Nullità dei trasferimenti immobiliari non conformi . Cassazione 5-12-14 n.25811

[adimecasa]

daniele condivido in pieno il tuo intervento, che non basta sistemare il catasto, ma come certo saprai quando compri un immobile specialmente 60 anni fa, davanti al notaio vedi la schede catastali e sono conformi a quanto stai per comprare, chi dico chi va in comune a chiedere l'accesso agli atti per un controllo? ora non mi si dica che si doveva fare o che si poteva sapere? nella mia lunga vita di intermediatore immobiliare e di amministratore di immobili, ne ho trattati vari, ma in nessun caso ho chiesto l'accesso agli atti, è questo il problema che il legislatore deve prendere a considerazione, tutto il resto è burocrezia ciao e buona continuazione di fine anno e buon principio, almeno spero

 

[Daniele 78]

@adimecasa torniamo però allo stesso discorso. Un tempo si faceva di tutto e di più ed andava tutto bene finché non arrivavano lettere dal Comune per sistemare una vecchia situazione mai sistemata. Ed allora si partiva con la parte legale. Tutto ciò è stato predisposto giustamente per eliminare l'abuso edilizio ma anche per combattere le truffe immobiliari. Ce ne sono state talmente tante e proprio perché tutto andava sempre bene (e non c'era tanta informazioni come ora) che chi voleva truffare aveva gioco facile facile. Oggi anche volendo truffare nell'edilizia (per fortuna) non è più così semplice, e ciò non può essere altro che un toccasana per tutto il mercato immobiliare.

 

[moralista]

Daniele questo che dici va bene per il periodo recente, ma ti rendi conto voler sanare una cosa che secondo il piano del territorio è insanabile in un condominio di 7 piani, dove risulta l'ultimo piano abusivo, il piano interrato difforme, lo scivolo al piano interrato inesistente, i magazzini e laboratori senza passo carraio, e qui mi fermo altrimenti mi faccio venire l'ulcera ciao e buon fine anno

 

[Daniele 78]

@moralista se hai letto tutto quanto o postato (tutti gli interventi miei) scoprirai pure che avevo dato una differenza tra sanatoria (quando non va contro il PRG) e condono (quando l'opera va contro il PRG). Non esistendo più il condono edilizio in caso di grave difformità non rimane che la demolizione (tra l'altro di recente il governo è intervenuto sul tema dando dei soldi ai Comuni per fare queste demolizioni).
In un caso come il tuo si prende il Condominio di 7 piani e lo si analizza in questo modo:

• Il 7 piano pur essendo abusivo ha superato si o no la cubatura massima del PRG per quella zona?? Con un disegno, e se manca una rilevazione e successiva stesura su CAD non ci vuole tanto...in pochi minuti puoi avere ogni tipo d'informazione e scoprire se eccedi la cubatura permessa (se eccedi rientri in area condono/demolizione)
• Il piano interrato manca di scivoli ed è difforme??? Si guarda cosa prevedeva la concessione edilizia e se il manufatto pur avendola è difforme si valuta se è possibile ripristinarlo come da concessione senza demolirlo (il modo c'è sempre).
• Sicuramente gli altri piani ad esclusione del 7 e del seminterrato sono conformi, al massimo demolisci il 7 e sistemi il seminterrato (non puoi demolirlo) altrimenti butteresti giù tutto il palazzo e anche i piani conformi esponendoti ad un ricorso legale dei legittimi proprietari che t'inchioderebbe ancor prima di partire.

Nel mio lavoro ne affronto quotidianamente di situazioni difficili e quasi sempre risolvibili ragionando caso per caso a tavolino senza per forza demolire. Vedi il mio ragionamento su condono o sanatoria nasce dall'esperienza sul campo e vedo a cosa si va incontro nell'agire di "pancia" più che di "testa". Poi in Italia parlare di condono è un po' tabù e spesso chi ne parla non ne avrebbe pure titolo per farlo, spesso lo si fa per pancia politica difficile trovare un operatore del settore che ne parla...io da questo punto di vista sono parecchio differente all'omologazione di massa. Un conto è parlare per "pancia politica" un'altro è parlare perché quel tema lo affronti per lavoro. Nella fattispecie operando sia come Professionista (sono Geometra iscritto all'albo) sia come Impresa di costruzioni vedo la problematica sempre con più punti di vista ma credimi per la "pancia politica" non c'è proprio posto in quanto occupato da ben ben ben altro e credo già di averti dato un piccolo assaggio... . Il bello alla prox volta. Auguri anche a te e non farti venire l'ulcera per queste cose, non serve a niente.

