Nuovi box seminterrati in palazzo anni '60: problematiche varie

[Daniele 78]

@Gagarin credo di aver capito la tua situazione, ma hai la possibilità di postare qualche documento? Giusto per avere un’idea più chiara!

 

[Gagarin]

hai la possibilità di postare qualche documento?

La possibilità ce l'ho: dipende da quali documenti ti servono e, soprattutto, dipende se li ho o no (per esempio, non sono ancora riuscito ad avere copia del Regolamento del condominio A...)

 

[Daniele 78]

Le schede catastali sarebbero sufficienti, anche perchè il regolamento condominiale dovrebbe seguire anche le indicazioni riportate li sopra...vedi per indicazioni delle parti comuni, qualcuno aggiuge anche i mappali.
L'importante è capire come a livello documentale è messo, anche perché da quello che ho capito sotto è un unico blocco con tanti garage ed un unica entrata/uscita che insisterebbe su un solo condominio, e non va bene.
Deve per forza essere comune a tutti e due.

 

[Gagarin]

Le schede catastali sarebbero sufficienti

Nella scheda catastale del mio box, oltre ai dati catastali (Foglio, Particella, Sub., Zona, Categ., Consistenza e Rendita) ci sono solo riportati la data ed il protocollo della "variazione di classamento" (suppongo da locale magazzino a box) e, nella colonna Dati Ulteriori, c'è scritto "Annotazione notifica", che non so cosa voglia dire. Non ho idea di quale utilità possano essere tali dati ai fini delle problematiche esposte.
Non credo di poter avere le schede degli altri box (che, peraltro, saranno simili alla mia) o delle parti comuni. Ho una planimetria di tutti i box allegata all'Atto. Altre cose non ne ho.
Intanto, appena possibile provvederò a richiedere agli Amministratori la copia delle polizze fabbricati e dei regolamenti di condominio e vedremo cosa diranno; mentre, parlando in giro, ho scoperto che la problematica descritta è abbastanza comune sia nella mia zona, sia in altre e che ognuno di "arrangia" come può e come sa, nel senso che nessuno ha le idee chiare (e qualcuno neanche le vuole avere...troppi fastidi e incombenze: l'importante è avere un posto dove ricoverare la macchina...) e le situazioni sono piuttosto "variegate".

 

[Daniele 78]

ho scoperto che la problematica descritta è abbastanza comune sia nella mia zona, sia in altre e che ognuno di "arrangia" come può e come sa, nel senso che nessuno ha le idee chiare (e qualcuno neanche le vuole avere...troppi fastidi e incombenze: l'importante è avere un posto dove ricoverare la macchina...) e le situazioni sono piuttosto "variegate".

Il problema che ognuno si “arrangia” come può e come sa potrebbe creare futuri problemi in caso di trasferire possesso (compravendita, successione o donazione) per il mancato rispetto della corrispondenza urbanistica dell’immobile con lo stato di fatto, obbligatoria dal 1985; e con la corrispondenza tra stato di fatto e catasto obbligatoria ormai dal 2010!

Purtroppo lo si scopre all’ultimo, e possono diventare seri problemi che minano la commerciabilità dell’immobile!

 

[Daniele 78]

C’è questo problema sugli immobili non regolarihttp://www.altalex.com/documents/ne...one-civile-sez-ii-sentenza-05-12-2014-n-25811

 

[basty]

Ho una planimetria di tutti i box allegata all'Atto. Altre cose non ne ho.

A me sembra che la risposta corretta te la abbia data @Franci63: in ogni caso provo a riassumere cosa si è capito.
1) A e B sono due condomini distinti, e sembra (non sicuro dalla descrizione) che insistano su due particelle distinte.
2) Gli stessi box, originariamente magazzino unico appartenente all'originario costruttore/proprietario, sono sorti da un frazionamento e cambio di destinazione d'uso (si spera con regolare licenza urbanistica)
3) I due fabbricati sono stati successivamente frazionati e venduti dal costruttore, venendo quindi a costituirsi una condominialità: da come esponi i fatti, fin da principio si è scelta la soluzione di identificare e gestire due condomini separati, ognuno per la propria particella e relativi sub.

In queste condizioni i due condomini sembrano non aver nulla in comune se non la servitù sulla rampa: salvo gli atti considerino detta rampa comune ai due condomini.

