Dubbi sulla raccomandata per disdetta

[ArtemisiaX]

Ciao, grazie Basty e anche a te Uva, sono contenta di ritrovarti.
Credo di non essermi spiegata abbastanza bene.

Ora mi riferisco all'intervento di Basty :
Noi non desideriamo un preavviso, se il conduttore se ne andasse subito per noi sarebbe l'ideale.
Ma io stavo ipotizzando una risoluzione consensuale del contratto verso la quale l'inquilino appare disponibile anche se non ancora pienamente convinto.
La mia domanda serviva a capire come si agisce in questo caso, se esiste più di una possibilità e in tal caso quale sia la migliore.
Per intendersi potrebbe essere possibile che dopo l'accordo sia lui a recedere ufficialmente, oppure noi, oppure ancora si potrebbe redigere un documento e farlo firmare ad entrambe le parti e quindi consegnarlo all'agenzia delle entrare.
Quindi lo scenario è quello della risoluzione consensuale e la domanda era sulle modalità e le possibili alternative ma anche su ipotetici rischi intrinseci.

Ora mi riferisco all'intervento di Uva:
Non volevo spiegazioni sulla clausola risolutiva espressa che già mi avete dato, volevo capire se posso far terminare il contratto grazie ad essa dal momento che l'inquilino è moroso senza dover coinvolgere un avvocato e se la risposta è si, volevo capire con che moduli e in generale quali passaggi devo fare.
Come ho detto nel mio post precedente questa è l'opzione B, nel caso l'inquilino non si decida a collaborare.
Far terminare il contratto mi permetterebbe di smettere di pagare le tasse su affitti che non prenderò comunque.
Non esiste nel nostro caso il "rischio" che l'inquilino sani le morosità e se riuscisse a farlo io a quel punto non avrei obiezioni a lasciarlo continuare.

Ricapitolando, io voglio chiudere il contratto il prima possibile e vorrei farlo senza un avvocato. Poi sono disposta a concedere un certo tempo all'inquilino per sgomberare il locale e restituirmi l'immobile. L'avvocato mi ha detto che in teoria l'inquilino dovrebbe comunque pagare l'occupazione dell'immobile la stessa cifra che paga ora per l'affitto ma con la differenza che le tasse le pago solo se ottengo realmente questi soldi.

Oltre a questo c'è anche la questione degli arretrati. So che non prenderò tutto quello che mi spetta e sono disposta a venire incontro al conduttore ma almeno una parte degli affitti li vorrei recuperare e senza dover fare ricorso ad ingiunzioni al pagamento da rinnovare periodicamente per anni. Da quel che ne so la persona possiede i mobili e gli oggetti dell'azienda e forse un auto.
In questo caso non posso chiedervi qualcosa di specifico ma un consiglio su cosa fareste voi potrebbe comunque essere d'aiuto.

Grazie ancora e ciao a tutti.

 

[uva]

una risoluzione consensuale del contratto

Consiste in un accordo tra le parti, scritto bene, senza possibilità di fraintendimenti o interpretazioni contrastanti.
La data di risoluzione del contratto sarebbe comunque quella del rilascio dell'immobile, documentata dal verbale sottoscritto dalle parti. Verbale scritto in modo tale che non vi siano equivoci sullo sgombero locali e su eventuali danni nonché relativi eventuali addebiti per risarcimenti degli stessi. Il verbale di rilascio e restituzione chiavi non deve essere consegnato all'Agenzia delle entrate: all'Agenzia la risoluzione si comunica col mod. RLI.

con che moduli e in generale quali passaggi devo fare.

L'ho già scritto più volte: occorre preventivamente inviare al conduttore la diffida ad adempiere. Anche questa scritta bene, concedendo al conduttore un termine minimo per l'adempimento come richiesto dal Codice Civile.

una parte degli affitti li vorrei recuperare e senza dover fare ricorso ad ingiunzioni al pagamento da rinnovare periodicamente per anni.

Si può tentare un accordo bonario stragiudiziale; concedendo, ad esempio, una rimessione parziale del debito e una rateazione senza interessi di mora.
Può essere è utile, ma anche questo documento deve essere scritto bene: ad esempio prevedendo, in caso di insolvenza di anche una sola rata da parte del debitore, la decadenza del termine ex art. 1186 Cod. Civ.

un consiglio su cosa fareste voi potrebbe comunque essere d'aiuto.

Il mio consiglio è sempre lo stesso: se non si è in grado di redigere dei documenti legalmente chiari e inattaccabili dalla controparte, se si teme (giustamente, perché non è il proprio lavoro) di sbagliare nei rapporti con l'Agenzia delle Entrate; allora la strada più sicura è affidarsi a consulenti esperti nel ramo.

