Dubbi sulla raccomandata per disdetta

[ArtemisiaX]

Ciao a tutti. Ho deciso di non rinnovare un contratto di locazione che sta per giungere al suo termine.
Mi sono sorti alcuni piccoli dubbi mentre provavo a scrivere la raccomandata di disdetta.
Forse alcuni di questi sono relativamente importanti ma ad ogni modo io ve li espongo tutti e spero sarete cosi gentili da darmi la vostra opinione.
Prima però vi do alcune informazioni per capire la mia situazione:
Io sono la proprietaria di un immobile che ho concesso in locazione ad una ditta la quale svolge in esso attività di ristorazione (bar/trattoria).
La durata del contratto è 6+6 ed ha avuto inizio alla fine del 2008, quindi i primi 12 anni termineranno alla fine del 2020.

La controparte inizialmente era una ditta in società , ora è una ditta individuale
- Devo intestare la raccomandata verso la persona o verso l'azienda?
- Devo inviare la raccomandata all'indirizzo dell'immobile o alla residenza della titolare?


- Posso dare disdetta solo se lo faccio prima degli ultimi 12 mesi di contratto?

- essendo la naturale scadenza della seconda serie di 6 anni posso omettere le motivazioni oppure le devo inserire comunque?
La motivazione reale è che fino a un anno fa gli affitti venivano pagati anche se in ritardo ma ora sembra che non riescano a pagarli più. Tuttavia vorrei evitare un operazione di sfratto.
Ho letto che il mancato pagamento degli affitti non è una motivazione valida per la disdetta.
Non risco a capire bene se le motivazioni siano sempre necessarie, oppure se solo in caso di disdetta anticipata oppure se oltre a questa siano necessarie alla prima scadenza dei 6 anni ma non alla seconda, o se la regola sia altra da quelle da me ipotizzate.

Devo anche iniziare a chiedere formalmente il saldo degli arretrati.
- è una buona idea farlo nella raccomandata di disdetta?
- è preferibile farlo in una comunicazione separata?
- la comunicazione di disdetta influenza in qualche modo una eventuale azione di sfratto nel caso mi rendessi conto che la controparte non intende più pagare alcun affitto?

Per scrivere la raccomandata ho dato un'occhiata ad alcuni modelli proposti sul web. Ho notato che tutti inseriscono nel testo la frase RACCOMANDATA A.R (alcuni in maiuscolo, altri in minuscolo).
- questa frase è obbligatoria?
- che alto è obbligatorio?

Al momento mi pare che sia tutto, se mi viene in mente altro lo aggiungerò eventualmente dopo le vostre risposte. Grazie a tutti e buon lavoro.

 

[uva]

La raccomandata di disdetta (raccomandata ar, scrivilo sulla lettera e spediscila appunto con l'avviso di ritorno) deve essere indirizzata al conduttore, quindi all'azienda. E spedita all'indirizzo dell'immobile, dove normalmente il conduttore elegge domicilio.

Il locatore deve osservare il preavviso di 12 mesi, e trattandosi della scadenza del secondo periodo contrattuale, la disdetta non necessita di alcuna motivazione.

Trattandosi di attività a contatto col pubblico (bar/trattoria), se il locatore invia disdetta per non rinnovare il contratto, deve riconoscere al conduttore l'indennità per la perdita di avviamento (18 mensilità dell'ultimo canone di locazione).
Questo è un aspetto importante, che forse non hai preso in considerazione perché non ne fai cenno nel tuo quesito.

Per cui trattandosi di inquilino moroso, io farei lo sfratto per morosità, in modo da non dovergli pagare la suddetta indennità.

Le locazioni commerciali sono regolate dalla legge 392/1978 (artt. 27 e seguenti). Prima di iniziare una procedura considera tutti i pro e i contro e, se non sei sicura, rivolgiti ad un avvocato esperto in materia.

 

[ArtemisiaX]

Grazie per la risposta e anche se è tutto chiaro te lo voglio chiedere per conferma:
Se invio la disdetta devo restituire al conduttore 18 mensilità?
Anche se il contratto scade e quindi la disdetta non è anticipata?
Anche se do preavviso di 12 mesi?

