Restiamo per il momento su ciò che è sicuro: cosa succede in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione debitamente sottoscritto?
Circa gli effetti va rilevato che la legge va ad incidere letteralmente solo sulla durata della locazione, sul suo rinnovo, a cui si applicano le disposizioni della L. 431/98 (in pratica, 4 + 4 anni) e sull'ammontare del canone di locazione, che viene fissato nel triplo della rendita catastale. Viene anche sancito che il termine per la durata della locazione decorre dal giorno della registrazione. Nulla viene detto, invece, sulle altre clausole del contratto registrato con ritardo per cui, in mancanza di esplicita previsione legislativa al riguardo, si deve presumere che le stesse continuino ad avere piena vigenza.
Ciò comporta una serie di importanti conseguenze:
eventuali pattuizioni sulle spese condominiali restano perfettamente valide;
il contratto produrrà tutti gli effetti previsti dalle clausole sottoscritte dalle parti, comprese quelle che hanno ad oggetto risoluzioni di diritto e sanzioni varie per gli inadempimenti contemplati. In altre parole, restano salve le azioni che pongano termine in maniera anomala alla vigenza del contratto, anche se questa venga a determinarsi prima del termine stabilito dalla legge.
Circa i contratti conclusi in forma orale essi sarebbero nulli a' sensi della L. 431/98 che prevede la necessità della forma scritta ad substantiam; di conseguenza non dovrebbe esserne possibile la registrazione, con la conseguente inapplicabilità delle disposizioni ora esaminate; senonchè il decreto legislativo in esame sancisce espressamente che:
le previsioni del comma 8 (quelle appena viste su durata e canone della locazione) si applicano anche ai contratti di locazione registrati in cui sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo oppure nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio;
nel fare ciò richiama esplicitamente anche l'applicabilità della L. 311/2004 che al prima comma sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati.
A questo punto, visto che il contratto realmente in essere tra le parti, quello cioè che stabilisce il reale oggetto e importo della locazione, è nullo, non dovrebbe essere possibile registrarlo; eppure il decreto legislativo, in maniera contorta e poco limpida, sembra rendere possibile proprio questo, operando una implicita abrogazione di quanto disposto dalla L. 431/98; non chiarisce la questione nemmeno il riferimento del comma 8 ai contratti di locazione “comunque stipulati”; “comunque stipulati” rispetto alla forma (scritta oppure orale) o rispetto al contenuto (clausole contrattuali)? Solo la giurisprudenza chiarirà definitivamente tale questione; al momento sia i conduttori che i proprietari possono sostenere, con qualche plausibile argomentazione giuridica, che la norma sostenga le loro tesi; e in realtà - se si tiene conto delle finalità della legge, evitare cioè che vi sia affitto in nero - l'impostazione favorevole all'inquilino che non si sia visto riconoscere nessun contratto scritto pare aver più possibilità di essere accolta dalla magistratura giudicante.
La legge, per come è scritta, si presta ad una serie di abusi abbastanza preoccupanti.
Anche nel caso di contratto regolarmente registrato, ad esempio, basterà che l'inquilino malizioso effettui un paio di bonifici di importo superiore a quello effettivamente concordato e pagato (500 euro invece dei concordati 400), e denunci immediatamente il proprietario che non li contesti in maniera fulminea, assumendo che il vero contratto è di 500 euro ma è stato registrato per 400, e che i cento euro di differenza sono sempre stati dati in nero; così l'affitto scenderà subito ad una cifra irrisoria per otto anni. La causa intentata dal proprietario avrà sempre esito incerto, e con i soldi risparmiati un avvocato si paga in abbondanza.
Anche ospitare una persona in una casa di proprietà diventa pericolosissimo, come è facilmente intuibile, in quanto presta il fianco a facili truffe da parte di persone prive di scrupoli o - semplicemente - disperate, data l'attuale situazione di crisi in cui versa il nostro Paese. Nulla di più semplice, quindi, che una persona ospitata per amicizia, filantropia o carità cristiana di punto in bianco decida di avvalersi della normativa in esame, inventandosi un contratto di locazione in nero e denunciando il tutto all'Agenzia delle Entrate. In tal caso non resterà che denunciare tali persone, secondo i vari casi concreti, per truffa, violazione di domicilio, appropriazione indebita, invasione di edificio e sostituzione di persona (qualora venga chiesto il subentro nelle utenze spacciandosi per delegato del legittimo intestatario).
Altri esempi sarebbero possibili, ed effettivamente sono riscontrabili nei casi reali accaduti in questo anno di applicazione della legge, ma il concetto può ridursi alla preoccupazione che chiunque riesca ad introdursi in qualche modo all'interno di una abitazione può agevolmente "costruire" le circostanze che legittimino il ricorso all'Agenzia delle Entrate con ottime probabilità di vedersi riconosciute inesistenti ragioni a danno del proprietario.
Sarà importante non accettare nessuna forma di pagamento, avendo ben presente che:
a norma dell'art. 1277 CC, in mancanza di diverso accordo i debiti pecuniari (e quindi anche il canone della locazione) devono essere pagati al domicilio del locatore con moneta avente corso legale;
l'eventuale pagamento tramite bonifico, vaglia o altre forme potrà essere legittimamente rifiutato, se inferiore a mille Euro (soglia oltre la quale scatta la tracciabilità obbligatoria dei pagamenti); e se anche la somma venga pagata al domicilio del proprietario, si avrà cura di specificare sulla ricevuta che si accetta la somma a titolo di occupazione abusiva e salvo rivalsa.
Qualora i pagamento non siano regolari saranno esperibili le normali azioni di sfratto o inadempimento.
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