Inquilino ed erede

[Ornella Cerini]

Buongiorno, scrivo per capire se ciò che mi sta accadendo in qualità di proprietario di un appartamento affittato ad un singolo inquilino, possa celare una futura intromissione dell’erede nella fase di chiusura del contratto.
L’appartamento in questione è affittato ad un inquilino anziano.
Ho saputo in questi giorni da residenti nello stesso stabile che, purtroppo, il conduttore non gode di buona salute e che per questo motivo manca da casa da più di un mese.
La nipote (unica erede, non residente con il conduttore) passa ogni tanto a ritirare la posta. Siccome il conduttore non è reperibile al telefono (fisso) ho contattato questa ragazza per appurare se effettivamente il nonno non stesse bene ma lei ha smentito le voci, sostenendo che il nonno sia in vacanza da parenti. Purtroppo, a distanza di pochi giorni, oggi ho casualmente appurato che l’inquilino è effettivamente ricoverato in una struttura di sollievo. L’affitto è stato puntualmente pagato anche per questo mese ma ho notato un particolare: il conto bancario del conduttore è ora diventato cointestato e che nella causale del bonifico non si fa alcun riferimento al periodo di pagamento e tantomeno che si tratta di un pagamento per conto del mio inquilino. Sarà anche solo una mia impressione ma questi sotterfugi dell’erede mi stanno facendo drizzare le antenne. Chi in questo forum ne sa sicuramente più di me, potrebbe anticiparmi cosa mi si dovrebbe prospettare in un futuro nemmeno troppo lontano? Potrebbe, per esempio, la nipote prendere a mia insaputa la residenza nell’appartamento del nonno? Spero che i miei dubbi siano solo castelli in aria ma visto l’andazzo…
Grazie fin d’ora per tutte le delucidazioni che potrete fornirmi.

 

[queenalexa]

E' normale che un anziano, solo e senza figli si faccia assistere da una nipote, futura erede. La futura erede quindi si cointesta il conto bancario per effettuare i pagamenti (affitto, tasse, bollette, rette etc). Fin qui è tutto plausibile.
Può essere plausibile che la nipote per superficialità non indichi, nel bonifico di pagamento dell'affitto, la causale. In via verbale e amichevole le si può chiedere - adducendo la necessità di regolare tenuta dei propri conti - di indicare una causale specifica quale "canone mese di xx app.to via z y per conto di S:T.".
Una amichevole conversazione con empatica richiesta "come sta il nonno, me lo saluti. Intanto capisco che lei ha davvero da fare, per favore potrebbe, per aiutarmi a tenere ordine nei conti....Lo scrive la prima volta nell'addebito automatico, non dovrebbe darle problemi..."
La reazione della fanciulla può dare indicazioni sul futuro.
Finiti i convenevoli, c'è da dire che la proprietaria non può far nulla a che l'erede prenda ora la residenza nella casa del nonno. Questo lo si può verificare con un certificato di residenza. Ma il fatto di aver preso ora la residenza non implica che, in caso di decesso del nonno, l'erede succeda automaticamente nel contratto. La legge lo prevede solo per casi specifici.
Per ora sorveglierei la situazione (salute del nonno, regolarità dei pagamenti con motivazione) e soprattutto eviterei nervosismi che possano degenerare.

 

[uva]

Potrebbe, per esempio, la nipote prendere a mia insaputa la residenza nell’appartamento del nonno?

Sì, potrebbe accadere che la nipote registri la sua residenza anagrafica in quell'appartamento senza avvisarti.

In caso di decesso del nonno, unico intestatario del contratto di locazione, l' art. 6 l. 392/1978 prevede quanto segue:

(Successione nel contratto)

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il
coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente
conviventi.

Secondo me la condizione che ho sottolineato non sarebbe soddisfatta se il conduttore in realtà non abita più lì in quanto

l’inquilino è effettivamente ricoverato in una struttura di sollievo

quindi non vi è abituale convivenza tra nonno e nipote.