Se quindi richiedessi in catasto l'elaborato planimetrico della particella A e di quella B, (ammesso che esista visto che parli di edifici anni '60) potresti vedere come è stata identificata la rampa:
-BCNC di tutti i box? o solo dei sub di A?-
-Ha un proprio subalterno?

-Gli atti non dicono nulla sulla rampa, in termini di proprietà o uso?
-Sono identificate le relative parti comuni di ciascun condominio, o nascendo da un unico proprietario si sono dimenticati di identificarle e citarle? (nel qual caso sarebbero rimaste ad in comune A e B tutte le originarie parti comuni, tipo tetti, scale, cortili ecc?)

Quanto alla amministrazione, non vedo soverchi problemi, una volta chiarita la sostanza:
i box verranno ad essere contemplati come u.i. di ciascun condominio e l'amministratore dovrà prenderne atto
- le spese di gestione e manutenzione della rampa saranno :
1) gestite da A se la rampa è di proprietà A, comunicando a B la quota di spettanza derivante dalla servitù (come ripartire il costo sarà in funzione dei millesimi o del nr di box di Dx e Sx, o secondo la convenzione/consuetudine finora adottata)
2) Se la rampa fosse comune, nulla vieta di scegliere ad amministrala o A o B, o a turno, con i medesimi criteri di ripartizione.

 

[Gagarin]

Sì basty, hai fatto un quadro molto chiaro e anche tu hai aperto un'altro squarcio di luce nel buio e di questo ti ringrazio.
Rispondo alle tue osservazioni:

A e B sono due condomini distinti, e sembra (non sicuro dalla descrizione) che insistano su due particelle distinte.

Non è proprio esatto: sia il condominio A sia quello B insistono ambedue, ciascuno per una parte, sulle stesse particelle.

sorti da un frazionamento e cambio di destinazione d'uso (si spera con regolare licenza urbanistica)

Penso proprio di sì, altrimenti non ci sarebbero i sub per ogni box.

fin da principio si è scelta la soluzione di identificare e gestire due condomini separati, ognuno per la propria particella e relativi sub.

Anche in questo caso sembra proprio che sia così: corretto.

Se quindi richiedessi in catasto l'elaborato planimetrico della particella A e di quella B, (ammesso che esista visto che parli di edifici anni '60)

Come si richiede tecnicamente tale elaborato, che non ho mai sentito? Di cosa si tratta esattamente? Tempi, luoghi, costi e modalità su Roma?

Gli atti non dicono nulla sulla rampa, in termini di proprietà o uso?
-Sono identificate le relative parti comuni di ciascun condominio, o nascendo da un unico proprietario si sono dimenticati di identificarle e citarle?

Anche questo è esatto: gli atti non dicono nulla al riguardo e in essi le parti comuni non vengono identificate con esattezza, ma solo nominate genericamente, appunto, "parti comuni ai box" ("...confina con box n.... e con area comune di manovra...").

l'amministratore dovrà prenderne atto

Sono anch'io ormai convinto di questo, anche perchè ormai ne l'avete detto in più di uno, ma uno dei problemi è proprio che gli Amministratori dei condomìni sovrastanti NON VOGLIONO prenderne atto: nei preventivi e nei consuntivi dei due condomini il locale viene tuttora identificato come un tutt'uno (ovviamente per ciascun condominio), con un solo valore millesimale e con un'unica somma da versare, come se ci fosse ancora il vecchio proprietario che pagava le rispettive quote a ciascun condominio. Come si può fare per convincerli o obbligarli (come mi sembra si debba fare), beninteso pagando un compenso extra a carico dei soli proprietari del box? Raccomandata firmata da tutti? Ricorrere agli avvocati o addirittura al giudice mi sembrerebbe eccessivo. Quindi, come suggerite di procedere su questo argomento?

 

[Daniele 78]

L'elaborato planimetrico è come una planimetria dove hai riportati tutti i subalterni dell'immobile @Gagarin .
Se i condomini insistono entrambi sulla stessa particella significa tutta la superficie dell'area di manovra dei garage + la rampa sono beni comuni non censibili comuni hai 2 condomini mentre tutti i garage hanno un subalterno differente, ma fatti così fdiventa difficile stabilire quali garage appartengano al blocco A e quali al blocco B.
Non so se mi sono spiegato.
Non avendo uno schizzo in mano è ancora più difficile farsi capire da @Gagarin

 

[basty]

Non avertene, ma faccio anche più fatica a capire te, Daniele 78, anche se siamo quasi conterranei.

