Disdetta anticipata contratto affitto per gravi motivi

[Ollj]

A completamento della disposizione di legge su indicata.
Cass. Civ. 12.11.2003 n. 17042
"Ai fini del valido esercizio del diritto potestativo di recesso è sufficiente per il conduttore comunicare il grave motivo, senza avere l’onere di spiegarne le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui è fondato né tantomeno di fornirne la prova perché tali attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore"

A quanto pare il trasferimento in Toscana non è dovuto a sue necessità lavorative, ma dal logico desiderio di seguire la moglie e i figli che sono andati o andranno ad abitare a Pisa.
A me pare sia un motivo valido per giustificare il recesso anticipato.

Il Giudice adito, deciderà nel merito attenendosi a tal filone giurisprudenziale (in essere già prima della riforma del 1998):
"i gravi motivi di presenza dei quali gli artt. 4, secondo comma, e 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto in qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso" in tal senso Cassazione 260/91; Cassazione 11466/92; Cassazione 1098/94.
Personalmente non riterrei fondata la "gravità" del motivo addotto nel caso specifico, soprattutto ove il marito mantenesse in loco la propria attività lavorativa, rendendo di fatto impossibile trasferirsi con moglie e figli.

 

[uva]

non riterrei fondata la "gravità" del motivo addotto nel caso specifico, soprattutto ove il marito mantenesse in loco la propria attività lavorativa, rendendo di fatto impossibile trasferirsi con moglie e figli.

Mi limito ad osservare che il proprietario ha locato un appartamento a Milano ad un conduttore per uso abitativo suo e dei suoi familiari conviventi (moglie e figli).
Ora questi familiari si trasferiscono a Pisa.
Il conduttore è un dirigente di un'azienda a Milano (non sappiamo quanti giorni lavora a Milano: ci sono dirigenti che più o meno frequentemente vanno in trasferta).
Costui non può legittimamente disdire il contratto di locazione perché è mutata la sua esigenza abitativa? Non può seguire moglie e figli a Pisa e, nei giorni in cui sta a Milano per lavoro, trovare una sistemazione in un residence, o in un monolocale, o presso un parente, o dove gli pare più opportuno considerata la sua nuova situazione familiare? A me pare strano.

 

[quiproquo]

Lo dice la Legge, art. 2697 del C.c.
"Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda"

L'inversione dell'onere della prova sussiste solo nelle fattispecie tassative di legge.
Spetta al conduttore dar prova dei motivi alla base del recesso contrattuale.

Sono d'accordo. Sto chiedendo se il locatore
in primis abbia il diritto pieno di pretendere di "vedere" la prova...e in secundis, se gli convenga, nel caso postato, di ricorrere al
magistrato. Fuori dalla teoria. Cosa fa il postante??? Gli manda una raccomandata asserendo che il capo famiglia non va in Toscana e che lui non gli concede la risoluzione anticipata???
Ero, sono e resterò perplesso su tale tipo di accanimento in un contesto socio economico che proprio nel settore delle locazioni
fa sentire tutta la difficoltà a rispettare i contratti...pagando innanzitutto i canoni e le spese e quant'altro con i dolorosi risvolti
che si leggono quasi tutti i giorni un pò dappertutto. qpq.

 

[quiproquo]

Mi limito ad osservare che il proprietario ha locato un appartamento a Milano ad un conduttore per uso abitativo suo e dei suoi familiari conviventi (moglie e figli).
Ora questi familiari si trasferiscono a Pisa.
Il conduttore è un dirigente di un'azienda a Milano (non sappiamo quanti giorni lavora a Milano: ci sono dirigenti che più o meno frequentemente vanno in trasferta).
Costui non può legittimamente disdire il contratto di locazione perché è mutata la sua esigenza abitativa? Non può seguire moglie e figli a Pisa e, nei giorni in cui sta a Milano per lavoro, trovare una sistemazione in un residence, o in un monolocale, o presso un parente, o dove gli pare più opportuno considerata la sua nuova situazione familiare? A me pare strano.

Letto, riletto e...piaciutissimo...quiproquo.

 

[sigmund]

Non e il caso del mio inquilino in quanto lavora esclusivamente x una struttura universitaria
privata con sede solo a Milano.

 

[Ollj]

....Cosa fa il postante??? Gli manda una raccomandata asserendo che il capo famiglia non va in Toscana e che lui non gli concede la risoluzione anticipata???...

Si. Questa la procedura corretta. Il locatore non potra' sindacare in prima battuta sul fondamento delle motivazioni presentate dal conduttore. Potra' solo negargli il recesso ed il conduttore, adite le vie. legali, sottoporre al Giudice il fondamento delle proprie pretese (con onere a suo carico vista l'opposizione del locatore) vedasi in tal senso massima di Cassazione su citata.

