Ragazzi se vi e' utile questa e' la mia scandalosa sentenza, povera Italia
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA VI SEZIONE
in composizione monocratica
in persona del giudice dr. Chiara Schettini ha pronunciato la
seguente
S E N T E NZ A
nella causa iscritta al n.26076 Ruolo Generale contenzioso
dell'anno 2012
T R A
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elettivamente domiciliato in Roma Piazza Adriana n.15 presso gli
Avv.ti N.Romano e S.Romano che lo rappresentano e difendono con
mandato a margine del ricorso ex art.447 bis c.p.c.
RICORRENTI
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eletti vamente domiciliato in Roma Viale regina Margherita n. 290
presso l' Avv. to A. Casellato che lo rappresenta e difende con
mandato a margine della memoria di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO
RISARCIMENTO DANNI
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art.447 bis c.p.c.,depositato in data 29.10.2012
e regolarmente notificato, ADS conveniva in
giudizio M M per sentirlo condannare,previo
accertamento della nulli ta' del contratto di locazione perche'
non registrato, alla restituzione delle porzioni immobiliari
detenute senza titolo ed al pagamento del corrispettivo pattuito
per detta detenzione fino all' effettivo rilascio nonche', in via
subordinata, alla risoluzione per grave inadempimento agli
obblighi derivanti dal contratto di locazione ad uso abitativo
sottoscritto in data 4.11.2007,per avere eseguito opere
strutturali che avevano determinato difformita'rispetto alle
risultanze catastali con conseguente limitazione della
commerciabili ta' dell' immobile ed impossibilita' di alienarlo a
terzi con condanna al pagamento delle spese condominiali
nell' importo di E3. 630, 32, con vittoria di spese, competenze ed
onorari di giudizio.
A fondamento del ricorso esponeva che in data 28.11.2011 M M aveva provveduto,in data 28.11.2011 alla registrazione
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dl contratto ex art.3 commi 8 e 9 del D.Lgs n.23 del 2011 on
durata della locazione determinata in quattro anni rinnovabili
con scadenza al 27.11.2015 ed il canone nella misura di E3.411,00
annui;che l'agenzia incaricata della vendita, effettuando un
sopralluogo,aveva riscontrato difformita'interne rispetto ai dati
catastali.
Si costituiva in giudizio M M contestando il
ricorso,a suo dire non fondato in fatto ed in diritto, e pertanto
chiedendo che fosse respinto.
Specificava che nessuna modifica strutturale era stata
effettuata.
Proponeva domanda riconvenzionale per il pagamento delle
imposte,sanzioni ed interessi di registro nell'importo,al 50%,di
E1.010,00.
La causa, acquisiti agli atti i documenti, sulle conclusioni
che si intendono integralmente trascritte, veniva posta in
decisione all'udienza del 24.01.2013 con lettura del dispositivo
in udienza e riserva di deposito della motivazione entro il
termine previsto dalla legge.
Motivi della decisione
La domanda non e' fondata e,pertanto, deve essere respinta.
Le circostanze dedotte da parte attrice non sono supportate da
valide argomentazioni probatorie e da allegazioni documentali che
possano fare presumere rectius accertare non solo la nullita' del
contratto di locazione ma i danni subiti per la condotta tenuta
dal conduttore che per avere eseguito opere strutturali che
avevano determinato difformita'rispetto alle risultanze catastali
con conseguente limitazione della commerciabilita' dell'immobile
ed impossibilita' di alienarlo a terzi.
Sull'applicabilita' alla fattispecie de qua dell'art.3 del D.Lgs
n.23 del 14.03.2011 - regime della c.d. "cedolare secca" qualche
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breve osservazione.
