Lavori straordinari terrazzo

[renzanna]

Salve a tutti e innanzitutto auguri per le imminenti festività. La questione che vi sottopongo è questa. Dovendo procedere al rifacimento del terrazzo condominiale di uno stabile di 35 anni e dei terrazzi ad uso esclusivo degli attici, sono stati incaricati due professionisti, un ingegnere ed un architetto, per la redazione del relativo capitolato lavori. Detto capitolato è stato posto a gara che è stata aggiudicata alla ditta ritenuta più idonea. Nello svolgimento dei lavori si sono rese necessarie delle varianti e/o modifiche di quanto stabilito nel contratto. Il medesimo recitava che per qualsiasi variante, prima di procedere, doveva essere chiesta espressa autorizzazione dal committente e DL. Ciò non è mai avvenuto. Comunque il problema più grande si è verificato allorquando nel rifare il manto e la coimbentazione si è riscontrato un alzamento del terrazzo di circa 9 cm. Ciò naturalmente ha comportato un abbassamento della balaustra da 90 cm a 80 cm e un gradino in ingresso alle terrazze dagli attici. Tutto ciò non era stato previsto nel capitolato. Alle rimostranze dei possessori delle terrazze e al condominio tutto è stato risposto che le balaustre tanto già erano fuori norma prima dei lavori e la DL (affidata agli stessi professionisti) confermava quanto asserito dalla ditta. Ora la domanda è se una procedura del genere è lecita oppure vi si può opporre perchè nessuno sia la ditta ne tantomeno chi ha redatto il capitolato ha posto in evidenza che il rifacimento avrebbe provocato un simile rialzo. Inoltre se il palazzo era conforme alle norme vigenti in materia negli anni di costruzione, perchè ora, a seguito di detti lavori, deve essere considerato fuori norma? nel ringraziare anticipatamente coloro che vorranno partecipare alla discussione auguro nuovamente un buon Natale a tutti.........

 

[Daniele 78]

Ok innazitutto chiedo se rialzando tutto il terrazzo (mi pare di aver capito) di 9cm si siano creati degli scalini sulle soglie per entrare in casa. Poi il D.M 236/89 prevede che le altezze minime per le balaustre debbano non essere inferiori a 90 cm e qualora siano prospicienti il vuoto (come nel vostro caso), l'altezza debba essere a non meno di 1 mt. Probabilmente il palazzo è molto vecchio, ecco perché era a norma con le vecchie leggi urbanistiche.

 

[renzanna]

Ok innazitutto chiedo se rialzando tutto il terrazzo (mi pare di aver capito) di 9cm si siano creati degli scalini sulle soglie per entrare in casa. Poi il D.M 236/89 prevede che le altezze minime per le balaustre debbano non essere inferiori a 90 cm e qualora siano prospicienti il vuoto (come nel vostro caso), l'altezza debba essere a non meno di 1 mt. Probabilmente il palazzo è molto vecchio, ecco perché era a norma con le vecchie leggi urbanistiche.

Il palazzo è del 1979 e le balaustre erano alte 0,9 mt che credo erano in regola con le leggi di allora. Ora con questo dislivello l'altezza è scesa a circa 0,8 mt e si è creato un gradino per l'ingresso alle case poste agli attici. Ma il problema è che sia la DL che la ditta dicono che poichè stava fuori norma prima sta fuori norma anche ora.....

 

[Daniele 78]

Si ma devi considerare che l'altezza di o,9 mt per il corrimano del terrazzo sarebbe fuori norma già dal 1989 con il Dm 236. Comunque se anche non avessero abbassato a 0,8 mt l'altezza, dovendo toccare il terrazzo ed adeguarlo alle recenti normative, avrebbero comunque dovuto portare l'altezza a 1 mt per forza. I 9 cm credo che siano dipesi da un insuffucienza d'altezza nel massetto (che per dare più pendenza o inserire dell'isolante termico all'interno di esso) sia stato necessario fare questo aumento.

 

[renzanna]

Si ma devi considerare che l'altezza di o,9 mt per il corrimano del terrazzo sarebbe fuori norma già dal 1989 con il Dm 236. Comunque se anche non avessero abbassato a 0,8 mt l'altezza, dovendo toccare il terrazzo ed adeguarlo alle recenti normative, avrebbero comunque dovuto portare l'altezza a 1 mt per forza. I 9 cm credo che siano dipesi da un insuffucienza d'altezza nel massetto (che per dare più pendenza o inserire dell'isolante termico all'interno di esso) sia stato necessario fare questo aumento.

