Il tetto a falde spioventi che copre un abitazione/mansarda di chi è?

[Nemesis]

questo si considera condominio minimo

Condominio parziale (o parziario).

 

[Dimaraz]

Concludendo se non è scritto nel rogito il tetto a falde è condominiale, ma è giusto dire che i costi vanno ripartiti per le verticali se il tetto non è continuo ma ad esempio è separato dalla cassa delle scale?

Premesso che il termine "falde" presenta l'insidia di indicazioni diverse in ambito locale non si può invocare il Condominio Parziale sindacando il diverso orientamento cardinale di una porzione del tetto.

Serve una foto prospettica (quelle riportate da @vittorievic sono in pianta) per poter iniziare a disquisire.

 

[chiacchia]

Vi allego foto, vi ho contornato in giallo il torrino delle scale che servono alla parte destra e a quella sinistra, poi in verde la verticale degli appartamenti più grandi e in azzurro la verticale di quelli più piccoli, pertanto sono verticali ben distinte ma come potete vedere il tetto in "azzurro" i piccoli, quando si sono verificate delle perdite hanno provveduto a mettere della guaina che fa il suo dovere da anni, mentre oggi che ci sono delle infiltrazioni sul tetto più grande lo vogliono rifare anzi, vorrebbero anche coibentarlo a spese di tutto il condominio, pertanto la verticale dei piccoli si è dovuta accontentare della guaina mentre la verticale dei grandi vogliono rifarlo con una spesa ........ ecco perché è importante sapere la legge cosa dice ed ecco perchè ho parlato che chi abita nel sottotetto/mansarda che ha più vantaggi di tutti, non dovrebbe essere paragonato come al lastrico solare? 1/3 e 2/3?

 

[Gregorio Albisani]

Vi allego foto, vi ho contornato in giallo il torrino delle scale che servono alla parte destra e a quella sinistra, poi in verde la verticale degli appartamenti più grandi e in azzurro la verticale di quelli più piccoli, pertanto sono verticali ben distinte ma come potete vedere il tetto in "azzurro" i piccoli, quando si sono verificate delle perdite hanno provveduto a mettere della guaina che fa il suo dovere da anni, mentre oggi che ci sono delle infiltrazioni sul tetto più grande lo vogliono rifare anzi, vorrebbero anche coibentarlo a spese di tutto il condominio, pertanto la verticale dei piccoli si è dovuta accontentare della guaina mentre la verticale dei grandi vogliono rifarlo con una spesa ........ ecco perché è importante sapere la legge cosa dice ed ecco perchè ho parlato che chi abita nel sottotetto/mansarda che ha più vantaggi di tutti, non dovrebbe essere paragonato come al lastrico solare? 1/3 e 2/3?

buonasera, a mio avviso il tetto per come si vede nella foto è unico.
Il 'torrino' delle scale serve gli appartamenti di entrambe le 'verticali' e il Condominio sembra costituito da un corpo di fabbrica unitario.
Prudenza vuole che il tetto venga qualificato come parte comune ex art. 1117, c.c.

Non mi pare agevole sostenere che vi sia un regime di condominio parziale.
Sicuramente non troverebbe applicazione l'art. 1123, comma 3, c.c., che si riferisce all'ipotesi nella quale siano presenti (con riferimento al tetto) falde di copertura distinte e separate che servono parti del fabbricato a loro volta in qualche modo autonome.

Non sarebbe semplice neppure sostenere che si applichi l'art. 1123, comma 2, c.c. ('Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne') perché la norma prende in esame la fattispecie di beni che siano per loro natura destinati ad essere utilizzati in maniera e/o con intensità differente dai singoli condòmini (es. ripartizione spese scale / ascensore che vengono utilizzati di più da chi abita ai piani alti... questione peraltro anche questa piuttosto controversa....).
Viceversa nessuno può fare personalmente un uso più intenso o maggiore del tetto che ha una generale funzione di copertura uguale per tutti.

Sotto altro aspetto quanto dice che

i piccoli, quando si sono verificate delle perdite hanno provveduto a mettere della guaina

tenga presente che questi sono interventi di interesse condominiale e anche nel futuro, ove vi fosse la necessità, l'assemblea sarebbe tenuta a provvedere per risolvere i problemi del tetto sul lato indicato con spese a carico di tutti i condòmini.

Tengo a precisare che queste sono mere opinioni sulla base degli elementi che ci ha fornito e non possono sostituire una consulenza che potrebbe essere formulata solo dietro apposita richiesta e con l'esame di tutta la documentazione rilevante.

 

[Gregorio Albisani]

parte comune

parte comune 'standard'

 

[basty]

i piccoli, quando si sono verificate delle perdite hanno provveduto a mettere della guaina che fa il suo dovere da anni

Non si capisce se questa porzione in azzurro sia un tettopiano tipo lastrico solare o pure lui a falde in prosecuzione del tetto adiacente.
(la guaina di solito si usa nelle coperture piane o quasi piane senza tegole.)

Se così fosse si può sostenere che il tetto sia formato da due porzioni distinte: altrimenti avreste fatto un errore a sobbarcarvi la spesa senza coinvolgere gli altri condomini.