 

[quiproquo]

Si. Questa la procedura corretta. Il locatore non potra' sindacare in prima battuta sul fondamento delle motivazioni presentate dal conduttore. Potra' solo negargli il recesso ed il conduttore, adite le vie. legali, sottoporre al Giudice il fondamento delle proprie pretese (con onere a suo carico vista l'opposizione del locatore) vedasi in tal senso massima di Cassazione su citata.

Si, va bene...Questo in teoria....nella pratica corrente il conduttore smetterà di pagare dopo il sesto mese...chiuderà le utenze e se ne andrà insalutato ospite trattenendo in custodia le chiavi. Alla fine non sarà lui a iniziare la causa...bensì il locatore. A questo punto
ce la vogliamo dire tutta??? Perchè questo accanimento??? Semplice. Un dirigente per definizione ha un reddito alto...quindi
ha da perdere...se fosse un maestro elementare o un impiegato
d'ordine??? O un operaio??? O un dipendente improvvisamente
disoccupato...??? che dopo poco riesce solo a lavorare in nero...Per coerenza gli dovrà mandare la raccomandata che...omissis...
Ci risulta che invece lei lavora colì o colà e quindi...ecc...ecc..
E' solo una speculazione tipica dell'aria che respiriamo???
La condanno senza appello. qpq.

 

[uva]

Il locatore non potra' sindacare in prima battuta sul fondamento delle motivazioni presentate dal conduttore. Potra' solo negargli il recesso ed il conduttore, adite le vie. legali, sottoporre al Giudice il fondamento delle proprie pretese (con onere a suo carico

Giusto.
Se però (malgrado gli venga negato il recesso dal locatore) il conduttore rilascia l'appartamento libero da persone e cose restituendo le chiavi, chiudendo le utenze e interrompendo i pagamenti del canone di locazione ed oneri accessori, il locatore cosa può fare?
Può rifiutarsi di ritirare le chiavi. Poi dovrà lui locatore (e non il conduttore) iniziare un'azione legale perché il Giudice ripristini il rapporto locativo. O sbaglio?

L'argomento mi interessa.
Anch'io ho avuto inquilini a me graditi (persone con buon reddito che cambiavano casa solo per trasferirsi di pochi km in una zona più bella della stessa città in un appartamento con le stesse caratteristiche) che hanno disdetto anticipatamente il contratto. Il quale contratto richiedeva sia i 6 mesi di preavviso sia i gravi motivi.
E benché i motivi non fossero sicuramente "gravi" e il preavviso non sempre rispettato, io non ho mai pensato di negare loro il recesso per non dover iniziare pratiche legali costose e dall'esito incerto.
Forse ho fatto male!

 

[Ollj]

La mia prima risposta e' a tal quesito: se al locatore spetti o meno sindacare, anche istruendo specifico procedimento, le ragioni addotte con il recesso.
Se invece mi si chiede cisa possa fare il locatore in ipotesi di recesso del conduttore e rilascio dell'immobile:
- Il locatore accettera' la reimissione nel possesso dell'immobile, contestando la non legittimita' del recesso operato
- Dovra' adire le vie legali e a seconda dell'obbiettivo perseguito:
* Pretendere il rispetto del contratto, eccependo al giudice l'inconsistenza dei motivi di recesso
* Pretendere il saldo di eventuali morosita' pendenti
* Richiedere il risarcimento del danno patito
Solo un Giudice potra' decidere ( con tutti gli annessi e connessi in termini temporali, economici e procedurali ai piu' noti)

 

[quiproquo]

Aggiungo un elemento che mi è sfuggito e che provo ad illustrare.
Ufficio anagrafe comune di Pisa: chi e come firmerà il modulo per
la nuova residenza di una famiglia ancora unita??? Saranno dichiarati tutti i componenti...o meno uno, fra l'altro il capo famiglia??? Credo con pochi dubbi che ci saranno tutti. E allora???
Allora avremo a favore dei pisani un documento che sancisce essere colà la residenza di tutti compreso LUI, il dirigente...Non proseguo...mi affido alla sapienza dei compagni propisti. Mi limito ad aggiungere che io come Agente di commercio partivo da Torino, C.so Agnelli 26 il lunedi e rientravo il venerdì...qualche volta anche di sabato; per non dire degli 11 giorni a Bologna per il SAIE e le varie mostre di Milano e altre città del bel paese.
Quindi: il trasferimento in Toscana sarà documentato da quel
modulino che si chiama...omissis ....E se il dirigente nel frattempo
si mette a fare il camionista...o l'accompagnatore di Escort o il portiere d'albergo sempre a Milano...ebbene sono caz.....cci "sua"
Tanto per dirla alla toscana!!! Cappitto mi avete??? qpq.
P.S. Normalmente nei contratti locativi le condizioni non sono correlate al lavoro svolto
dal conduttore firmatario, nè tanto meno alla collocazione spaziale del suo luogo. Sic!