Nuovi box seminterrati in palazzo anni '60: problematiche varie

[Gagarin]

Ringrazio tutti quelli che hanno partecipato al forum e tutti quelli che vorranno ancora aggiungere o domandarmi qualche chiarimento (le problematiche e la situazione non sono facilmente descrivibili); ma già ora mi si sono schiarite di molto le idee e avrò alcuni argomenti da portare in discussione in una prossima assemblea dei proprietari del box. Grazie ancora a tutti: questo forum è veramente utilissimo.

 

[Dimaraz]

Non comprendo la necessità di scrivere un "mattone" stile Guerra e Pace per chiarire come gestire 2 edifici (precostituiti in Condomini separati) su cui si è intervenuti modificando una destinazione d'uso e creando una via di accesso comune.

Superfluo verificare come sia stata accatastata la modifica visto che ormai i lavori sono completati e le unità tutte vendute (ci fossero stati scheletri sarebbero emersi ora meglio non emergano più)....la questione è solo "politica".

Spetta ai condòmini, alias proprietari, decidere come proseguire:
1-mantengono i 2 Condomini distinti integrando ciascuno i rispettivi sottostanti box (da valutare la revisione delle tabelle millesimali visto che un magazzino unico non "vale" quanto tanti box/garage) e si ripartiscono la "comunione" della rampa di accesso.

2-riuniscono la gestione in un unico Condominio (o meglio Supercondominio).

La scelta è solo "politica" visto che è una mera questione di gestione.

 

[Daniele 78]

In effetti lo temevo/sospettavo: mi chiedo allora se "oggi" l'insieme sarebeb stato accatastato allo stesso modo.

E' proprio qui il problema, ad oggi non verrebbe gestito in quel modo.
Semplicemente tutta l'autorimessa sotto va gestita come un unico mappale ,lo stesso dell'edificio, (A+B) con tanti subalterni quanti sono gli appartamenti in entrambi i condomini già divisi e le autorimesse e/o cantine.
Tutte le parti come: l'area di manovra e la rampa, gli ascensori, i corridoi i vani scala, locali tecnici e lastrici solari comuni vanno gestiti come BCNC (Beni comuni non censibili);

Poi nel creare i 2 condomini si specificano oltre alle parti comuni ad entrambi quali subalterni rientrano nel condomino A e quali subalterni rientrano nel condominio B e da li si realizza il regolamento condominiale.

Ecco come oggi dovrebbe essere gestita una situazione del genere, per essere corretta da un punto di vista catastale, senza creare queste confusioni.

Anch'io vedo nel vecchio condominio dove lavoro una situazione disastrata: unico condominio che in mappa terreni ha in cartografia terreni una situazione e nel elaborato planimetrico dei fabbricati una situazione differente, l'ho riscontrata nel momento in cui ho dovuto rifare un Docfa per una compravendita di un alloggio all'interno del condominio stesso.

Praticamente negli anni'80 dopo la divisione del fabbricato originale (un unico condominio con 2 scale separate) in 2 condomini indipendenti NON è mai stata variato l'estratto di mappa ai terreni, hanno fatto un casino pazzesco anche con il catasto fabbricati, tant'è vero che quando ho preparato il Docfa e predisposto l'elenco subalterni ed ho parlato con il Tecnico responsabile dell'ormai ex Agenzia del Territorio, il tecnico si è messo le mani nei capelli e mi ha dato delle dritte su come uscirne indenne. Quindi la mappa terreni diceva una cosa, le risultanze ai fabbricati un altra...proprio per non aver variato per prima i Terreni.

Per logica (come funziona oggi il Catasto, e come è anche corretto da un punto di vista documentale/formale) avrei dovuto fare una divisione con Pregeo, e siccome le particelle in questione superavano e superano i 26 mq, fare un rilevo topografico (trattasi di variazione non di modesta entità) della zona intorno al condominio, predisporre il Pregeo in variazione (ovviamente con numeri mappali diversi per ogni condominio) e da qui partire con la variazione dei Docfa in quanto avrebbero dovuto seguire la variazione ai terreni.
Un lavoro assurdo, che per di più, fatto non con 1 ma 2 condomini di oltre 30 unità cadauno. Sarebbe venuto fuori un casino allucinante con tutti e poi chi mi avrebbe pagato? (non essendomi richiesto da nessuno tutto questo lavoro)?, il tutto solo per dover rifare un DOCFA.

Ecco perchè sopra ho detto ciò che ho detto @basty

Ad oggi modificare: dividere un condominio in 2 o più parti o fondere 2 o più parti in uno se non vari PRIMA la situazione preesistente ai terreni neanche ti viene accettato il Docfa, questo per avere dei dati allineati tra loro e che non creino confusione in futuro. Ma nel passato non era cos' trovavi di tutto e di più.
Trovi fabbricati abusivi ma censiti o fabbricati regolari ma non censiti; è un disastro il pregresso ante 2.000!

 

[basty]

@Daniele 78 : non avevo dubbi che tu fossi più competente di me. Ma dal primo intervento non ci avevo capito molto.
Vedo che confermi ciò che ho poi scritto .... Tolstojanamente.

Ecco come oggi dovrebbe essere gestita una situazione del genere, per essere corretta da un punto di vista catastale, senza creare queste confusioni.