Non è proprio esatto: sia il condominio A sia quello B insistono ambedue, ciascuno per una parte, sulle stesse particelle.

In effetti lo temevo/sospettavo: mi chiedo allora se "oggi" l'insieme sarebeb stato accatastato allo stesso modo.
Mi verrebbe da sospettare che "oggi" se un costruttore compra due particelle e vi costruisce a cavallo due edifici, verosimilmente avrebbe prima operato catastalmente la fusione delle due particelle di terreno, e successivamente accatastato le varie u.i. con i relativi subalterni, soggetti all'unica particella.

Detto questo mi chiederei quali siano le conseguenze giuridiche sui diritti corrispondenti alle rispettive particelle.

a) Un tempo un geometra mi aveva risposto che ciascuna particella originaria è titolare di distinti diritti, che si tramandano sui successori aventi titolo. (mi si passi la eventuale terminologia non tecnica)
b) Successivamente sullo stesso tema, il giovane geometra subentrato al primo mi aveva invece operato la fusione delle due particelle su cui era edificata la proprietà del nonno di mia moglie.

Qui c'è una ulteriore complicazione: poiche i due fabbricati A e B insistono su entrambe le particelle, farei fatica a pensare che le parti comuni siano distinguibili tra A e B.

Poichè i geometri e gli addetti catastali non sono filosofi del diritto, propenderei a pensare che non sia mai avvenuta una distinzione: e che quindi tutte le parti comuni, siano in comune tra A e B.

fin da principio si è scelta la soluzione di identificare e gestire due condomini separati, ognuno per la propria particella e relativi sub.

Allora, anche se ciò è di fatto avvenuto, forse in realtà avrebbe dovuto trattarsi di due condomini minimi sotto un unico cappello, come se si trattasse di due scale di un unico complesso.
Al di la delle denominazioni, oggi potreste considerarvi come due condomini appartenenti ad un supercondominio: dove in quest'ultimo farete convergere le parti comuni ad entrambi, o per proprietà o per servitù.

Se poi gli atti (tutti gli atti) nulla specificano, e vi trovate tutti (A+B) concordi, forse potreste addivenire ad un accordo/convenzione, dove in ogni caso convenite che ciascun edificio si tiene il 100% delle sue parti comuni (come se vi scambiaste le rispettive quote) identificando come unica parte comune (o in servitù) tra A e B, la rampa e la eventuale sezione di manovra insistente sotto A, che dà accesso ai box di B.
Purtroppo non so se oggi sarebbe ancora fattibile l'unificazione delle due particelle, essendo le ditte diverse: da valutare se sia possibile almeno rinominare in unica particella ogni fabbricato (sicuri che oggi non ci siano alloggi a cavallo delle due particelle? Come sono identificati catastalmente)

Come si richiede tecnicamente tale elaborato, che non ho mai sentito? Di cosa si tratta esattamente? Tempi, luoghi, costi e modalità su Roma?

E' un documento che oggi è tassativamente richiesto quando si presenta una domanda di accatastamento: rappresenta globalmente l'intero fabbricato insistente sulla particella, con la sommaria rappresentazione di tutti i subalterni presenti, sia di proprietà esclusiva, che per quelli comuni e non censibili: con quel documento si è obbligati a rappresentare l'insieme del fabbricato , con i suoi annessi e connessi (cortili, passaggi in comune, ecc): purtroppo negli anni 60 non era obbligatorio. E se non sono intervenute sostanziali richieste di riaccatastamento , non lo troverai.
Lo può richiedere un soggetto che abbia titolo su un subalterno di quella particella (oltre ai professionisti con delega)

gli atti non dicono nulla al riguardo e in essi le parti comuni non vengono identificate con esattezza, ma solo nominate genericamente, appunto, "parti comuni ai box" ("...confina con box n.... e con area comune di manovra...").

Per la verità non mi riferivo solo ai box: ma specificatamente per gli appartamenti. Su quegli atti sono identificate le parti comuni' (scale, tetto, impianti, cortili, e delimitazione del suolo di pertinenza?)