Oggi è bene chiariate una volta per tutte come regolamentare la manutenzione del tetto: personalmente sono dell'opinione che al di la delle regole standard, sia possibile stabilire un criterio anche diverso dalla prassi: ma questo deve valere poi sempre.

 

[chiacchia]

E' difficile dare delle opinioni senza la visione in presenza, comunque per Basty, il tetto contornato in azzurro è anche lui è a falde inclinate con il colmo all'apice ma essendo in nero dalla foto non si notano le sfumature e sembra piatto, l'unico tratto dritto/piatto è il torrino delle scale quello in giallo, per Grecorio, i tetti li ho delimitati non a piacere mio ma per verticali, in teoria se si effettuasse un taglio si potrebbero separare le due proprietà, il tetto grande non ha nessuna funzione di copertura sul lato piccolo e come se fossero due costruzioni affiancate ma con la scala in comune.
Poi subentra la cattiveria, nel senso, il lato grande ha più millesimi e con maggior potere decisivo pertanto quando si è dovuto riparare il tetto piccolo/azzurro si è usata la guaina sovrapposta alle tegole (cosi si spende meno) ora che si deve riparare il tetto grande ( e no si devono cambiare le tegole anzi facciamolo coibentato) qualcuno dice, si ma si paga in base ai millesimi ok ma resta il fatto che tutti che ricadono sotto il tetto piccolo vanno sempre in perdita, il tetto grande è di 150 mq mentre il piccolo e di 80 mq pertanto saranno sempre a pagare un qualcosa in più non solo per disparità di lavori differenti ma anche per superfice, la differenza dei millesimi non è paragonata solo alla superfice come ben sapete

 

[basty]

il lato grande ha più millesimi e con maggior potere decisivo

Capisco, ma resta allora che avete commesso un errore prima o adesso: se c'è un precedente per cui le spese sono state affrontate solo da un sottoinsieme dei condomini, questo può e deve essere fatto presente anche adesso.

Se invece ti riferisci al diverso atteggiamento, cioè in passato si è deliberata una soluzione di ripiego (pagata da tutti) ed oggi invece si delibera un intervento radicale, effettivamente sei di fronte alla dittatura della maggioranza.

 

[chiacchia]

ma resta allora che avete commesso un errore prima o adesso:

Infatti abbiamo defenestrato l'amministratore e con il nuovo stiamo cercando di fare le cose secondo la legge ecco perché i più volenterosi stanno cercando di dare una mano al nuovo amministratore che ha una montagna di problemi davanti con la ciliegina sulla torta anche del bonus del 90% che la ditta XXX che stava facendo i lavori con lo sconto in fattura, ha ceduto a un'altra ditta i titoli ma questa è fallita e la ditta XXX non vuole completare i lavori perché non ha soldi, ma questa è un'altra storia

 

[Gregorio Albisani]

se si effettuasse un taglio si potrebbero separare le due proprietà, il tetto grande non ha nessuna funzione di copertura sul lato piccolo e come se fossero due costruzioni affiancate ma con la scala in comune

Buonasera, adesso ho capito meglio la situazione che purtroppo è di frequente verificazione, specie per gli edifici costruiti o ampliati in periodi di tempo successivi ed in maniera non organica ovvero senza seguire un originario ed unico progetto.

Nel vostro Condominio una soluzione che voi del tetto 'piccolo' potreste valutare è quella disciplinata dagli artt. 61 e 62 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile:
"Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione." (art. 61).

"La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso." (art. 62).

Nel caso da Lei descritto - fermo restando che qualsiasi decisione o parere professionale potrebbe essere formulato solo previa visione del fabbricato, delle piante, planimetrie etc. - la soluzione della costituzione di due Condominii separati comporterebbe la permanenza in comune quantomeno del torrino delle scale e di porzione delle facciate.
In ogni caso bisogna tenere presente che le norme sullo scioglimento del Condominio e trasformazione in Condominii separati vedono a tutt'oggi rarissima applicazione pratica.

Viceversa, qualora l'edificio rimanga configurato come Condominio unico, temo che non vi siano molte soluzioni al problema da Lei evidenziato

Poi subentra la cattiveria, nel senso, il lato grande ha più millesimi e con maggior potere decisivo pertanto quando si è dovuto riparare il tetto piccolo/azzurro si è usata la guaina sovrapposta alle tegole (cosi si spende meno) ora che si deve riparare il tetto grande ( e no si devono cambiare le tegole anzi facciamolo coibentato)

In tal caso sono corretti i suggerimenti che le dava @basty

altrimenti avreste fatto un errore a sobbarcarvi la spesa senza coinvolgere gli altri condomini.

Oggi è bene chiariate una volta per tutte come regolamentare la manutenzione del tetto: personalmente sono dell'opinione che al di la delle regole standard, sia possibile stabilire un criterio anche diverso dalla prassi: ma questo deve valere poi sempre.

e anche

Capisco, ma resta allora che avete commesso un errore prima o adesso: se c'è un precedente per cui le spese sono state affrontate solo da un sottoinsieme dei condomini, questo può e deve essere fatto presente anche adesso.