Locazione ex cantina condonata

[Ducale]

Buongiorno.
Sono proprietario di un piccolo locale posto al piano terra di una tipica fetta di casa del centro storico.
Questa unità immobiliare, da ricerche in Comune, risultava essere, in passato, una cantina "c2" trasformata in abitazione "A3" con condono edilizio 47/1985 (istanza fatta nel 1986) e la concessione in sanatoria venne rilasciata nel 1993.
Preciso che la superficie è di molto inferiore ai 28 mq. previsti e l'altezza risulta essere di mt. 2,50 (misure inferiori a quelli minimi previsti dal DM del 1975). Sono invece presenti buoni requisiti aeroilluminanti.
Nella concessione in sanatoria (ex capo IV della Legge 28/02/1985 n. 47) il Sindaco, visto l'atto di determinazione delle somme dovute a titolo di sanatoria...., visto la documentazione che attesta l'avvenuto intero versamento delle somme dovute per l'oblazione........., visti i prescritti pareri, ritenuto che nulla osti, facendo salvi eventuali interessi di terzi, si rilascia la presente concessione in sanatoria (trasformazione di cantina in abitazione (mq. 13).
Nel rogito di acquisto è stato riportato che l'immobile è stato costruito prima del 1967, che è stato oggetto di condono edilizio e che successivamente non sono stati fatti ulteriori lavori.
E' riportato anche che l'unità immobiliare è "agibile", ma che io acquirente dispenso il venditore da dover consegnare il relativo certificato.
Sto cercando di capire se posso uitilizzare questo monolocale (oggetto di condono, ma carente dei requisiti igienico-sanitari previsti dal DM del 1975).
In rete ho letto pareri discordanti.
Ho letto che un immobile così, si può sia vendere che affittare, ovviamente mettendo a conoscenza prima l'acquirente o l'affittuario del non possesso di certificato di agibilità e che, soprattutto, non lo si potrà mai ottenere.
Altre affermazioni riferiscono che se il Comune si accorge che un locale con queste caratteristiche è abitato, potrebbe ordinarne lo sgombero ai sensi di una vecchia normativa del 1934 (art. 222 credo) con l'ausilio dell'Asl.
Quindi il mio quesito è:
1) come posso utilizzare questa unità immobiliare?
2) posso affittare con contratti 4+4 o 3+2 o transitori (dichiarando nell'atto che non ha agibilità)?
3) posso fare "affitti brevi" ai sensi dell'art. 4 del DL n. 50? Nel caso presentassi la prevista comunicazione al Suap, indicando i riferimenti del condono, e riportando i mq. reali (12 mq., insufficienti relativamente a quato previsto dalla normativa igienico-sanitaria vigente), quali potrebbero essere le conseguenze? Mi verrebbe vietata la prosecuzione dell'attività, subirei una sanzione?
Grazie mille

 

[Dimaraz]

13mq. al piano terra ...una "caneva" con adeguate rastrelliere...what else.
In fin dei conti era la destinazione originaria.

 

[vittorievic]

E' riportato anche che l'unità immobiliare è "agibile", ma che io acquirente dispenso il venditore da dover consegnare il relativo certificato.

Secondo me questa frase nasconde qualcosa di sporco: la agibilità veniva concessa ai locali non adibiti ad abitazione (negozi,cantine e soffitte).

Questa unità immobiliare, da ricerche in Comune, risultava essere, in passato, una cantina "c2" trasformata in abitazione "A3" con condono edilizio 47/1985 (istanza fatta nel 1986) e la concessione in sanatoria venne rilasciata nel 1993.

evidentemente per aver concesso il cambiamento di destinazione d'usa da C2 ad A3 ricorrono le condizioni previste dall' Art. 48 del regolamento edilizio del Comune di Chieti.
Art. 48 - Vani terreni e rialzati serramenti, sotterranei, cantina – Vespai
I locali al piano terreno possono essere destinati a residenza diurna (per esempio negozi, uffici, ecc.) purché muniti di vespaio areato, di spessore non minore a centimetri quaranta; oppure, qualora il piano sia rialzato (come nei fabbricati cantinati), con la sporgenza dal terreno precisata all'art. 46 del presente regolamento. In tale caso possono essere adibiti anche all'abitazione, ovvero alla residenza permanente.
Non può essere assegnato al solo pernottamento alcun locale che, in tutto o in parte della sua altezza, sia sotterraneo rispetto alla quota del punto di livello relativo allo spazio aperto (pubblico o privato che sia) sul quale prospettano le aperture considerate nella tabella dei rapporti di aeroilluminazione.