Non credo che qui sul Forum ti si possa aiutare ulteriormente; ti auguro comunque una favorevole conclusione della tua vicenda!

 

[basty]

Ora mi riferisco all'intervento di Basty.....

Solo qualche commento : non avevo dubbi che non ti interessi il preavviso. Se liberasse domani i locali incluse attrezzature, avresti già risolto metà del problema.
Quanto alla risoluzione consensuale, visto che a te starebbe bene, tutto sta nelle mani del tuo inquilino, che deve valutare se gli conviene (quindi anche considerando le condizioni che gli offriresti). Se si convince, la scrittura non aggiungerebbe molto: nel caso la disattendesse, saresti quasi al punto di prima.

Quanto al debito pregresso, dipende da cosa farà in futuro l'inquilino. E quali condizioni porrete.

Avevo un inquilino (locale commerciale), che per varie ragioni mi aveva fatto tribolare con i pagamenti: il debito aveva raggiunto più di una annualità. Lavorava con un franchising, che improvvisamente è fallito e non ha più rimborsato gli affiliati. Ha dovuto darmi disdetta immediata: in compenso ha avuto la fortuna di essere stato immediatamente assunto per la conduzione di una attività di una rete concorrente.
Non volendo lasciare debiti che potevano anche pregiudicare la sua attività futura, ed avendo apprezzato che con lui ero stato più che comprensivo, mi ha proposto un accordo per rateizzare mensilmente il debito; io ho concesso una rateazione anche più diluita rispetto alla sua proposta, per essere sicuro fosse in grado di pagarla. E come garanzia di una eventuale insolvenza parziale, mi ha consegnato un assegno, con l'accordo che l'avrei incassato se fosse mancato di parola , o restituito ad estinzione del debito.
E' stato galantuomo: ed ho abbuonato l'ultima rata. A volte ancora capita

 

[uva]

Se si convince, la scrittura non aggiungerebbe molto: nel caso la disattendesse, saresti quasi al punto di prima.

Concordo.

E mi pare opportuno sottolineare che è sbagliato chiudere il contratto (= presentare il mod. RLI di risoluzione) all'Agenzia delle Entrate nel momento in cui locatore e conduttore firmano un accordo di risoluzione consensuale.
Perché malgrado l'accordo, i conduttori morosi/inaffidabili/pasticcioni/ecc. possono disattendere i patti e rimanere nell'immobile per chissà ancora quanto tempo.

In concreto: io comunico la risoluzione anticipata del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate quando l'immobile è stato riconsegnato dal conduttore al locatore. Per me la data di risoluzione è quella in cui si firma il verbale di riconsegna e restituzione chiavi.
Oppure il giorno in cui il locale risulta libero da persone e cose, se non è possibile firmare il verbale perché il conduttore va via senza preavvisare lasciando le chiavi da qualche parte e non facendosi più trovare (tipico dei morosi).

Alla domanda: cosa si fa se, malgrado l'accordo consensuale, il conduttore non va via?
Risponderei: si passa la pratica all'avvocato per lo sfratto. Che, dopo la convalida del giudice, viene eseguito dall'ufficiale giudiziario in mancanza di rilascio spontaneo da parte del conduttore.

Purtroppo le procedure legali sono lunghe, oltre che costose.
Sta al locatore decidere come muoversi: tentare di risolvere la situazione da solo (col rischio di aspettare dei mesi senza raggiungere l'obiettivo), o non perdere altro tempo e andare dall'avvocato.

 

[ArtemisiaX]

Bene, grazie per le vostre risposte Uva e Basty.
Ora penso di avere le idee più chiare e provo a riassumerle:
Per terminare il contratto è sufficiente l'RLI all'Agenzia delle Entrate.
La scrittura relativa alla risoluzione contestuale rimane invece in mano alle due parti, quindi a meno che non si vada in tribunale è, come lascia intendere Basty, abbastanza irrilevante.
Prima del RLI comunque occorre mandare una diffida al conduttore per dargli un'ultima possibilità di mettersi in regola e quindi continuare la sua attività.
Mi pare che per quanto riguarda le scartoffie ci siamo.

Nessuno ha risposto alla mia domanda se ci sia qualche vantaggio ad accordarsi in modo che sia l'altra parte a dare disdetta, però. Io a dire il vero non ne vedo, ma comunque il dubbio mi era venuto.

Quanto al debito pregresso, dipende da cosa farà in futuro l'inquilino.