A detta della ditta e della DL la maggiore altezza è stata dovuta alla coimbentazione termica delle terrazze ma di ciò non v'è traccia nel capitolato tecnico redatto dalla stessa DL. In altre parole nel capitolato non si fa menzione del nuovo spessore del manto anzi si fa capire che tutto sarebbe stato come prima. Poi ripeto il palazzo è del 1979 e credo che se ci sia stata l'abitabilità, la balaustra sicuramente aveva le misure previste dalle norme allora vigenti.

 

[Daniele 78]

A detta della ditta e della DL la maggiore altezza è stata dovuta alla coimbentazione termica delle terrazze ma di ciò non v'è traccia nel capitolato tecnico redatto dalla stessa DL. In altre parole nel capitolato non si fa menzione del nuovo spessore del manto anzi si fa capire che tutto sarebbe stato come prima.

Come pensavo, in effetti per rientrare nelle nuove normative delle dispersioni termiche, occorre avere un certo spessore nel cassetto (che oltre a dover contenere eventuali pilette per scarico acqua) deve contenere i pannelli per isolamento termico (di solito o in polistirene estruso minimo da 4 cm, fino ai 10 cm). Dovendo dare anche delle pendenze di solito in casi in cui il massetto è insufficiente (come spessore) si usa comunque il 4cm.
Certo che non vi è traccia, il più delle volte non sarebbe neppure possibile inserire pannelli d'isolante nei solai dei vecchi condomini in quanto alterare il cassetto comporta (incerti casi come il tuo) la formazione di antiestetici gradini però dovendo rispettare anche il risparmio energetico hanno dovuto comunque inserire i pannelli d'isolante.

Poi ripeto il palazzo è del 1979 e credo che se ci sia stata l'abitabilità, la balaustra sicuramente aveva le misure previste dalle norme allora vigenti.

Ed io ti ripeto che intervenendo sul terrazzo comunque sei tenuto a intervenire anche sulla balaustra che come ti ripeto NON è PIU' a norma dal 1989.
Non c'entra niente avere l'agibilità dell'immobile, una volta che intervieni sullo stesso devi intervenire su tutti i documenti per "aggiornare la vecchia agibilità" altrimenti lo stesso non sarebbe più a norma (quindi agibile).

 

[renzanna]

Come pensavo, in effetti per rientrare nelle nuove normative delle dispersioni termiche, occorre avere un certo spessore nel cassetto (che oltre a dover contenere eventuali pilette per scarico acqua) deve contenere i pannelli per isolamento termico (di solito o in polistirene estruso minimo da 4 cm, fino ai 10 cm). Dovendo dare anche delle pendenze di solito in casi in cui il massetto è insufficiente (come spessore) si usa comunque il 4cm.
Certo che non vi è traccia, il più delle volte non sarebbe neppure possibile inserire pannelli d'isolante nei solai dei vecchi condomini in quanto alterare il cassetto comporta (incerti casi come il tuo) la formazione di antiestetici gradini però dovendo rispettare anche il risparmio energetico hanno dovuto comunque inserire i pannelli d'isolante.


Ed io ti ripeto che intervenendo sul terrazzo comunque sei tenuto a intervenire anche sulla balaustra che come ti ripeto NON è PIU' a norma dal 1989.
Non c'entra niente avere l'agibilità dell'immobile, una volta che intervieni sullo stesso devi intervenire su tutti i documenti per "aggiornare la vecchia agibilità" altrimenti lo stesso non sarebbe più a norma (quindi agibile).

Grazie Daniele, fermo restando la veridicità di quanto dici, il problema nostro è perchè di questo lavoro extra e necessario non c'è traccia nel capitolato tecnico redatto, ripeto, da un ingegnere ed un architetto ne tantomento nell'offerta della ditta. Ora mi chiedo perchè due professionisti che hanno redatto il capitolato e poi effettuato la Direzione Tecnica dei lavori non ne hanno dato partecipazione al committente? Anche perchè l'aggiudicazione dell'appalto è avvenuta in modo un pò sui generis e forse se nel capitolato ci fosse stata traccia anche di questo lavoro forse .....Ecco il perchè della mia domanda. E' lecito opporsi e chiedere comunque l'adeguamento a spese della ditta o chiedere i danni a chi ha redatto il capitolato o alla DL?

