Formazione terrazzi a tasca su tetto

[cambriagiuseppe]

Buongiorno,
vi contatto per avere il parere vostro sulla mia attuale situazione.

Spiego brevemente la situazione attuale:
Io e mia moglie siamo comproprietari esclusivi del piano secondo ed annesso sottotetto al piano superiore di uno stabile composto da 7 unità immobiliari ma con solo 5 proprietari.
Non siamo un condominio e non abbiamo un amministratore di condominio.

Noi vorremmo realizzare due terrazzi a tasca collegati al nostro sottotetto, agibile ma non abitabile, che a sua volta è collegato al piano inferiore sempre di nostra esclusiva proprietà.

La nostra intenzione è quella di realizzare due piccoli terrazzini di ca. 19.50mq + ca. 12.00mq su una superficie coperta attuale del tetto di ca. mq 230.00.

Dal vano scala comune si accede direttamente al terrazzino più grande di ca. 19.50 mq che verrebbe sfruttato per qualsiasi accesso al tetto comune.

Il fabbricato è composto cosi:
PIANO TERRA:
1 ufficio PROPRIETARIO 1
1 locale di deposito PROPRIETARIO 2
1 appartamento PROPRIETARIO 2

PIANO PRIMO:
1 appartamento PROPRIETARIO 3 (ns. proprietà)
1 appartamento PROPRIETARIO 4 (condomino a favore)

PIANO SECONDO:
1 appartamento PROPRIETARIO 3 (ns. proprietà)
1 appartamento PROPRIETARIO 3 (ns. proprietà)

PIANO TERZO
sottotetto PROPRIETARIO 3 (ns. proprietà)


PREMESSA:
Leggendo le recenti notizie in merito ho trovato questo scritto dell'ANACI che allego:

“Il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali“.

chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/viewer.html?pdfurl=https%3A%2F%2Fanaciemiliaromagna.it%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Frealizzazione-terrazze-private-sul-coperto-condominiale.pdf&clen=489122&chunk=true

A tal proposito, noi abbiamo già incaricato un ingegnere il quale ci ha dato degli accorgimenti per il consolidamento del piano, anche se per lui non è necessario, ed abbiamo anche fatto fare un incarto energetico per l'idonea coibentazione del piano di calpestio in modo da garantire la tenuta termica (attualmente il piano sottotetto è privo di coibentazione sia a pavimento che in falda). Si precisa che tali opere sono esclusivamente a nostro carico.


Il ns. quesito è questo:

Abbiamo bisogno del consenso di tutti i condomini per fare tale intervento anche se siamo in assenza di un condominio e senza un amministratore?

Grazie per la gentile risposta.

 

[Franci63]

Abbiamo bisogno del consenso di tutti i condomini per fare tale intervento anche se siamo in assenza di un condominio e senza un amministratore?

Il fatto che non ci sia amministratore non significa che non ci sia condominio (tant’è vero che chiami gli altri proprietari “condomini”).
La presenza di un condominio dipende solo dalla presenza di più proprietari di singole unità immobiliari, come nel vostro caso.
Non mi è chiaro che tipo di utilizzo possano avere i terrazzìni che vorresti realizzare, visto che il sottotetto non è ufficialmente fruibile se non come locale deposito.
In ogni caso, più che del permesso dei condomini, ti serve avere il permesso del Comune, presentando apposita pratica edilizia, se quello che hai in mente è possibile : cosa che solo il tuo tecnico ti può confermare.

 

[Dimaraz]

Abbiamo bisogno del consenso di tutti i condomini per fare tale intervento anche se siamo in assenza di un condominio e senza un amministratore?

Si...hai bisogno del permesso di tutti gli altri condomini (come spiegato da @Franci63 il vostro è un Condominio) perché andate a modificare un "bene comune" per farne un uso esclusivo (seppur in 2 porzioni ridotte).
Molto probabilmente sarà l'ufficio tecnico comunale a chiedervi di produrre una liberatoria/nulla osta deliberato in assemblea.

L'art. 1102 permette di usare/modificare le parti comuni anche senza approvazione purché non si crei danno e si permetta il parimenti uso...ma un conto è aprire un cancello su un miro oppure trasformare una finestra in portafinestra, altro paio di maniche trasformare un tetto unico che funge da copertura ricavandone 2 terrazzi.
Occhio ai rischi di infiltrazione.

 

[cambriagiuseppe]

Il fatto che non ci sia amministratore non significa che non ci sia condominio (tant’è vero che chiami gli altri proprietari “condomini”).
La presenza di un condominio dipende solo dalla presenza di più proprietari di singole unità immobiliari, come nel vostro caso.
Non mi è chiaro che tipo di utilizzo possano avere i terrazzìni che vorresti realizzare, visto che il sottotetto non è ufficialmente fruibile se non come locale deposito.
In ogni caso, più che del permesso dei condomini, ti serve avere il permesso del Comune, presentando apposita pratica edilizia, se quello che hai in mente è possibile : cosa che solo il tuo tecnico ti può confermare.