Capisco ciò che vuoi dire, ma per chi ama i romanzi alla Guerra e Pace, io ricorderei che ogni regolamento di condominio, e calcolo dei millesimi, non dovrebbe partire dal "presunto" stato di fatto, ma dai rispettivi titoli di proprietà.
Così come anche la descrizione catastale dovrebbe derivare e corrispondere agli atti di proprietà e al progetto approvato, e non viceversa.

La gestione diventa "mera" quando si sia appurato cosa occorre gestire.

 

[Daniele 78]

@Daniele 78 : non avevo dubbi che tu fossi più competente di me. Ma dal primo intervento non ci avevo capito molto.
Vedo che confermi ciò che ho poi scritto .... Tolstojanamente.

Capisco ciò che vuoi dire, ma per chi ama i romanzi alla Guerra e Pace, io ricorderei che ogni regolamento di condominio, e calcolo dei millesimi, non dovrebbe partire dal "presunto" stato di fatto, ma dai rispettivi titoli di proprietà.
Così come anche la descrizione catastale dovrebbe derivare e corrispondere agli atti di proprietà e al progetto approvato, e non viceversa.

La gestione diventa "mera" quando si sia appurato cosa occorre gestire.

Ma c'è sempre il problema per i titoli di proprietà (in seguito agli atti notarili): li ottieni solo quando tutta la parte documentale : progetto edilizio e catasto sono conformi allo stato di fatto, certificato in atto dai professionisti intervenuti.
Il notaio per fare l'atto ti chiede sempre (almeno io ho trovato questo) sia una copia dell'Agibilità sia la Planimetria catastale e ne diventano allegati.

Questo per facilitare sempre di più non solo la ricerca documenti da parte dei professionisti, ma migliorare la trasparenza e la corrispondenza degli atti notarili con il catasto in modo da non creare quelle confusioni che poi portano anche ad una lite di tipo giudiziario, andando ad aumentare ulteriormente le difficoltà della nostra Giustizia.

 

[Dimaraz]

I Regolamenti di Condominio possono essere solo di 2 tipi:
1-redatti/forniti dal costruttore e accettati al Rogito
2-decisi ed approvati dall'assemblea.

Mi are fin troppo evidente che nel caso proposto non si stia parlando di 2 edifici posti su Comuni distnati ma anche fossero 1, 2 o più particelle le stesse fossero comunque adiacenti.

Ora sono di fatto "uniti" da un bene in comune, rampa, e presumibilmente anche da contatori e altri impianti a servizio.

Con il termine “supercondominio” s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 14/11/2012 n° 19939

 

[Daniele 78]

I Regolamenti di Condominio possono essere solo di 2 tipi:
1-redatti/forniti dal costruttore e accettati al Rogito
2-decisi ed approvati dall'assemblea.

Mi are fin troppo evidente che nel caso proposto non si stia parlando di 2 edifici posti su Comuni distnati ma anche fossero 1, 2 o più particelle le stesse fossero comunque adiacenti.

Ora sono di fatto "uniti" da un bene in comune, rampa, e presumibilmente anche da contatori e altri impianti a servizio.

Con il termine “supercondominio” s'intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati.
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 14/11/2012 n° 19939

Solitamente se si tratta di edificio o di complesso di edifici di nuova costruzione è il costruttore a farli, mentre mi pare di capire che in questo caso specifico trattandosi di un recupero della sola parte interrata ci debba essere una variazione nel regolamento condominiale già esistente prima di tale intervento, in quanto sicuramente questa modifica andrà ad incidere sulle tabelle millesimali, essendone cambiata anche la destinazione d'uso da magazzino a box auto.

 

[Daniele 78]

Superfluo verificare come sia stata accatastata la modifica visto che ormai i lavori sono completati e le unità tutte vendute (ci fossero stati scheletri sarebbero emersi ora meglio non emergano più)....la questione è solo "politica".

In realtà è fondamentale poiché darebbe adito a responsabilità molto precise da parte del costruttore dato che dal 2010 è pure obbligatorio dichiarare in atto notarile la corrispondenza catastale, e fare una dichiarazione che poi non è veritiera significa aver prodotto un falso in atto pubblico.

 

[Gagarin]

Con il termine “supercondominio”

In primo luogo nessuno ha voluto fare un romanzo tipo "Guerra e Pace", ma semplicemente illustrare una situazione complessa, che necessita certamente di dilungarsi un pò; d'altra parte nessuno ti obbliga a leggere il "romanzo".
In secondo luogo sono d'accordo con te che la soluzione migliore sarebbe la creazione di un supercondominio "a tre", ma gli Amministratori dei due condomini sovrastanti non ne vogliono sapere nulla neanche di questo: a loro sta bene così com'è e, per quanto li riguarda, li sotto potrebbe esserci ancora il magazzino, che paga le sue quote-parti.

 

[basty]

gli Amministratori dei due condomini sovrastanti non ne vogliono sapere nulla neanche di questo:

Liberissimi anche di dare le dimissioni: ma non hanno voce in capitolo.

Ora sono di fatto "uniti" da un bene in comune, rampa, e presumibilmente anche da contatori e altri impianti a servizio.

Questo è assodato: ma non è detto che siano le sole parti comuni.
Il romanzo, come l'hai definito, metteva appunto in evidenza come, per singolare trascuratezza, le parti in comune potrebbero anche essere più estese.
E visto che si accingono a rimettere in esame l'intero complesso, meglio sarebbe risalire alle fonti, per evitare eventuali future contestazioni. tutto qui: mi pare che Gagarin abbia perfettamente compreso lo spirito e la forma.