Rimangono i dubbi, per me, sulle dimensioni minime del monolocale per aver la abitabilità di una persona sola; il regolamento edilizio di Roma recita: “ l'alloggio monostanza deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a 28 m2 se per una persona e non inferiore a 38 m2 se per due persone " .

Art.49 - Latrine, bagni, docce
Ogni alloggio, anche se costituito da un - solo locale, deve essere provvisto di bagno o doccia, opportunamente collocati.(secondo me è scritto male doveva essere scritto: "provvisto di vaso,lavandino e vasca da bagno o da doccia")
Nei fabbricati già esistenti è facoltà del Sindaco di ingiungere le opportune riforme, quando non si disponga di almeno una latrina ogni quattro alloggi e ogni otto locali.
Gli ambienti di latrina devono inoltre avere una superficie di almeno metri quadrati uno e ottanta con larghezza minima di centimetri novanta.
Il pavimento e il rivestimento delle pareti, e queste ultime fino all'altezza di metri lineari uno e sessanta, devono essere in materiale impermeabile, liscio alla superficie e di facile lavatura.
Le pareti di separazione dagli altri locali non devono avere uno spessore inferiore ai centimetri dodici.
Le latrine ricevono aria e luce direttamente dall'esterno a mezzo di finestre o lucernai della superficie minima di mezzo metro quadrato e s'intendono munite di vasi igienici a chiusura idraulica permanente adatta.

Per quanto riguarda la domanda 1) lo puoi usare senza problemi come luogo di deposito cioè C2; ci puoi andare ad abitare tu e se il Comune obietta che non ci puoi mettere la residenza gli fai vedere il condono.

2) posso affittare con contratti 4+4 o 3+2 o transitori (dichiarando nell'atto che non ha agibilità)?
3) posso fare "affitti brevi" ai sensi dell'art. 4 del DL n. 50?

non fantasticare perché potresti avere dei problemi se poi emergesse che il locale non è abitabile nel senso che non ci si può trattenere la notte per dormire.

 

[Ducale]

Grazie per la risposta. Aggiungo che il monolocale è dotato di regolare wc, già esistente prima del condono. Non è interrato. Il pavimento non è a contatto diretto con il terreno in quanto sotto c'è un vuoto non accessibile. Presumo che il condono sia stato concesso all'epoca in deroga ai requisiti di abitabilità. Prima che lo acquistassi io è stato regolarmente affittato a diverse persone dal precedente proprietario e alcune ci avevano preso anche la residenza. Per questo motivo ho comprato con serenità. Ora mi chiedo: è stata una circostanza tollerata, oppure non ci sono effettivamente controindicazioni alla locazione? Fantastico, perché con gli affitti brevi si guadagnerebbe di più. Grazie

 

[uva]

è stata una circostanza tollerata,

Secondo me sì: anomalia tollerata oppure non riscontrata da nessuno (Agenzia delle Entrate, Polizia municipale che controlla le richieste di residenza, ASL, ecc).

Per quanto riguarda la registrazione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate, se compili correttamente il mod. RLI indicando la categoria catastale A/3 del monolocale non ci saranno ulteriori approfondimenti circa l'abitabilità dell'immobile. Perché la cat. A/3 è coerente con l'uso abitativo.
Se si tratta di un contratto concordato 3 + 2 che necessita dell'asseverazione di un Sindacato dei proprietari o degli inquilini per usufruire delle agevolazioni fiscali, forse è meglio contattare prima il Sindacato e informarsi se occorre documentare l'agibilità/abitabilità. Nel mio Comune l'Uppi non ce l'ha mai chiesta.

 

[Ducale]

Si, esattamente, sono pienamente d'accordo. I sindacati non si mettono contro. Chi è casomai pericoloso è il vicino di casa che un po informato della materia fa una segnalazione ai vigili e a quel punto poi i problemi sarebbero tanti. Forse è comunque meglio non esagerare e trovare sempre bravi inquilini che non attirano antipatie. Il rischio però mi rendo conto che c'è!

 

[uva]

I sindacati non si mettono contro.

Direi che non fanno controlli approfonditi.
Se gli si presenta per l'asseverazione un contratto ad uso abitativo di un immobile la cui categoria catastale è coerente, non chiedono altro.

Forse anche i vigili (Polizia municipale) sono un po' superficiali nel controllare la dichiarazione di residenza che l'occupante presenta in Anagrafe.
Se però qualcuno (vicino di casa, amministratore del condominio, ecc) fa una segnalazione è probabile la prendano in considerazione.