 

[Daniele 78]

Diciamo che la differenza di opere e di prezzo sarebbe dovuta essere comunicata prima dalla ditta prima alla D.L e poi di conseguenza all'amministratore, che importi alla mano, avrebbe deciso il da farsi. Personalmente opero in maniera più trasparente proprio perché NON voglio arrivare MAI a queste situazioni ma dove tutti sanno già tutto e allontano i sospetti prima. Una cosa che potreste sicuramente chiedere alla D.L. è una relazione scritta (timbrata e firmata) con tanto di foto dell'intervento. Una cosa molto buona è inserire le foto del prima dei lavori, il durante i lavori (vedere cosa c'era sotto il massetto durante le demolizioni e durante la nuova esecuzione) e fine lavori. È un modo per aver sottomano anche il lavoro effettivo della D.L. Che se mancante o non continuo non ci può essere. Da li poi a chiedere eventuali danni alla D.L, risulta ancora più facile poiché non ha dimostrato il perché di certi lavori, e sopratutto mancanza effettiva di controllo dei lavori nei confronti dell'impresa. Altro non saprei dirti.

 

[renzanna]

Diciamo che la differenza di opere e di prezzo sarebbe dovuta essere comunicata prima dalla ditta prima alla D.L e poi di conseguenza all'amministratore, che importi alla mano, avrebbe deciso il da farsi. Personalmente opero in maniera più trasparente proprio perché NON voglio arrivare MAI a queste situazioni ma dove tutti sanno già tutto e allontano i sospetti prima. Una cosa che potreste sicuramente chiedere alla D.L. è una relazione scritta (timbrata e firmata) con tanto di foto dell'intervento. Una cosa molto buona è inserire le foto del prima dei lavori, il durante i lavori (vedere cosa c'era sotto il massetto durante le demolizioni e durante la nuova esecuzione) e fine lavori. È un modo per aver sottomano anche il lavoro effettivo della D.L. Che se mancante o non continuo non ci può essere. Da li poi a chiedere eventuali danni alla D.L, risulta ancora più facile poiché non ha dimostrato il perché di certi lavori, e sopratutto mancanza effettiva di controllo dei lavori nei confronti dell'impresa. Altro non saprei dirti.

Ti ringrazio e quello che dici è proprio quello che penso io nel senso che la DL non c'è stata affatto se non farsi vedere sporadicamente. Tant'è che alla richiesta avanzata dalla ditta di ulteriori 15.000 € di extra controfirmati già dalla DL abbiamo fatto notare, dati alla mano che si trattava di vera truffa, la stessa DL, confermando quanto da noi fatto notare, sta rivedendo tutte le cifre. Un grazie ed un saluto.

 

[Daniele 78]

Attenzione la D.L non è tenuta a seguire ogni giorno le lavorazioni, certo però che è tenuta ad avere un certo controllo delle lavorazioni (personale impiegato, materiali usati e tecniche di esecuzione utilizzate) e per questo deve recarsi con una certa continuità sul posto proprio per verificare che i lavori vengano eseguiti nel miglior modo possibile. Una relazione scritta e corredata di foto è il modo migliore non solo per dimostrare di aver fatto il proprio lavoro, ma anche e sopratutto in caso di una qualunque contestazione sai come rispondere (non solo a parole). Personalmente non mi è accaduto mai di trovare tanto puntiglio in un Direttore dei Lavori, sta di fatto che operando anche come Impresa, e per non incorrere in contestazioni senza fine (che portano solo allo scontro legale) sono solito di mio a consegnare al cliente una relazione dei lavori con delle foto (prima durante e dopo i lavori) in modo da "far capire" il perché di certe scelte ed il perché dei costi conseguenti. Nel momento in cui il condominio ha la possibilità di vedere cosa effettivamente è stato fatto, per esperienza diretta, non ha mai contestato nulla e pagato sempre tutto. È un modo per guadagnarsi veramente la fiducia nelle persone, perché credere a delle parole va bene fino ad un certo punto, ma con delle immagini delle lavorazioni c'è poco a cui credere o meno... quelli sono i lavori.