Questo è forse il problema principale. Da quello che mi racconti tu Basty il tuo inquilino moroso era molto corretto e probabilmente abbastanza giovane dal momento che ha trovato subito un nuovo lavoro. Nel mio caso parliamo di una persona prossima alla pensione che per quel che ne so vive in affitto, ha solo una vecchia auto, se anche avesse soldi in banca a quest'ora penso li abbia spostati sul conto di un familiare e di sicuro si sa solo che possiede quello che concerne l'azienda ma non so chi potrebbe comprare quella roba, quanto ci vorrebbe a venderla e quanto alla fine ne ricaverebbe.
Un assegno a garanzia come nel tuo caso è fuori discussione.
Per come la vedo io, ottenere il pagamento di qualche mensilità ancora, è il meglio a cui possa ambire, a meno che non si possa pignorare anche le pensioni ma questo solleverebbe anche dubbi morali.

Non credo che qui sul Forum ti si possa aiutare ulteriormente;

Mah, non si può mai sapere, parlando a volte le cose vengono fuori. Anche questi vostri ultimi interventi mi sono stati utili.

Per me la data di risoluzione è quella in cui si firma il verbale di riconsegna e restituzione chiavi.

Vedo Uva che tu insisti molto su questo punto e forse proprio in questo fra noi c'è un malinteso.
Probabilmente tu dici questo perché hai tutte le intenzioni di continuare a destinare i locali che possiedi all'affitto da parte di terzi. Probabilmente ritieni anche i tuoi inquilini morosi in grado di saldare presto o tardi i loro debiti.
Nel nostro caso abbiamo deciso di non affittare più l'edificio e valutare altre possibilità, come ad esempio la vendita. E come detto sopra le condizioni economiche del nostro inquilino sono tali da indurci a pensare che anche volendo non sarà in grado di risarcire i debiti, ammesso anche che ne abbia voglia.
Nel tuo caso quindi è preferibile che il contratto rimanga attivo fino a quando l'inquilino non esce liberando il locale anche dagli oggetti, nel nostro invece la preoccupazione maggiore è quella di pagare tasse su affitti che non prenderemo mai, mentre l'idea di consentire all'inquilino di lasciare la sua roba li per un certo tempo, purché ragionevolmente limitato, per noi non è un gran problema anche se non ci piace molto il fatto di esserne i custodi responsabili.
Da quel che ne so inoltre l'inquilino, fino a quando non libera i locali si accolla l'obbligo di pagarne l'occupazione e quindi in pratica i suoi debiti nei nostri confronti continuano ad aumentare. La differenza è che in questo caso noi non dobbiamo pagarci sopra le tasse.

Chiaramente quando vi ho chiesto cosa fareste voi, io intendevo a parità di condizioni, si tende a dare per scontato che gli altri abbiano gli stessi obiettivi e situazioni simili, da questo nascono spesso equivoci. Forse con queste nuove informazioni la mia domanda: "cosa fareste voi al mio posto?" diviene più correttamente contestualizzata.

Alla domanda: cosa si fa se, malgrado l'accordo consensuale, il conduttore non va via?

Ho fatto veramente questa domanda? Allora mi devo essere confusa scrivendo. Per me è chiarissimo che se il conduttore disattende i nostri accordi occorra trovare un avvocato e ragionare sullo sfratto, ma per tutto il discorso fatto fino a qui, volevo comunque arrivare alla risoluzione del contratto prima di questa ipotetica seconda fase.

Grazie, siete sempre molto gentili e illuminanti.

 

[uva]

Nessuno ha risposto alla mia domanda se ci sia qualche vantaggio ad accordarsi in modo che sia l'altra parte a dare disdetta,

Io non ho risposto perché ne avevamo già parlato nei post n. #2 e n. #4: la differenza riguarda l'indennità per perdita di avviamento.

l'idea di consentire all'inquilino di lasciare la sua roba li per un certo tempo, purché ragionevolmente limitato, per noi non è un gran problema anche se non ci piace molto il fatto di esserne i custodi responsabili.

Pensavo foste preoccupati sia per la custodia a vostro carico che per la modalità e il costo dello sgombero e smaltimento frigoriferi, se l'inquilino non li porta via.
Se la questione si risolve bonariamente (l'inquilino sgombera tutto e se ne va) non ci sono problemi.
Se invece occorre iniziare uno sfratto per morosità con l'obiettivo di farlo eseguire dall'ufficiale giudiziario per rientrare in possesso del locale, i problemi sono essenzialmente due:
1) L'inquilino può pagare il debito in udienza ripristinando il rapporto locativo (cosa che tendi ad escludere),
2) Il giudice vi nomina custodi dei beni/attrezzature, e lo sgombero del locale (che suppongo sia necessario se volete mettere in vendita l'immobile) subisce ritardi anche di mesi.

