Mutuo con sospensiva e caparra confirmatoria

[tatabis]

Per effettuare una proposta di acquisto con vincolo di sospensiva per la concessione del mutuo è obbligatorio versare la caparra subito all'atto della proposta o la caparra si può versare solo all'atto dell'erogazione? Si può o si deve?

 

[Heifetz]

Con la sospensiva del mutuo, l’assegno non trasferibile dovrebbe restare in deposito fiduciario all’agente immobiliare.

È una somma in deposito, non ancora definibile come "caparra confirmatoria", sarà tale, ad accettazione proposta, una volta consegnata al venditore.

Con l'atto di erogazione forse intendi l'erogazione del mutuo da parte della banca, certamente andrebbe inserita una clausola sospensiva nella proposta di acquisto e di restituzione della caparra in caso di mancato ottenimento del mutuo, è bene che sia sempre specificato.

La caparra è un elemento confirmatorio che dimostra soprattutto l'impegno da parte tua, ma non è obbligatoria, tuttavia ne risulterebbe un accordo più debole.

 

[tatabis]

Dopo aver fatto la proposta con vincolo del mutuo, regolarmente accettata dal venditore, l'acquirente ora vorrebbe acquistare senza un mutuo, è fattibile? Avendo inserito in proposta il mutuo lo deve richiedere necessariamente, anche se nel mentre ha reperito la disponibilità diversamente?

 

[Heifetz]

Dopo aver fatto la proposta con vincolo del mutuo, regolarmente accettata dal venditore, l'acquirente ora vorrebbe acquistare senza un mutuo, è fattibile?

C'è l'agenzia immobiliare che vi sta seguento? Quali sono le tempistiche? Mancano alcune informazioni.

No, non devi richiederlo necessariamente.

Comunque, secondo me è bene che venga formalizzata un'integrazione, per eliminare il vincolo sospensivo legato all'ottenimento del mutuo e dovrà essere accettata e firmata da entrambi. Questo ti servirà a chiarire la nuova modalità di pagamento e a garantire che il venditore sia d'accordo con te (per lui/lei è un bene poiché, se non dovessero emergere problematiche, tutto si velocizzerà).

Quindi, sarà da modificare/eliminare solo il punto relativo al mutuo, lasciando inalterati gli altri termini (prezzo, tempistiche, modalità di pagamento, ecc.).

Mi piacerebbe che intervenisse in questa discussione anche @Franci63.

 

[tatabis]

Sì il contratto è stato fatto tramite agente immobiliare. Il vincolo per la concessione del mutuo scade il 30 ottobre, l’atto va fatto entro il 30 novembre.

Poniamo che io non accettassi la modifica e/o l’integrazione, l’acquirente è tenuto a produrre un documento che giustifica la mancata erogazione del mutuo? Lasciando tutto com’è, dal 1 novembre entra la sospensiva e la proposta è nulla?

 

[Heifetz]

Poniamo che io non accettassi la modifica e/o l’integrazione

Tu quindi sei il venditore? Non capisco, pensavo fossi l'acquirente. Ma perché non dovresti accettare, qual'è il problema? A me sembra che non sia del tutto negativa come situazione, anzi.

Poniamo che io non accettassi la modifica e/o l’integrazione, l’acquirente è tenuto a produrre un documento che giustifica la mancata erogazione del mutuo? Lasciando tutto com’è, dal 1 novembre entra la sospensiva e la proposta è nulla?

Se l'acquirente non ottenesse il mutuo entro la data stabilita dalla clausola sospensiva (il 30 ottobre nel tuo caso), e non venisse presentata alcuna modifica/integrazione che rimuova o estenda questa sospensiva, la proposta di acquisto diventerebbe nulla dal 1° novembre. Questo significa che il contratto si considererà non valido (EDIT, vedi sotto).

L'acquirente dovrà fornire un documento che giustifica la mancata erogazione del mutuo.

 

[Heifetz]

Aggiungo: Se l'acquirente non presentasse alcuna documentazione, potrebbe essere considerato inadempiente. Questo significa il non rispetto delle condizioni contrattuali. In questa situazione, l'acquirente potrebbe perdere la caparra, in quanto si considera che sia stato lui a non rispettare gli obblighi previsti (in mancanza di una giustificazione formale).

La mancata presentazione del documento potrebbe essere vista come una violazione del contratto, specialmente se l'acquirente cerca di ritirarsi dalla compravendita senza produrre prove dell'impossibilità di ottenere il mutuo.

Se l'acquirente non producesse il documento e si rifiutasse di procedere con l'acquisto senza fornire una spiegazione formale, potresti avere il diritto di richiedere l'esecuzione del contratto o, in alternativa, trattenere la caparra come forma di risarcimento per il danno subito.

 

[Franci63]

Dopo aver fatto la proposta con vincolo del mutuo, regolarmente accettata dal venditore, l'acquirente ora vorrebbe acquistare senza un mutuo, è fattibile?

Certo; per te venditore è meglio, perché hai più certezze, e incassi da subito la caparra.

Avendo inserito in proposta il mutuo lo deve richiedere necessariamente, anche se nel mentre ha reperito la disponibilità diversamente?

No, non lo deve richiedere per forza.

Basterà firmare due righe, ad integrazione del contratto in vigore, in cui si specifica che non deve chiedere il mutuo, e quindi la condizione sospensiva non ha più ragione di esistere; il contratto diventerà efficace, e tutto procederà in modo più semplice.

Poniamo che io non accettassi la modifica e/o l’integrazione,

Ma perché mai ? Sarebbe abbastanza incomprensibile.

l’acquirente è tenuto a produrre un documento che giustifica la mancata erogazione del mutuo?

No, a meno fosse previsto contrattualmente; andrebbe letto il preliminare, e nello specifico la condizione.

Lasciando tutto com’è, dal 1 novembre entra la sospensiva e la proposta è nulla?

La proposta accettata è un contratto ;quindi non si è più in presenza di una proposta ( che è atto unilaterale), ma di un contratto .
Valido, ma non efficace per via della sospensiva.
Se non firmate altro, e il mutuo non venisse ottenuto, il contratto resterebbe inefficace , non nullo ( anche se nella sostanza la cosa non è diversa).
Ma lui potrebbe rinunciare alla condizione, con formale comunicazione; e il contratto sarebbe efficace.
Perché hai cambiato idea sulla vendita, e cerchi inutili appigli per non dare seguito alle obbligazioni firmate ?

 

[Heifetz]

Ma lui potrebbe rinunciare alla condizione, con formale comunicazione; e il contratto sarebbe efficace.

Pensi che l'acquirente possa rinunciare alla condizione (attraverso per esempio un'integrazione/comunicazione), senza che @tatabis accetti tale rinuncia in modo formale?

Non so per quale motivo lui non voglia accettare.

 

[tatabis]

Ho il sentore che stiamo perdendo solo tempo… si gioca un po’ a menare il Can per l’aia ma non c’è reale intenzione secondo me. Ma lui deve produrre un giustificativo per la mancata erogazione del mutuo? Voglio dire è plasibile pensare che lui non entri mai in banca, il 30 ottobre mi dice che il mutuo non è stato erogato e pertanto la proposta decada?