Mutuo con sospensiva e caparra confirmatoria

[uva]

l'agenzia immobiliare

Se la proposta di acquisto accettata/preliminare diventa inefficace perché la condizione non si è avverata, la provvigione dell'agenzia non è dovuta.

C'è il rischio che l'agente, per incassarla, tenti di convincere @tatabis a procedere assecondando quel promissario acquirente.

 

[Heifetz]

Se la proposta di acquisto accettata/preliminare diventa inefficace perché la condizione non si è avverata, la provvigione dell'agenzia non è dovuta.

Non mi riferivo alla provvigione, ma solamente a contattare l'agenzia (credo sia importante che @tatabis spieghi tutta la sitazione all'agente immobiliare).

 

[Franci63]

comunque l’integrazione con rinuncia della sospensiva per il mutuo deve essere accettata da me o è una sua dichiarazione unilaterale?

In generale, la parte contraente nel cui interesse è posta la condizione ha la facoltà di rinunziarvi senza che la controparte possa comunque ostacolarne la volontà: e la condizione legata all’ottenimento del mutuo può ben considerarsi posta nell’interesse del promissario acquirente, in certi casi.
Nel vostro caso, visto che il versamento della caparra era previsto all’ok del mutuo, dovrete regolare questo aspetto: logica vuole che, se rinuncia alla condizione, ti debba contestualmente versare la caparra.

Quindi in conclusione: io non accetto l’integrazione, lui non chiede il mutuo e il 1 novembre la proposta contrattuale decade senza obblighi per nessuno, giusto?

Come detto sopra, non sono sicura serva una tua accettazione della rinuncia alla condizione.

Il problema caparra non si pone, nella proposta avevamo indicato il versamento solo all’accettazione del mutuo…non voglio nessun contenzioso, solamente che la proposta contrattuale decada da sè.

Continuo a non capire perché sei scontento che l’acquirente acquisti senza mutuo: buon per te, che hai più certezze, se lui ha i soldi .

Confermo che deve essere accettata da entrambe le parti: venditore e promissario acquirente.

Non sarei così sicura, in generale, come scritto sopra.

Purtroppo molto spesso le condizioni sospensive ( e non solo) sono formulate in modo superficiale e approssimativo, dando adito a problemi interpretativi e quindi sarebbe meglio leggere quanto firmato.

 

[tatabis]

Riporto testualmente dalla proposta

Clausola sospensiva

"La presente proposta è condizionata all'ottenimento della delibera reddituale del mutuo bancario del potenziale acquirente entro il 30 / 10 / 2024"

Prezzo di acquisto

La somma di x euro verrà versata a titolo di caparra confirmatoria in conto prezzo ex articolo 1385 CC mediante bonifico bancario in favore del venditore al momento della delibera reddituale positiva del mutuo bancario e comunque entro e non oltre il 30 / 10 / 2024

 

[Franci63]

Confermo quanto scritto sopra; poiché la condizione è legata solamente alla delibera reddituale, e non anche alla perizia, sembra proprio che sia stata apposta nel solo interesse del promissario acquirente, che, a mio avviso, può rinunciare unilateralmente alla condizione stessa.
Naturalmente deve versare la caparra.

Se invece la condizione fosse legata anche alla perizia, quindi potenzialmente alla verifica della regolarità edilizia e catastale da parte del perito (dico potenzialmente perché non sempre i periti vanno a fondo sui controlli) , si potrebbe ritenere che la condizione sia stata posta nell’interesse di entrambi.

 

[tatabis]

Capisco, ma qui ci vorrebbero certezze. Ponendo che lui possa rinunciare unilateralmente, dovrebbe versare caparra ma se io non accetto la somma?

 

[Franci63]

Capisco, ma qui ci vorrebbero certezze. Ponendo che lui possa rinunciare unilateralmente, dovrebbe versare caparra ma se io non accetto la somma?

Ma perché mai dovresti non accettare ?
Se rinuncia alla condizione e ti versa la caparra pare ovvio che intende procedere con l’acquisto.
Non vuoi vendere ?
Hai altro acquirente ?
O pensi che l’agente stia spingendo l’acquirente a rinunciare alla condizione senza avere certezza di poter pagare il prezzo , mettendo lui in una situazione rischiosa e te in un pasticcio ?

 

[tatabis]

Sì certo, però vedo poca serietà…non vorrei che poi questa somma reperita e non più finanziata non esistesse…

Per tagliare la testa al toro la cosa migliore sarebbe strappare la prima proposta e rifarne una con contestuale versamento di caparra e termini di rogito imminenti.

 

[Franci63]

Sì certo, però vedo poca serietà…non vorrei che poi questa somma reperita e non più finanziata non esistesse…

Per tagliare la testa al toro la cosa migliore sarebbe strappare la prima proposta e rifarne una con contestuale versamento di caparra e termini di rogito imminenti.

Chiedi un incontro in agenzia, e chiarisci.
Se ha trovato i soldi, non avrà problemi a firmare un nuovo preliminare senza condizione.
Ma non è detto che sia possibile anticipare il termine per il rogito; potrebbero esserci mille motivi , che non condizionano la serietà delle intenzioni dell’acquirente, per mantenere il termine inizialmente previsto.
Piuttosto, puoi provare a chiedere che la caparra sia di entità maggiore rispetto a quella attualmente indicata.

L’agenzia dovrebbe essere in grado di gestire al meglio la situazione

 

[uva]

le condizioni sospensive ( e non solo) sono formulate in modo superficiale e approssimativo,

Nel mio caso la condizione sospensiva riguardava esplicitamente l'ottenimento del mutuo (non della delibera reddituale) di importo non inferiore a € tot che il promissario acquirente si impegnava a richiedere ad un Istituto finanziario da lui scelto entro 15 giorni dalla stipula del preliminare.
Se entro la data X il promissario acquirente non avesse comunicato al promissario venditore l'avvenuta concessione del mutuo di importo non inferiore a € tot, il contratto preliminare sarebbe diventato definitivamente inefficace.