Hai ragione a dire che non lo avevo preso in considerazione, infatti ero convinta che ciò riguardasse solo le disdette anticipate.
Io non so chi tu sia ma dalla sicurezza con cui parli mi pare che tu non abbia dubbi in proposito.
E se così è allora cambia tutto.
Però un dubbio mi rimane: a questo punto quale sarebbe la differenza tra una disdetta anticipata e una a fine contratto? Non avrei forse potuto dare disdetta l'anno scorso alle stesse condizioni? Questo era ciò che credevo fino ad oggi.
E a parte questo perché 18 e non 12? Credevo che 18 fossero solo in caso di attività alberghiere.

Non volevo dare lo sfratto perché l'ho già fatto in passato e mi è costato abbastanza. Puntavo sulla disdetta proprio perché speravo cosi di non dover avere spese.
Ma a fronte di 18 mensilità uno sfratto diviene una scelta economica.

Il problema è che quasi certamente non riuscirò ad ottenere gli arretrati anche se il giudice mi da ragione. Il valore dell'azienda in se è quasi nullo nell'ipotesi di pignoramento e asta.
Ed è probabile che il titolare abbia già provveduto a trasferire i suoi conti ai parenti in previsione di una mia azione.
So che esiste l'ingiunzione al pagamento, ma se uno si dichiara nullatenente diventa un buco nell'acqua.
Sono disposta a rimettere alcune delle mensilità arretrate cercando un accordo per un uscita pacifica, ma ovviamente "alcune" non significa 18 e nemmeno 12.
Il problema è che il conduttore quando ha iniziato l'attività ha fatto un grosso investimento dal quale non è mai riuscito a rientrare. Da diversi anni la sua speranza è quella di poter rivendere l'azienda a qualcuno che gli subentri ma prima di tutto nessuno accetta le sue condizioni e secondo alcuni miei familiari che sono comproprietari non credono che un nuovo conduttore possa risollevare le sorti del locale e quindi non acconsentono all'operazione.

Detto ciò quale sarebbe la migliore delle soluzioni secondo voi? Grazie ancora per le risposte.

 

[uva]

Non devi confondere la disdetta anticipata col mancato rinnovo del contratto.
Il contratto di locazione commerciale dura sei anni e si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni in mancanza di disdetta.
Alla fine del sesto anno il locatore può impedire il rinnovo solo nei casi elencati dalla legge.
Alla fine del 12esimo, 18esimo, ecc anno, il locatore può impedire il rinnovo senza necessità di motivazione alcuna. Deve sempre osservare il preavviso di 12 mesi, comunicando la sua intenzione al conduttore con raccomandata ar.

Il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto (qualora ricorrano gravi motivi, o senza necessità di motivazione se così stabilito con apposita clausola contrattuale) con preavviso di 6 mesi.

Tu come locatore non puoi disdire il contratto in qualsiasi momento pur osservando il preavviso, ma solo impedirne il rinnovo ogni 6 anni.
E devi corrispondere l'indennità per la perdita di avviamento pari a 18 mensilità (21 mensilità per le attività alberghiere) in quanto il tuo conduttore esercita un'attività a contatto col pubblico.
Tale indennità non è dovuta in caso di disdetta da parte del conduttore e quando lo si sfratta per morosità.

Quindi secondo me hai due alternative (premesso che in genere per il proprietario la priorità è rientrare in possesso dell'immobile; il recupero credito è un problema successivo da valutare con calma in base alle reali possibilità di recuperare qualcosa):
1) Sfratto per morosità.
oppure 2) Convincere il conduttore a presentare lui disdetta e rilasciare il locale. Magari a fronte di una parziale rimessione del debito e rateizzazione per la somma che ti può pagare.
In entrambi i casi il conduttore non ha diritto all'indennità di avviamento.

 

[uva]

Io non so chi tu sia ma dalla sicurezza con cui parli

Io non sono un avvocato, ma una proprietaria con molti anni di esperienza in locazioni.

A parte i miei consigli (e quelli di altri esperti del Forum se si esprimeranno) ritengo sia opportuno che tu ti rivolga ad un legale, proprio perché la materia è complicata ed è facile commettere errori.

