ha venduto i box completare le sue incombenze e predisporre tale tabella

Non esiste alcuna norma in tal senso.

Pare una situazione gestita male fin dal principio.

Unica soluzione corretta sarebbe la "formalizzazione" di un Supercondominio.
Vedere gli atti per capire meglio.

 

[Daniele 78]

Beh ma una rampa accesso comune a un gruppo di autorimesse divise in 2 condomini per forza deve essere comune ad entrambi anche sulla carta.
Altrimenti come fai vendere le autorimesse di B se l’accesso alle stesse appartiene solo ad A?

 

[Daniele 78]

Già, ma l'Amministratore A o B (entrambi non vorrebbero interessarsi dei box)? Su quale dei due insistere? Non possiamo mica avere 2 Ammnistratori, ognuno per metà locale, anche perchè le spese di luce, acqua, passo carrabile, etc.. sono uniche.

Teoricamente è proprio quella la situazione ideale, sulla carta si lega ogni parte di autorimessa al condominio soprastante e si mette con un mappale a parte l’accesso/rampa (bene comune non censibile) in modo che sia comune ad entrambe !