L'agenzia immobiliare è responsabile ?

[MarcoVasari]

Buon giorno , inizio una discussione che potrebbe interessare a molti: nell'agosto 2015 prendevo in locazione , con la mediazione di un'agenzia immobiliare , un locale commerciale.Per questo servizio pagavo , e mi veniva regolarmente fatturata la mediazione di 600 euro. Pochi giorni fa , per vie del tutto fortuite venivo a sapere che il locale preso in affitto è stato pignorato dall'aprile del 2014 e messo all'asta il 9 febbraio us.A questo puinto venivo informato che essendo stato stipulato il contratto dopo la data del pignoramento , lo stesso è nullo e di conseguenza dovrò lasciare il locale entro i 90 giorni dalla vendita. ora dal Tribunale so che l'asta non è andata deserta , quindi dovrò lasciare, tra un documento e l'altro e tra i tempi burocratici normali , il locale entro l'8 luglio pv. bene , il vecchio proprietario non ha il becco di un quattrino per risarcirmi la chiusura del negozio quindi se non mi potrò rivalere sull'agenzia che con la sua negligenza( dovuta a leggerezza o per dolo) causerà la chiusura della mia attività, dovrò pensare che sarò sottoposto alla legge del menga?Non credo , l'agenzia immobiliare è tenuta quindi a darmi un risarcimento?

 

[Ollj]

venivo a sapere che il locale preso in affitto è stato pignorato dall'aprile del 2014 e messo all'asta il 9 febbraio us

Ritengo non abbia troppe frecce al suo arco: il pignoramento è atto pubblico che viene trascritto e lei avrebbe potuto ben venirne a conoscenza; prima di sottoscrivere un contratto è sempre bene informarsi in prima persone delle vicende legali che lo interessano; comprendo il suo disappunto e riconosco che il comportamento dell'Agenzia non è stato del tutto esemplare; tuttavia l'Agenzia non è tenuta a svolgere alcun attività d'indagine ulteriore se non la messa in contatto delle parti in gioco (motivo per cui si paga la provvigione).

Tuttavia ad onor del vero, l'art. 1759 CC così dispone:
"Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso"
Quindi, ove lei fosse in grado di provare che l’agenzia fosse al corrente dei fatti in questione, sarebbe possibile da parte sua agire civilmente al fine di conseguire il risarcimento dei danni patiti.
Quanto alla Giurisprudenza:
- Cassazione n. 16009/2003, e n. 16623/2010, n. 16623 secondo cui il mediatore è "pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica... tuttavia è gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente"
- Tribunale di Roma, 23 settembre 2009, secondo cui:
"qualora il contratto di locazione – per essere stato stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile – risulti inopponibile all’aggiudicatario del bene, il conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore"

 

[griz]

che l'agenzia debba sincerarsi dell'assenza di un procedimento di pignoramento e addirittura di asta sul'immobile per il quale sta mediando l'affitto, mi sembra esagerato, sicuramente il fedifrago è il proprietario che non poteva non saqpere

 

[MarcoVasari]

Ritengo non abbia troppe frecce al suo arco: il pignoramento è atto pubblico che viene trascritto e lei avrebbe potuto ben venirne a conoscenza; prima di sottoscrivere un contratto è sempre bene informarsi in prima persone delle vicende legali che lo interessano; comprendo il suo disappunto e riconosco che il comportamento dell'Agenzia non è stato del tutto esemplare; tuttavia l'Agenzia non è tenuta a svolgere alcun attività d'indagine ulteriore se non la messa in contatto delle parti in gioco (motivo per cui si paga la provvigione).

Tuttavia ad onor del vero, l'art. 1759 CC così dispone:
"Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso"
Quindi, ove lei fosse in grado di provare che l’agenzia fosse al corrente dei fatti in questione, sarebbe possibile da parte sua agire civilmente al fine di conseguire il risarcimento dei danni patiti.
Quanto alla Giurisprudenza:
- Cassazione n. 16009/2003, e n. 16623/2010, n. 16623 secondo cui il mediatore è "pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica... tuttavia è gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente"
- Tribunale di Roma, 23 settembre 2009, secondo cui:
"qualora il contratto di locazione – per essere stato stipulato in epoca successiva al pignoramento dell’immobile – risulti inopponibile all’aggiudicatario del bene, il conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore"

Ringrazio per la risposta precisa, ora aggiungo un nuovo dato alla vicenda: Il locale in oggetto ha anche un magazzino, anche questo pignorato e distaccato dal negozio Ad oggi , l'agenzia che ora è a conoscenza del pignoramento , non ha ancora tolto il cartello affittasia questo punto trattasi ancora di negligenza o diventa dolo?

 

[asana]

Un'osservazione generale sull'operato delle agenzie. Dovrebbero tutelare, in teoria, l'interesse di entrambe le parti, in quanto entrambe pagano la mediazione. Mi sembra però che spesso siano più volte a tutelare l'interesse del "committente", anche se quest'ultimo a volte paga una commissione inferiore a quella della controparte... ad esempio nelle compravendite.

 

[MarcoVasari]

Un'osservazione generale sull'operato delle agenzie. Dovrebbero tutelare, in teoria, l'interesse di entrambe le parti, in quanto entrambe pagano la mediazione. Mi sembra però che spesso siano più volte a tutelare l'interesse del "committente", anche se quest'ultimo a volte paga una commissione inferiore a quella della controparte... ad esempio nelle compravendite.

Credo che essendo un agenzia di me3diazione , il fatto di richiedere una parcella di mediazione dovrebbe dare la garanzia che l'affare sia regolare

 

[Gianco]

Certamente, l'agenzia è direttamente interessata a chiudere l'affare per ovvi motivo. Comunque, così come è imposto a tutti professionisti di dotarsi di apposita assicurazione professionale, anche le agenzie immobiliari dovrebbero averla e quindi dovresti poter ricevere l'indennizzo dovuto.

 

[MarcoVasari]

Certamente, l'agenzia è direttamente interessata a chiudere l'affare per ovvi motivo. Comunque, così come è imposto a tutti professionisti di dotarsi di apposita assicurazione professionale, anche le agenzie immobiliari dovrebbero averla e quindi dovresti poter ricevere l'indennizzo dovuto.

Ringrazio , quindi posso sperre di ottenere non solo nil rimborso di quanto pagato per la mediazione , ma potrei anche richiedere un risarcimento per le perdite subite? Intendo la chiusura del negozio all'inizio della stagione estiva in un centro turistico?In pratica l'ex proprietario non dispone di mezzi per il risarcimento quindi posso coinvolgere l'agenzia'

 

[Ollj]

e , ma potrei anche richiedere un risarcimento per le perdite subite?

Lei può pretendere il risarcimento di tutti i danni, non solo quello da pigione. Spetta a un giudice accertarlo e sulle prove da lei addotte.

 

[asana]

Nello stampato della proposta dell'agenzia di solito compare la formula tipo: libero da pesi, gravami, ipoteche...
Hai una copia della proposta che hai firmato per la locazione?