Intanto puoi leggere la normativa in merito: l. 392/1978 (artt. 27 e seguenti) che trovi in molti siti, ad esempio qui:

titolo primo

Gli articoli del titolo primo della legge sulle locazioni di immobli urbani

www.studiocataldi.it

 

[ArtemisiaX]

Ti ringrazio molto per le informazioni che mi hai dato.
Ora credo di aver capito tutto e probabilmente il mio errore fondamentale è stato quello di credere che esistesse una " risoluzione automatica " del contratto di locazione.
Questo termine non l'ho inventato io e significa semplicemente che non occorre rivolgersi ad un giudice per terminare un contratto.
Anzi esiste, perché la disdetta funziona così, ma ora che so che in tal caso devo versare l'indennità non voglio più usare questa soluzione.

Ora io sono convinta di questo ma devo ancora convincere i miei familiari che si ostinano a sostenere che siccome esiste una "clausola risolutiva espressa" che dice che " il mancato rispetto degli accordi produrrà la risoluzione di diritto del contratto medesimo", questo significa che se il conduttore è moroso noi possiamo considerare risolto il contratto senza dover fare alcuna azione legale.

Dopo quello che mi hai detto ho fatto una ricerca e mi pare di aver capito che in ogni caso occorre fare un azione di sfratto dal momento che si deve stabilire la sussistenza di "gravi motivi" e che questo può farlo solo un giudice che a quel punto dichiara risolto il contratto.

Potrà sembrare banale ma non sono riuscita a trovare una pagina dove si dicesse chiaramente le cose in questi termini, cosa che mi avrebbe permesso di convincere i miei familiari in modo definitivo.

Mi piacerebbe che tu o qualcun'altro mi indicasse se c'è un sito dove questo è espresso chiaramente.
Ho scaricato la pagina che mi indicavi ma benché sia utile non dice esplicitamente questo.

Ad ogni modo anche se ciò non avvenisse sicuramente ora mi rivolgerò ad un avvocato.
Ti ringrazio ancora per le cose che mi hai detto, è stato molto utile rivolgermi a questo forum.

 

[uva]

siccome esiste una "clausola risolutiva espressa" che dice che " il mancato rispetto degli accordi produrrà la risoluzione di diritto del contratto medesimo"

Questo è un particolare molto importante del quale non avevi ancora parlato; hai fatto bene a chiarirlo!
Se il contratto di locazione contiene la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ., il locatore può avvalersene dopo aver inviato al conduttore la diffida ad adempiere (art. 1454 Cod.Civ.).

Però in caso di morosità vale pur sempre quanto stabilito dall'art. 55 l. 392/1978 (possibilità per il conduttore di sanare la morosità in udienza davanti al Giudice).
Quindi il locatore non deve illudersi di poter risolvere (cioè chiudere definitivamente) il contratto senza ulteriori conseguenze.

L'argomento è già stato approfondito sul Forum.
Ti segnalo questa discussione molto interessante e, a mio parere, esaustiva (in particolare i post dal n. #11 in avanti):

Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente?

Salve, un amica ha dato in locazione un appartamento diversi anni fa, l'inquilino pagava l'affitto, poi non ha pagato più... per venire incontro alle difficoltà gli è stato detto di corrispondere piano piano quello che poteva e la situazione è andata peggiorando... siamo arrivati al punto che...

www.propit.it

 

[uva]

in ogni caso occorre fare un azione di sfratto dal momento che si deve stabilire la sussistenza di "gravi motivi" e che questo può farlo solo un giudice che a quel punto dichiara risolto il contratto.

Quando il locatore inizia la pratica legale di sfratto per morosità non c'entrano nulla i "gravi motivi".
Il motivo per il quale il locatore intima lo sfratto è appunto la morosità del conduttore.

I "gravi motivi" c'entrano con la disdetta anticipata del contratto di locazione inviata dal conduttore.
Se il locatore ritiene che i "gravi motivi" addotti dal conduttore non siano tali, può non ritenere valida la disdetta anticipata.
Siccome la legge non prevede un elenco dettagliato dei cosiddetti "gravi motivi", in caso di disaccordo tra le parti la questione deve essere portata davanti al Giudice che si esprimerà in merito.
Si considerano "gravi motivi" quelli che non dipendono dalla volontà del conduttore, generalmente determinati da cause oggettive e imprevedibili.