Ho fatto veramente questa domanda?

No, non l'hai fatta tu. Era per chiarire che malgrado gli accordi i conduttori poco onesti si comportano come più gli fa comodo. Per cui, a mio parere, è opportuno che il locatore si muova con accortezza senza fidarsi troppo della controparte.

l'inquilino, fino a quando non libera i locali si accolla l'obbligo di pagarne l'occupazione

Sì, deve pagare l'indennità di occupazione. Ma se non lo fa (come accade quasi sempre con i morosi), dopo la risoluzione del contratto voi non dovete più pagare le tasse su somme non percepite.

 

[ArtemisiaX]

la differenza riguarda l'indennità per perdita di avviamento.

Ciao. Forse sono io che non ho capito questa cosa ma da tutto quello che mi è stato detto in questo periodo, anche dall'avvocato, avevo concluso che l'indennità per la perdita di avviamento era dovuta solo in caso di disdetta da parte nostra.
Qui le due opzioni non sarebbero : "disdetta del conduttore" o "disdetta del locatore"
ma piuttosto : "disdetta del conduttore" o "risoluzione del contratto su iniziativa del locatore " (che si avvale della clausola risolutiva espressa)
Non essendoci disdetta da parte del locatore la questione del indennità dovrebbe essere fuori discussione.
Altrimenti io ho frainteso tutto.

Se invece questo discorso è corretto allora la mia domanda era valida e ora la riformulo meglio :
Nell'ambito di una risoluzione consensuale del contratto, la notifica all' Agenzia delle Entrate avviene con le stesse modalità. Fra le parti invece la cosa si potrebbe risolvere semplicemente a parole, oppure con una scrittura privata, oppure si potrebbe concordare che il conduttore metta in atto il suo diritto a dare disdetta in qualsiasi momento.
La domanda era se questo terzo caso può comportare qualche tipo di vantaggio.
Ne dico uno ipotetico: se ora concordiamo a parole la risoluzione del contratto, successivamente il conduttore potrebbe negare di aver acconsentito. La scrittura privata potrebbe avere lo scopo di dimostrare che questo non è vero. Ma forse, convincere l'inquilino a dare disdetta ha valore ancora maggiore della scrittura privata.
E' un ipotesi, ma come questa potrebbero essercene altre che ora non mi vengono in mente.

Pensavo foste preoccupati sia per la custodia a vostro carico che per la modalità e il costo dello sgombero e smaltimento frigoriferi

Non ti posso contraddire, l'ho detto io stessa. La spiegazione è che non si sa cosa potrebbe accadere, potremmo avere questo problema oppure magari nell'arco di un mese tutto sarà concluso.
Prima di iniziare a discutere con il conduttore di una probabile conclusione del rapporto temevo una forte opposizione e le normali conseguenze, oggi sono più ottimista.
L'immobile probabilmente resterà inutilizzato comunque per diverso tempo, quindi possiamo tollerare anche diversi mesi prima del effettivo sgombero, una delle richieste del conduttore infatti è proprio quella di avere tempo per piazzare la roba.
Ovviamente tutto ha un limite.

Ora mi sorge un dubbio: se la risoluzione è consensuale e non si passa dal giudice, il conduttore ha comunque l'obbligo di pagare l'occupazione oppure no? Io davo questo per scontato ma ora mi accorgo che non lo è!

Ciao, grazie.

 

[Aidualc]

Io davo questo per scontato

di cose da dare per scontate ce ne sono poche. Anche perchè molte, anche se scontate, per diventare effettive devono passare dal giudice!
Tutto firmato e controllato! Quindi non mi fiderei di un inquilino che dice che andrà via, che dice che farà la comunicazione di risoluzione all'Agenzia delle Entrate...
Fatti firmare tutto (verba volant...) e preoccupati in prima persona delle pratiche per la risoluzione, se sarà la soluzione che percorrerete.

 

[uva]

Ora mi sorge un dubbio:

Spero che i tuoi dubbi vengano chiariti da persone esperte che ti possano assistere con professionalità e competenza.
Non sto a ripetere quanto già detto in merito alle varie ipotesi di risoluzione contrattuale, indennità perdita avviamento, rilascio spontaneo o coattivo dei locali ecc. Evidentemente non riesco a spiegarmi.
Comunque auguri per una favorevole conclusione della tua vicenda!

 

[uva]

Tutto firmato e controllato!

Soprattutto controllato prima di sottoporlo alla controparte per la firma!
Anche un accordo "consensuale" se scritto male può essere disatteso, e finire davanti al giudice.
E' vero che sbagliando si impara, ma occorre essere consapevoli delle conseguenze derivanti da eventuali errori.