La maggioranza può imporsi su spese non strettamente necessarie?

[unPassante]

Salve a tutti,
premetto i seguenti punti:
- L'anno scorso il condominio decide di mettere in sicurezza i balconi dello stabile, poiché perdendo pezzi, mettevano a rischio l'incolumità di chi transitava sotto di essi.
- Tale messa in sicurezza è stata effettuata scalpellando le parti più cedevoli dei balconi, ossia lo spigolo inferiore lungo tutto il perimetro del balcone stesso.
- A distanza di un anno dalla messa in sicurezza, la maggioranza dei condomini decide di ripristinare i balconi nei punti in cui sono stati scalpellati, riportandoli al loro aspetto originario.

La controversia nasce dal fatto che, la minoranza dei condomini (di cui io sono parte) ritenendo che tali lavori di ripristino abbiano un valenza esclusivamente estetica, ossia che non siano strettamente necessari, di conseguenza non possano essere imposti dalla maggioranza.

Domanda:
La minoranza può opporsi su queste basi, e al limite "impugnarle" per evitare una spesa indesiderata, oppure deve comunque adeguarsi al volere della maggioranza?

 

[condobip]

Innanzi tutto l'assemblea non aveva ne ha nessun potere per decidere dei lavori nelle parti private come sono i balconi, i proprietari dei balconi potevano mettersi d'accordo per risparmiare effettuando un lavoro unico, questo si, per cui non vedo perchè tu che sei minoranza ti preoccupi, ossia se sei stato d'accordo alla messa in sicurezza pagherai la tua quota parte per il tuo solo balcone (come tutti gli altri faranno per il loro balcone), se non eri d'accordo e non hai eseguito il lavoro te ne stai fuori da ogni spesa.

 

[alberto bianchi]

............però dal lato estetico (decoro) è 'na shkifezza.!

 

[unPassante]

Innanzi tutto l'assemblea non aveva ne ha nessun potere per decidere dei lavori nelle parti private come sono i balconi, i proprietari dei balconi potevano mettersi d'accordo per risparmiare effettuando un lavoro unico, questo si, per cui non vedo perchè tu che sei minoranza ti preoccupi, ossia se sei stato d'accordo alla messa in sicurezza pagherai la tua quota parte per il tuo solo balcone (come tutti gli altri faranno per il loro balcone), se non eri d'accordo e non hai eseguito il lavoro te ne stai fuori da ogni spesa.

La messa in sicurezza (scalpellatura degli spigoli) è stata già fatta. All'epoca non ho posto obiezioni perché le spese erano relativamente contenute, e soprattutto perché era necessario farla, in quando davvero cadevano pezzi di balcone. Quello che a me non interessa è il ripristino dei balconi rotti dalla scalpellatura, non nell'immediato almeno, per motivi diametralmente opposti. Ossia perché si va incontro a spese ben più sostenute (sui 3.000 euro, che non ho) per motivi non strettamente necessari (sostanzialmente estetici, dal mio punto di vista...).

A onor del vero gli altri condomini ne fanno ancora anche una questione di sicurezza, poiché ritengono che le parti esposte dalla scalpellatura, con le intemperie potrebbero rovinarsi ulteriormente, arrecando danno al condomino sottostante. Per cui non è tanto una questione di "faccio quello che voglio nel mio balcone", ma di "evitare il danno a quello sostostante", o comunque di "riparare il danno causato dalla scalpellatura a quello sottostante".

 

[condobip]

In caso di danno cagionato;

E' il proprietario del balcone che ha l'onere di provare che il materiale distaccato dai balconi che hanno causato il danno, era parte di quelle parti del balcone
I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscono (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine da esimersi da responsabilità, provare che il danno fù causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso. (Art.1117 cod.civ). (Cassazione del 07/09/1996 n. 8159)

Per cui sta a ciascun proprietario di balcone/i mettere in sicurezza la sua proprietà per non cagionare danni agli altri e/o a dei passanti sotto casa.

 

[unPassante]

Innanzitutto grazie per la disponibilità. In realtà non mi è ancora chiaro il confine tra il fattore sicurezza, di cui è responsabile il privato, e il fattore decoro, che il condominio è tenuto a preservare.

Di fatto la scalpellatura degli spigoli sottostanti ai balconi - derivata dalla messa in sicurezza degli stessi - ha intaccato anche il decoro dello stabile (anche se, a mio parere, non in modo grave).
Ora, se il condominio è tenuto a preservare il decoro, non può imporsi sul singolo affinché ripristini l'integrità del proprio balcone?

Inoltre, essendo gli elementi decorativi (frontalino, soletta, etc.) comuni a tutti, nel momento in cui si decide di ripristinarli, dovrei essere tenuto a versare la mia parte. Dico bene?

Per quanto riguarda la questione sicurezza, nel mio caso specifico, abitando al primo piano, non ho nessun proprietario sottostante che potrebbe chiedermi di salvaguardare la sua incolumità ripristinando i miei balconi, fermo restando che a mio avviso la precedente (e recente) messa in sicurezza già avrebbe scongiurato un pericolo sull'incolumità di chicchessia.
In tal caso, sarebbe il condominio a dover dimostrare l'effettiva pericolosità del mio balcone, chessò, con la perizia di un tecnico, per impormi di aggiustarlo?

 

[condobip]

La questione dei balconi è un po complessa, ma sta di fatto che gran parte se non tutta è di proprietà di chi lo calpesta, salvo piccole parti che potrebbero essere condominiali, come precisa la Sentenza, specialmente se questi sono aggettanti, cioè sporgenti dalla facciata;

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale,nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. --- Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Per cui soltanto gli elementi decorativi potrebbero essere considerati condominiali

 

[dolly]

Inoltre, essendo gli elementi decorativi (frontalino, soletta, etc.) comuni a tutti, nel momento in cui si decide di ripristinarli, dovrei essere tenuto a versare la mia parte. Dico bene?

Dici bene.

Per cui soltanto gli elementi decorativi potrebbero essere considerati condominiali

 

[unPassante]

Capisco. Il problema è che la scalpellatura dei balconi, anche se aveva l'obiettivo della messa in sicurezza, ha collateralmente danneggiato la parte estetica degli stessi (frontalino e soletta), cioè quella comune.
Per cui a causa del ripristino del decoro dello stabile, la maggioranza può comunque obbligarmi a fare i lavori.

A questo punto credo di non avere più appigli... a meno che per gli interventi a scopo estetico - che immagino non siano strettamente necessari - non sia sufficiente l'approvazione a maggioranza, ma serva quella di tutti.

In altre parole, ho la possibilità di evitare questa spesa inutile (per me)?

 

[condobip]

In altre parole, ho la possibilità di evitare questa spesa inutile (per me)?

Se l'assemblea approva in maniera regolare la delibera per le parti comuni, NO non puoi evitarlo, è l'art. 1137 cc che lo dice.