L'art.3 prevede espressamente che per i contratti di locazione
degli immobili ad uso abitativo,comunque
stipulati,che,ricorrendone i presupposti, non sono registrati
entro il termine stabilito dalla legge,la durata della locazione
e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di
registrazione,volontaria o d'ufficio,al rinnovo si applica la
disciplina di cui all'art.2, comma lO,della legge n.431,a
decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e'
fissato pari al triplo della rendita catastale,oltre
l'adeguamento,dal secondo anno,in base al 75% dell'aumento degli
indici ISTAt dei prezzi al consumo per le famiglie degli
impiegati e degli operai, applicandosi comunque il canone
stabilito dalle parti ove il contratto preveda un canone
inferiore.
L'art.3 quindi subordina l'applicabilita' della nuova disciplina
ai casi in cui ricorrano i presupposti di un contratto,valido ed
efficace,giuridicamente in essere tra le parti,comunque
stipulato, carente soltanto di registrazione,onere/obbligo di
natura esclusivamente tributario.
Ora,con riferimento al caso di specie,puo'verosimilmente
intendersi che la registrazione tardiva abbia una valenza
integrativa rectius sostitutiva e,quindi,sanante del contratto
privo di registrazione che comunque e' un contratto valido.
Con riferimento alla natura della norma e' chiaro che il
legislatore intenda sanzionare un comportamento del locatore non
impostato a velocizzazione degli scambi e non improntato a
diligenza rectius a correttezza.
Avuto riguardo alla fattispecie che si esamina, il comportamento
del locatore denota responsabilita'nella mancata registrazione.
Ed infatti la mancata registrazione e' conseguenza della mancata
volonta' del locatore caratterizzata da mancata diligenza e non
conseguenza di una serie di circostanze caratterizzate dal caso
fortuito.
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E non risulta prodotta alcuna documentazione da cui dedurre una
richieste di registrazione del contratto da parte del locatore
che ha tenuto una condotta non certo finalizzata all'adempimento
di un onere rectius obbligo imposto dalla legge,una condotta che
non dimostra buona fede,una condotta che non denota il rispetto
dei criteri di correttezza e diligenza nell'adempimento dei
propri obblighi non potendosi,pertanto, escludere una
responsabilita'
Con riferimento alle difformita' strutturali le affermazioni del
ricorrente non sono state avvalorate dalla produzione di
documentazione ne da consulenza tecnica.
Dalle considerazioni di cui sopra, il fatto di cui a processo -
danni arrecati dalla difformita' strutturale -,per cui e' stata
attivata rectius richiesta la tutela giurisdizionale in via
subordinata, come descri tti dal ricorrente, non sono stati
accertati e se anche fossero stati accertati il conduttore
avrebbe la possibili ta' ,durante la locazione, di ripristinare lo
stato dei luoghi non essendo nell'immediatezza di lasciare
l'immobile.
All'esito delle risultanze dibattimentali,deve, infatti,
essere disattesa l'efficacia probatoria della richiesta
risarcitoria vantata dal ricorrente per danni dovuti al
comportamento negligente, a suo dire, del conduttore che ha non
rispettato il dovere imposto dalla legge di custodire il bene e
che non ha osservato la diligenza del buon padre di famiglia
nell'uso rectius utilizzo dell'immobile concesso in locazione per
il godimento come da contratto,ex art.1587 c.c.,che non ha
resti tui to il bene al proprietario nello stato medesimo in cui
l'aveva ricevuto.
Con riferimento alla domanda riconvenzionale, nel merito non
fondata perche' non provata, deve essere dichiarata inammissibile
poiche'non contiene,nelle conclusioni, la richiesta di
differimento dell'udienza ex art.418 c.p.c.alterando il principio
del contraddittorio.
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Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
IL TRIBUNALE IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA
definitivamente pronunciando,cosi provvede:
a)respinge la domanda;
b)condanna parte ricorrente al pagamento,in favore di parte
resistente,delle spese processuali liquidate complessivamente
nell'importo di E1.500,00 oltre IVA e CPA come per legge.
ROMA 24.01.2013