 

[basty]

È il classico caso (ci sono cascato anch’io) per cui i comuni per far cassa, hanno concesso il condono del ‘85 regolarizzando l’abuso ma facendo orecchi da mercante per quanto riguarda la agibilità.
In queste condizioni io ho una bella mansarda, di almeno 70mq più luminosa dell’alloggio sottostante, addirittura accatastata come unità indipendente A/2 .... ma non rispetta i rapporti aeroilluminanti.
Ho saputo recentemente che sentenze hanno evidenziato la anomalia che tu hai raccontato.
Non so se sia stato più ipocrita il costruttore che aveva ecceduto ai volumi assentiti o il comune a condonare, percepire sanatoria ed annualmente IMU su un A/2 ... secondo norme non abitabile!

 

[Ducale]

In base alle Leggi Regionali e alle delibere delle Giunte Regionali vengono disciplinati la cosidette “locazioni di appartamenti ammobiliati per uso turistico”.
Per tale attività è previsto l'obbligo di comunicare preventivamente l'intenzione di affittare appartamenti. La comunicazione va trasmessa al Comune (Suap) ove è ubicato l'alloggio o gli alloggi che si intendono affittare a turisti. Gli immobili da affittare non possono essere più di 3 e non devono essere forniti servizi aggiuntivi (quali ad esempio il cambio di biancheria), altrimenti l'attività si considera gestita in forma di impresa. Gli alloggi da affittare devono essere in regola con le norme vigenti (urbanistiche e igienico-sanitarie), ed in particolare con le norme sulla sicurezza degli impianti (il mio monolocale è carente dei requisiti igienico-sanitari per via dell'altezza e della metratura, pur se oggetto di condono).
Nella Comunicazione devono essere indicati l'ubicazione delle case / appartamenti, la capacità ricettiva, il periodo della messa in locazione e l'eventuale classificazione volontaria.
Qualora, in sede di controllo delle dichiarazioni e dei relativi allegati, emergano carenze dei requisiti e presupposti previsti dalle normative vigenti, il Comune adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività (e ci sta tutto, in quanto la normativa detta i requisiti che devono essere obbligatoriamente presenti) e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove ciò sia possibile, l'interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i suoi effetti (non sarà mai possibile allargare le misure) entro il termine fissato dall'Amministrazione, fatta salva, comunque, l'applicazione delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R. 445/2000 e s.m.i.. (con la comunicazione delle caratteristiche reali del mio immobile, ovvero di 13 mq., rischio di essere denunciato? In fondo dico la verità! Al massimo mi dovrebbero fare il provvedimento di divieto di prosecuzione).
A tutto ciò si aggiunge che la Questura, senza allegare questa comunicazione al Suap, non rilascia le credenziali (dicono che hanno bisogno di tale comunicazione in modo da contare sull'apporto dei poteri di controllo comunale per evitare di dovere rilasciare credenziali a “Cavene”, come li definisce Dimaraz.

Detto questo, e mi scuso per il mio dilungarmi, è anche vero che, in base all'art. 4 del D.L. 50/2017 non si devrebbero presentare comunicazioni al Comune, perchè le locazioni brevi (non turistiche, come quelle che ho intenzione di fare io) sono disciplinate dal codice civile e rientrano tra le competenze dello Stato in materia di locazioni.
Per ciò che riguarda la comunicazione delle presenze in Questura, in base al Decreto Sicurezza, anche le locazioni brevi sono soggette all'art. 109 del Tulps, pertanto la Questura, in tale circostanza, dovrebbe, a mio parere, ma cerco conforto altrui, rilasciare senza problemi le credenziali, sulla base di una dichiarazione che si intende utilizzare l'appartamento ai fini della “locazione pura” ai sensi dell'art. 4 del D.L. 50/2017. Questo tipo di locazione, di fatto, eviterebbe la presentazione di alcuna comunicazione al Comune (SCIA/DIA/SUAP).

Ho fatto questa considerazione in quanto, da contatti con organo competente in materia, mi è stato riferito che la locazione pura (inf. A 30 giorni), secondo la Regione, si intende ricompresa in quella definita “RICETTIVA”, a presindere se ad uso “turistico” o “altro” e fatta rientrare nell'alveo della comunicazione al Suap, con tutti gli ulteriori obblighi del caso (ISTAT, TASSA DI SOGGIORNO ECC.) e le conseguenze INTERDITTIVE descritte sopra, nel caso di un piccolo monolocale.

Ringrazio in anticipo chiunque vorrà partecipare alla discussione o portare nuovi elementi.

 

[basty]

Per caso hai fatto riferimento alla legge sul turismo che mi risulta emendata in tante di quelle parti da risultare sostanzialmente azzoppata?