 

[adimecasa]

Daniele ti ringrazio per la celere risposta, ma il problema c'è e esiste anche l'agibilità comulativa degli immobili che risultano abusivi, ed il comune non ne vuole sapere, sia per il piano settimo che parte del magazziono il prg non prevede altra cubatura, e pertanto demolizione di 5 appartamenti con la copertura appena approvata per la sostituzione di eternit, e le 5 famiglia che ci abitano dal oltre 50 anni dove le mandi, io sono solo l'amministratore e condominino per il magazzeno, ciao che fine anno sto facendo

 

[Daniele 78]

Daniele ti ringrazio per la celere risposta, ma il problema c'è e esiste anche l'agibilità comulativa degli immobili che risultano abusivi, ed il comune non ne vuole sapere, sia per il piano settimo che parte del magazziono il prg non prevede altra cubatura, e pertanto demolizione di 5 appartamenti con la copertura appena approvata per la sostituzione di eternit, e le 5 famiglia che ci abitano dal oltre 50 anni dove le mandi, io sono solo l'amministratore e condominino per il magazzeno, ciao che fine anno sto facendo

Per il piano 7 dovrà essere demolito SE effettivamente supera i limiti di cubatura imposti (come dicevo rilevabile con strumenti normali: carta, penna, metro, bindelle e metro laser). Il magazzino non può essere demolito (altrimenti butti giù il palazzo completamente, anche la parte a norma e per il Comune significa andar contro a spese legali a tanti tanti zeri), tuttavia o si può trovare una destinazione alternativa (che rientri in quei parametri) oppure se proprio non di riesce lo si chiude (lo si mura in modo che nessuno possa usarlo) facendolo diventare un vani tecnico (per farci stare dei possibili nuovi impianti a servizio del condominio stesso, non possono non accettarlo e tutti i vani tecnici non fanno mai cubatura, ovviamente è da veder sul posto attentamente e poi da studiare con tanto di norme di PRG davanti).

Se dovessero insistere sulla demolizione del magazzino (quindi del palazzo) e se gli altri piani sono a norma con tutte le autorizzazioni manda direttamente al Comune una "letteraccia" dal legale dove oltre a riprendere gli estremi della Concessione da loro autorizzata raffrontata al realizzato, automaticamente li citi per danni (e che danni) di fronte al Tar se non ritirano immediatamente i loro propositi...dopotutto la concessione loro corrisponde al realizzato per le difformità ti prenderai tu l'onere della demolizione ma sulle parti conformi non Possono fare dietrofront quando l'opera è terminata.

Anche i più testardi pubblici quando gli arriva la lettera dove li citi per danni a tanti zeri di fronte al TAR si tranquillizzano, come dice @Gianco "saltano come grilli" e vedrai che una soluzione che mette d'accordo tutti la si trova subito.

 

[Bunny]

li citi per danni a tanti zeri di fronte al TAR

Peccato che il TAR non ha la reputazione di condannare un comune a danni di tanti zeri...

 

[adimecasa]

Daniele avevo dimenticato che il fabbricato esiste dal 1964/67 e il comune dove era

 

[Daniele 78]

Peccato che il TAR non ha la reputazione di condannare un comune a danni di tanti zeri...

Guarda io ho avuto problemi per una DIA al Comune di Milano (neanche uno a caso) dove dopo ben 6 anni dalla chiusura; in seguito ad un contestazione (rivelatasi poi pretestuosa) hanno cercato di tirare in ballo opere eseguite per altro conformi. Il comune prima aveva mi aveva contestato per iscritto bloccandomi il cantiere e siccome c'era ancora un'altra variante di mezzo (tutto perfettamente legale e nei tempi previsti) gli è arrivata una letteraccia che più letteraccia non si poteva dal mio legale dove evidenziavo la dia , quello che avevo fatto e tutte le loro richieste. Volevano bloccarmi e minacciare demolizione per le distanze mancanti da una roggia che passava li vicino, peccato che la stessa (stando agli stessi documenti e disegni) era stata deviata dal Comune medesimo anni addietro.

Siamo riusciti a farli passare per deficienti poiché se mi blocchi perché a seguito di denuncia per distanze da una roggia (che tu stesso Comune hai spostato decenni addietro e l'hai evidenziato sulle tue mappe) non solo sei deficiente ma non sei in grado di assolvere al compito di controllare il territorio tuo. Ho letto tutta la lettera del legale e dopo tutti gli addebiti mossi contro quegli imbecilli dell'Ufficio Tecnico e spedita questi poco dopo hanno riaperto il permesso e portandolo a buon fine evidenziando pure un errore di valutazione per una roggia che loro stessi avevano deviato.

Hanno capito che sarebbero andati di fronte ad un casino senza fine per una loro grave valutazione ed avevo tanti di quei documenti (provenienti anche dallo stesso Comune) da sommergerli per anni.

Devono ringraziare pure che nonostante il tempo e i soldi spesi in legale non abbiamo proceduto ad inviare ai giornali un bell'articolo molto pepato dove evidenziavano tutta l'inettitudine del Comune...e far fare una figuraccia di cacca nei confronti della Città.

A volte per farti rispettare devi usare il pugno d'acciaio e se trovi quello giusto affonda il colpo fino in fondo per fare il massimo danno possibile.

Ecco perché tendo ad essere molto preciso, e valuto tutti di un progetto prima di... se parti e fai partire la "macchina" dopo non la fermi più e tu devi prendere la responsabilità delle tue azioni.

 

[quiproquo]

Ti ho letto come sempre con grande attenzione e...piacere...
Non hai risposto sul TAR...Ti dispiace precisare che significa
una letteraccia del TAR? E perchè dovrebbe spaventare i
"comunisti" (gli addetti dei comuni...sindaco in testa...).
Grazie. Quiproquo.