Buongiorno, grazie innanzitutto della risposta. Ho già parlato con il tecnico comunale, per lui problemi non ce ne sono, tanto è vero che urbanisticamente non creo vedute su terzi in quanto mi affaccio su strada pubblica. Preventivamente, sempre secondo suo consiglio, mi ha fatto presentare una richiesta di parere alla commissione paesaggio la quale ha espresso parere favorevole a tale intervento.
La ns intenzione è quella di creare questi terrazzìni perché non abbiamo un balcone sul nostro edificio, e pensavamo di realizzarne due di contenute dimensioni proprio per avere una possibilità di stare all’aria aperta. Il sottotetto è agibile a tutti gli effetti e le altezze attuali permettono comunque un passaggio comodo, nella zona più alta, ad un accesso ai terrazzìni.

 

[cambriagiuseppe]

Si...hai bisogno del permesso di tutti gli altri condomini (come spiegato da @Franci63 il vostro è un Condominio) perché andate a modificare un "bene comune" per farne un uso esclusivo (seppur in 2 porzioni ridotte).
Molto probabilmente sarà l'ufficio tecnico comunale a chiedervi di produrre una liberatoria/nulla osta deliberato in assemblea.

L'art. 1102 permette di usare/modificare le parti comuni anche senza approvazione purché non si crei danno e si permetta il parimenti uso...ma un conto è aprire un cancello su un miro oppure trasformare una finestra in portafinestra, altro paio di maniche trasformare un tetto unico che funge da copertura ricavandone 2 terrazzi.
Occhio ai rischi di infiltrazione.

Grazie per la risposta! Io ne sono consapevole che siamo in un condominio. Purtroppo il proprietario 1 è proprietario 2 non vogliono assolutamente confrontarsi con noi. Per questo che chiedevo se fosse necessaria tale delibera. In questo caso essendo in maggioranza ha validità se la decisone è favorevole per due terzi?
Ho letto di recenti sentenze di cassazione nella quale si afferma che, se si tengono conto che venga salvaguardata la stativa è realizzato i terrazzi con tecniche di isolazione ed impermeabilizzazione non è necessaria l’approvazione assembleare. Per questo che mi sto rivolgendo a questo forum, non mi è molto chiaro questo passaggio.
La sentenza è questa:
Civile Sent. Sez. 2 Num. 2126 Anno 2021

 

[basty]

. In questo caso essendo in maggioranza ha validità se la decisone è favorevole per due terzi?

Attento: tu avrai la maggioranza dei millesimi, ma non delle teste. Quindi vi trovate in una situazione di stallo.

Temo che solo un giudice possa darti il via libera considerando che la quota di tetto da te sfruttata è solo del 15%

 

[Dimaraz]

Ho letto di recenti sentenze di cassazione nella quale si afferma che, se si tengono conto che venga salvaguardata la stativa è realizzato i terrazzi con tecniche di isolazione ed impermeabilizzazione non è necessaria l’approvazione assembleare. Per questo che mi sto rivolgendo a questo forum, non mi è molto chiaro questo passaggio.
La sentenza è questa:
Civile Sent. Sez. 2 Num. 2126 Anno 2021

Le sentenze non sono Legge ma interpretazione di un caso sottoposto a Giudizio nel rispetto dei "binari" normativi.
Da una sentenza non si può estrarre solo un passaggio che sembra supportare la propria tesi e dimenticare tutto il resto.

Risulta quindi strano che tu citi una sentenza dove in tutti i gradi di Giudizio la "parte" in cui tu sei identificabile ha sempre perso.

A riprova di quanto varabile sia l'interpretazione giuridica avresti la: Cassazione civile, sez. II, sentenza 03/08/2012 n° 14107

Personalmente trovo i "principi" enunciati nella stessa una arrampicata sugli specchi degli "ermellini" in quella occasione investiti del Giudizio.
Affermare che la ridotta porzione modificata rispetto alla superficie complessiva senza nemmeno verificare se la stessa sia proporzionale al peso millesimale del modificante sul complessivo e/o precisarne i limiti successivi.
Si pensi che il tetto (parte comune) in un Condominio è sempre più sfruttato per il posizionamento di impianti fotovoltaici...come si può ammettere la riduzione ad unico vantaggio di uno o pochi condomini???!!!

 

[Elisabetta2]

Buongiorno, grazie innanzitutto della risposta. Ho già parlato con il tecnico comunale, per lui problemi non ce ne sono, tanto è vero che urbanisticamente non creo vedute su terzi in quanto mi affaccio su strada pubblica. Preventivamente, sempre secondo suo consiglio, mi ha fatto presentare una richiesta di parere alla commissione paesaggio la quale ha espresso parere favorevole a tale intervento.
La ns intenzione è quella di creare questi terrazzìni perché non abbiamo un balcone sul nostro edificio, e pensavamo di realizzarne due di contenute dimensioni proprio per avere una possibilità di stare all’aria aperta. Il sottotetto è agibile a tutti gli effetti e le altezze attuali permettono comunque un passaggio comodo, nella zona più alta, ad un accesso ai terrazzìni.

Dalle mie parti non è possibile creare tasche se affacciano su pubblica via. Sei sicuro?

 

[griz]

Dalle mie parti non è possibile creare tasche se affacciano su pubblica via. Sei sicuro?

terrazzini simili non creano affaccio e comunque non mi risulta vi siano limiti per affacci sulla pubblica via, perchè dalle tue parti viene vietato?

 

[Elisabetta2]

non saprei dirti, ma è così.