Lavori su terrazzo di proprietà esclusiva

[Luigi Criscuolo]

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[Luigi Criscuolo]

E' una richiesta insolita, da dove risulta?

Sugli arredi da giardino c’è sempre stata ampia giurisprudenza volta a stabilire quando e se ci debba essere bisogno del permesso di costruire e quando invece si tratti di «edilizia libera» per la quale non è necessaria l’autorizzazione del Comune. La linea di confine è sempre stata considerata la precarietà dell’opera e la non definitività della stessa, oltre che le dimensioni: in buona sostanza non contano tanto i materiali di cui è composto il manufatto quanto piuttosto la circostanza che esso possa servire solo per un periodo di tempo ridotto e sia, quindi, facilmente asportabile. L’esempio tradizionale è quello del gazebo: non è necessario il permesso quando la sua installazione è limitata a un singolo evento (un matrimonio, uno stand, una fiera, ecc.), mentre invece è obbligatorio nel momento in cui si intende realizzare uno spazio vivibile ed abitabile in modo perenne. In tal caso non rileva il fatto che si tratti di un’opera di plastica e facilmente rimovibile.
Il testo unico sull’edilizia stabilisce che sono ricompresi nell’ edilizia libera infine i pergolati, anche questi di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo; le tende, le tende a pergola, le pergotende, le coperture leggere di arredo; gli elementi divisori verticali non in muratura, anche di tipo ornamentale.
Sulla distinzione tra pergolato, gazebo e veranda, il Consiglio di Stato ha chiarito che: «il pergolato costituisce… una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazze e consiste, quindi, in un’impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due (o più) file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da consentire il passaggio delle persone. Il pergolato, per sua natura, è quindi una struttura aperta su almeno tre lati e nella parte superiore e normalmente non necessita di titoli abilitativi edilizi. Quando il pergolato viene coperto, nella parte superiore (anche per una sola porzione) con una struttura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi materiale), è assoggettata tuttavia alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie (Consiglio di Stato, sez. VI, 25/01/2017, n. 306) »

Consiglio di Stato, sez. VI, 28/06/2017, n. 3172
È illegittimo l’ordine di demolizione, adottato per l’assenza del permesso di costruire, di una tensostruttura collocata su un terrazzo, costituita da una pergola in metallo corredata da tenda in PVC con movimento elettrico per una superficie coperta pari a 32,76 metri quadri. La struttura in questione non configura, infatti, né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d’uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimuovibilità, dell’assenza di tamponature verticali e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale (addirittura retraibile a mezzo di motore elettrico).

Tribunale Roma, sez. V, 06/03/2017, n. 4479
In tema di distanze e vedute , il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (nella specie, un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento), che, direttamente o indi-rettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 cod. civ. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza e il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce e aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.

T.A.R. Napoli, (Campania), sez. VIII, 05/05/2016, n. 2282
I manufatti non precari, in quanto funzionali a soddisfare esigenze permanenti, devono ritenersi idonei ad alterare lo stato dei luoghi, con conseguente incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la loro eventuale precarietà strutturale, la rimovibilità della struttura e l’assenza di opere murarie .

 

[pepgia]

E' una richiesta insolita, da dove risulta? Il Genio Civile poi a che titolo pretende una cosa del genere? Va bene che Roma è la capitale, ma ciò non le permette di avere norme civili differenti dal resto del Paese, tranne per certe zone vincolate.

Si tratta del solo deposito sismico al genio
Con sorteggio se non vi è perizia del geologo. Da ingegnere informatico ( ma cresciuto sui cantieri) mi sto facendo una cultura . La cosa che mi stupisce e’ che al comune per avere una consulenza dipende dal dipendente di turno che umore ha.. ed anche se ti accettano una certa variante oppure no.

Il primo comma dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita:
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Quindi l'unico modo per informare l'assemblea è quella di mandare nelle forme e nei tempi previsti dal c.c. la convocazione con all' OdG la deliberazione sui lavori che intendi svolgere con allegata tutta la documentazione in modo che, presa visione di quello che intendi fare, l'assemblea si possa esprimere positivamente o negativamente. Fai attenzione che per certe delibere che coinvolgono la proprietà condominiale ci vuole la maggioranza di 1.000/1.000.

il fatto di aver presentato la CILA in Comune e la pratica al Genio Civile non sono per di se stesso autorizzazioni qualora, su segnalazione di un privato che richiedesse l'intervento dei Vigili Municipali che si occupano della repressione abusi edilizi, emergesse che la costruzione non rispetta vincoli normativi ti verrà ingiunto di rimuoverla.

non sei obbligato a far entrare l'amministratore ma oggi come oggi con 3/400 euro fanno il rilievo con i droni e vedono quello che stai facendo o che hai fatto.