 

[basty]

Uhm...., formalmente il tuo ragionamento sembra corretto. Ma se la nipote prendesse lì la residenza (il che dovrebbe essere concesso solo se realmente vi risiede), temo che "l'abitualmente conviventi" possa essere interpretato in maniera estensiva.

 

[Gianco]

E se anche fosse, a mio parere @Ornella Cerini, dovrebbe essere contenta perché non avrebbe l'appartamento sfitto in attesa di trovare un nuovo inquilino, magari poco affidabile. A meno che non intenda tenerlo sfitto per poterlo metterlo in vendita.

 

[uva]

"l'abitualmente conviventi" possa essere interpretato in maniera estensiva.

Se la struttura certifica che dal giorno X al giorno Y il nonno era ricoverato là, per quel periodo si può escludere con certezza la convivenza con la nipote nell'appartamento.

Convivenza che invece sarà dimostrabile se e quando l'anziano verrà dimesso, tornerà nella casa condotta in locazione e la nipote vi avrà fissato la residenza.
Per il locatore sarà difficile sostenere che quella della nipote è una residenza fittizia (ossia lei in realtà abita altrove) a meno che vi siano testimonianze in merito a chi effettivamente occupa la casa.

 

[basty]

Se la struttura certifica che dal giorno X al giorno Y il nonno era ricoverato là, per quel periodo si può escludere con certezza la convivenza con la nipote nell'appartamento.

Corretto: meglio, dovevi allora aggiungere "se la residenza della nipote è subentrata in data posteriore ad X"
Come sai, io non sono così certo.... della "certezza del diritto": giudice che vai, giudice che trovi. In ogni caso se te la senti di arrivare al 3° grado di giudizio potrai certamente essere confermata nei tuoi diritti.

Al di la di queste schermaglie, il vero problema è la risposta non trasparente della nipote:

lei ha smentito le voci, sostenendo che il nonno sia in vacanza da parenti.

, che non promette bene nei rapporti.
Quindi il tuo consiglio di appurare la posizione attuale del nonno, e lo stato attuale dei residenti è certamente raccomandabile: meglio prevenire che curare.

 

[mapeit]

Direi che @Ornella Cerini deve ritenersi fortunata se il signore anziano ha un'erede certa. A me è capitato che una signora anziana, da anni mia conduttrice, lasciasse questo mondo terreno senza eredi. Dal mese del decesso, avvenuto durante il primo lock-down, non ho percepito più l'affitto né le spese condominiali e non ho potuto sgomberare l'immobile in quanto gli arredi erano di sua proprietà. Ho dovuto attendere che il tribunale nominasse un curatore dell'eredità giacente, che fossero effettuate le ricerche (negative) di eventuali lontani parenti quali eredi, che il curatore facesse l'inventario del mobilio ed ora sto ancora attendendo che il giudice delegato autorizzi il curatore a sgomberare l'immobile per porre il mobilio all'asta. Morale ... dal maggio 2020 l'immobile è sigillato e improduttivo e, forse, mi verrà riconosciuta una sorta di "indennità di occupazione" se - e solo se - vi saranno fondi del defunto per liquidarla. Meglio un'erede certa e subentrante al contratto di locazione, che ne assuma onori ed oneri, che un tuffo nel vuoto !

 

[Gianco]

@mapeit, che sfortuna trovare un conduttore senza parenti prossimi!

 

[Ornella Cerini]

Buongiorno, ringrazio tutti per le risposte al mio quesito. Preciso che l’appartamento, qualora venisse lasciato libero dall’attuale inquilino, verrà poi dato in uno gratuito a mio figlio. Il contratto in essere scadrà nel maggio 2021 (primi 4 anni). A questo punto mi chiedo se non sia meglio procedere con uno sfratto per necessità.
In riferimento alla residenza, mi chiedo se per ottenerla non sia indispensabile il consenso della proprietà; in fin dei conti la ragazza vive in altro comune e non con la nonna, testimoniatile il tutto da inquilini dello stabile che la vedevano arrivare nelle feste comandate per ritirare i regali!
Comunque, il Comune potrebbe darmi conferme o meno di un’eventuale residenza o subentra la privacy?