Può interessarti questo articolo, in particolare il paragrafo sulla disdetta del locatario:

La disdetta del contratto di locazione commerciale

Come si fa la disdetta del contratto di locazione commerciale, la durata e i termini. Guida pratica per conduttori e locatori con moduli di disdetta

www.studiocataldi.it

 

[ArtemisiaX]

Grazie ancora Uva. Ho finito ora di leggere sia il thread di questo forum che la pagina web da te segnalatami.
Per quanto riguarda il primo, mi pare di capire che li la questione si concentra sul problema della dichiarazione dei canoni percepiti al momento di pagare le tasse.

Provo a ridirlo con parole mie per vedere se ho capito:
nel momento in cui l'inquilino non paga è possibile far decadere il contratto se è presente la clausola risolutiva espressa. Questo però non significa che all'inquilino venga intimato di andarsene dall'edificio e nemmeno di saldare i debiti, l'unico effetto reale è quello di poter dichiarare all'Agenzia delle Entrate che il contratto è terminato e di conseguenza non si percepisce più un canone.
Suppongo occorra anche fare un RLI per smettere di pagare l'imposta di registro.

A questo punto l'inquilino potrebbe anche lasciare il locale spontaneamente, ma se non dovesse farlo l'unico modo per ottenerlo è quello di avviare una procedura di sfratto. In tale contesto dovrebbe anche essere fatta richiesta per un ingiunzione al pagamento degli arretrati.

Questo significa che se anche io ottenessi lo sfratto e quindi tornassi in possesso dell'immobile ma non ottenessi il risarcimento dovrei comunque pagare le tasse come se avessi preso ogni mese regolarmente?
Ero certa di aver letto in più di un sito che se sfratti qualcuno non devi pagare le tasse.
Questo quindi sarebbe un altro bel problema.

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Altra cosa, tu hai scritto :
" Quando il locatore inizia la pratica legale di sfratto per morosità non c'entrano nulla i "gravi motivi"."

In questo caso mi riferivo ad una cosa diversa che puoi leggere qui ad esempio: guarda qui
E in particolare alla frase : "la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore moroso non può essere rimessa al libero apprezzamento discrezionale del Giudice. "

oppure:guarda qui
E in particolare la frase : "che la gravità dell'inadempimento deve essere commisurata rispetto a quelli che sono gli interessi perseguiti dalle parti nel rapporto contrattuale, tenendo conto della natura del contratto e delle finalità perseguite dalle parti. "

ma sopratutto: guarda qui
"Di conseguenza, per il tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione resta operante il criterio generale della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 c.c. ......Questo non significa che ogni mancato pagamento del canone determina un grave inadempimento...."

Quindi mi riferivo a questo, anche se probabilmente il termine "gravi motivi" richiama più quello che dicevi tu.

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A questo punto? Devo preoccuparmi anche per le tasse?
Grazie sempre per le tue risposte.

 

[uva]

Rispondo per quanto riguarda la tassazione dei canoni non percepiti.

Nelle locazioni commerciali (a differenza di quelle abitative) il locatore deve dichiarare e pagare l'IRPEF anche sui canoni non riscossi.
Questo fino al momento in cui il contratto viene risolto.

Il contratto può essere risolto quando il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto stesso (dopo aver inviato al conduttore la diffida ad adempiere); oppure quando il giudice convalida lo sfratto per morosità.
E' evidente che per il locatore più presto si riesce a risolvere il contratto meglio è! Perché tutti i canoni non incassati anteriormente alla risoluzione verranno dichiarati e tassati.
La risoluzione deve essere comunicata all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.

Però il contratto di locazione può "ritornare in vita" se il locatore inizia lo sfratto per liberare il locale, e il conduttore sana la morosità in udienza. Come è spiegato nella discussione che ho linkato nel mio post n. #7.

Ero certa di aver letto in più di un sito che se sfratti qualcuno non devi pagare le tasse.

Questo si riferisce ai contratti di locazione abitativi.
Per i quali la convalida dello sfratto per morosità da parte del Giudice permette al locatore di dichiarare solo i canoni effettivamente percepiti (o di usufruire del credito d'imposta se i canoni non incassati erano già stati tassati perché il procedimento di sfratto per morosità non era ancora concluso quando il locatore ha presentato la sua dichiarazione dei redditi).
Il recente Decreto Crescita è intervenuto sul tema (a favore del locatore), ma solo per i contratti abitativi, quindi non ti riguarda in quanto locatrice di un immobile commerciale.