Cosa accade se l'atto non rispetta le date del preliminare di vendita

[bolognaprogramme]

La registrazione la puoi fare anche tu, come privato.

La trascrizione la devi fare tramite notaio.

 

[arciera]

non ho capito. la trascrizione penso vada in conservatoria. la registrazione del preliminare dove va?

 

[arciera]

dunque, io ho fatto diversi preliminari durante la mia vita: ho sempre pensato che fossero la stessa cosa: registro e trascrivo, altrimenti che cosa significa registro?

 

[User_29045]

La differenza sta qui (quoto quello che avevo già riportato sopra):

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in piu' rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in piu': l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro); i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro); l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione.

Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiche' il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti gia' in occasione del preliminare).

E' inteso, quindi, che la registrazione del preliminare di compravendita è la FASE 1, che non ti tutela dal fatto che il venditore possa nel frattempo vendere a qualcun altro. La TRASCRIZIONE del preliminare registrato è la FASE 2, che può fare solamente un notaio, e che ti dà decisamente maggiori garanzie. La trascrizione la fa il notaio, così come anche - solitamente - la registrazione del preliminare.

 

[User_29045]

non ho capito. la trascrizione penso vada in conservatoria. la registrazione del preliminare dove va?

Se non dico corbellerie, la registrazione del preliminare di compravendita (alias "compromesso") finisce depositata all'Agenzia delle Entrate. Invece la trascrizione del preliminare di compravendita finisce in conservatoria. Spero che Nemesis mi corregga se dico cavolate. Comunque SO PER CERTO che la registrazione del preliminare e la trascrizione del preliminare sono due fasi ben distinte, e solo la seconda tutela l'acquirente in modo significativo.[DOUBLEPOST=1395644188,1395644038][/DOUBLEPOST]Ho appena arraffato la copia di un preliminare registrato nel lontano maggio 2009.

C'è il timbro AGENZIA DELLE ENTRATE, Ufficio di ROMA 1, data di Maggio 2009.

Quindi credo proprio che sia come dico io, la registrazione del preliminare finisce banalmente a protocollo all'Agenzia delle Entrate.

In conservatoria ci finisce solo l'eventuale TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE, ammesso e non concesso che l'acquirente - per tutelarsi - voglia farla sostenendone i relativi costi (indicati in precedenza in questo stesso thread) presso uno studio notarile.

 

[masagu]

 

[arciera]

Credo proprio che hai preso una cantonata: agenzia delle entrate e conservatoria ora sono la medesima cosa. registrazione e trascrizione sono due modi diversi per intendere la stessa cosa.

 

[User_29045]

Credo proprio che hai preso una cantonata: agenzia delle entrate e conservatoria ora sono la medesima cosa. registrazione e trascrizione sono due modi diversi per intendere la stessa cosa.

Ma allora perché su internet parlano di registrazione del preliminare e di trascrizione del preliminare registrato come di due cose ben distinte e sequenziali?

 

[arciera]

dimmelo tu, io non vedo differenze

 

[JERRY48]

La Registrazione del "compromesso" è un adempimento fiscale obbligatorio che va effettuato entro 20 giorni dalla sottoscrizione dello stesso presso l'Agenzia delle Entrate ed è fondamentale per attribuire (ai fini fiscali) una data certa all'accordo negoziale, non attribuisce maggior efficacia al contratto e non tutela i diritti delle Parti in sede giudiziaria.
La Trascrizione del Contratto Preliminare ha invece la funzione di rendere opponibile a terzi la costituzione, il trasferimento o la modificazione dei diritti reali sul bene oggetto di compravendita, in parole povere evita che lo stesso immobile possa promettersi in vendita a più persone o che altri creditori possano avere pretesa sull'immobile stesso.
Detto questo, sia chiaro che i compromessi trascrivibili nella Conservatoria dei Registri Immobiliari, sono solo quelli stipulati per atto pubblico (cioè innanzi ad un notaio) o le scritture private autenticate (cioè quelle dove il notaio autentica solo la firma senza procedere alla stesura dell'atto che viene redatto invece dalle parti).
Un preliminare di vendita non produce − come si dice tecnicamente − effetti reali o traslativi della proprietà, vale a dire che col compromesso non si entra in proprietà del bene; solo col contratto definitivo si avranno un venditore ed un compratore.
a ciò si deduce che la trascrizione di un preliminare è destinata a tramutarsi in un contratto definitivo, ovvero il Rogito Notarile, tra le parti e per questo ha una validità limitata nel tempo, ossia tre anni, al termine dei quali la trascrizione perde di efficacia (art.2645bis c.c., terzo comma).
Entro questi limiti temporali il privilegio speciale offerto dalla trascrizione sussiste e prevale anche sulle iscrizioni ipotecarie anteriori, eccezion fatta per le iscrizioni ipotecarie effettuate a garanzia dei mutui erogati al promissario acquirente per l'acquisto dello stesso bene immobile.
Nello specifico è sempre meglio effettuare una trascrizione quando:
− quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
− quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
− quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).
Ovviamente la registrazione e la trascrizione hanno costi notevolmente diversi in quanto la registrazione può essere effettuata da chiunque, la trascrizione solo ed esclusivamente da unNotaio (che vi chiederà dunque la sua parcella)
(Compromesso Acquisto)