Riguardo il discorso dei droni, semmai dovessero presentare in una causa prove fotografiche scattate con i droni o in qualunque altro modo (perché è sufficiente scavalcare sopra il torrino) secondo me si beccano una bella denuncia per violazione della privacy. Il garante si è ben espresso su quest’argomento. La pratica non è una cila bensì una scia alternata al pdc ( cosiddetta scia2) ed oggi ho finalmente sono passati i 30 gg per l’installazione delle tamponature laterali.

 

[Luigi Criscuolo]

oggi ho finalmente sono passati i 30 gg per l’installazione delle tamponature laterali.

sappi che se metti le tamponature la tua pergola perde le caratteristiche di pergola (che per essere tale deve avere almeno 3 lati liberi) e la copertura diventa un tetto; quindi quello che ti accingi a costruire è una costruzione e come tale deve rispettare le distanze dai confini con altre proprietà. Poi fai come vuoi.
Per quanto riguarda la privacy forse hai un concetto tutto personale di questo diritto.

 

[Gianco]

@Luigi Criscuolo, Concordo con quanto hai scritto. Non credo di aver fatto affermazioni contrarie.

 

[Gianco]

@pepgia, quella del deposito al genio civile per via del vincolo sismico, mi era ignoto, non fosse altro perché la mia Sardegna non è soggetta a questo rischio.
Se poi invii una foto della pensilina, potrò esprimere il mio parere.

 

[Dimaraz]

1) come rifiutare la richiesta di accesso all’immobile dell’amministratore?

Può chiedertelo anche in Aramaico...se tu non lo permetti non ha diritto ad entrare salvo su disposiy di un Giudice.

) se ci sono vincoli normativi per cui , nonostante il comune abbia autorizzato la pensilina, devo comunque rimuoverla

I Comuni concedono permesso sempre fatti salvi i diritti di terzi.

 

[pepgia]

Vi allego la planimetria de post operam in cui si evince la posizione della pensilina , in particolare la parte al confine con il condominio. Il condominio vuole che elimini completamente la parte confinante con il terrazzo condominiale. Tra il terrazzo condominiale e la mia proprietà ho installato un cancello, ancorato all’interno della mia proprietà ( per intenderci non mi appoggio neanche sul marmo del parapetto alto 90 a ridosso dei due terrazzi e’ tutto interno. E’ lecita la loro contestazione? Non fanno alcun riferimento normativo. L’amministratore mi h scritto una raccomandata dicendo : i condomini lamentano... etc etc
Il regolamento condominiale non dice nulla a proposito.
Grazie

 

[Dimaraz]

secondo me si beccano una bella denuncia per violazione della privacy.

Le denunce sono sempre possibili...ma questo non significa che poi vi sia indagine e/o Giudizio con la sentenza che lasci presupporre.
La "privacy" non è invocabile perché ottengono prove di un abuso/illecito con un drone o fotografando con altri metodi.

 

[Luigi Criscuolo]

Vi allego la planimetria de post operam in cui si evince la posizione della pensilina , in particolare la parte al confine con il condominio.

se avessi postato prima il progetto definitivo non ci saremmo persi in discussioni inutili.
Il pergolato sembra che non confini con nessuno altro proprietario quindi secondo me è a posto: l'unica osservazione è che se tutta la struttura viene chiusa fa cubatura e potrebbe venirti chiesto un aggiornamento millesimale dei tuoi millesimi di proprietà da eseguire a tue spese.
Anche la pensilina secondo me è a posto: l'unica accortezza che devi avere è che le acque raccolte dalla pensilina non vengano scaricate dalla parte del terrazzo condominiale.

per intenderci non mi appoggio neanche sul marmo del parapetto alto 90 a ridosso dei due terrazzi e’ tutto interno.

il marmo del parapetto di un lastrico di proprietà esclusiva, essendo un accessorio, è a carico tuo anche se il parapetto fa parte del prospetto condominiale.