Conviene rivolgersi al notaio per il preliminare d’acquisto di un appartamento?

[User_29045]

Far redarre il testo del preliminare (pur senza trascrizione) al notaio che curerà il rogito mi pare una buona idea, ma sapete per caso se questo è compreso di solito nel compenso del rogito o richiede costi supplementari?

Far redigere il testo del preliminare allo stesso notaio che curerà il rogito può essere una buona idea, ma secondo me la spesa non dico che raddoppia, ma quasi. Il preliminare è UN TIPO DI TESTO con certe condizioni da leggere e rileggere attentamente. Il rogito è UN ALTRO TIPO DI TESTO, con altre condizioni, da leggere e rileggere ancora più attentamente perché è definitivo.
L'effort richiesto è identico per entrambi i testi, da cui secondo me si paga circa il doppio se passi per il preliminare.
Tieni presente che NULLA GARANTISCE AL NOTAIO CHE REDIGE IL PRELIMINARE, che GLI VERRA' RICHIESTA ANCHE LA REDAZIONE DEL ROGITO: quindi il notaio, se vuole cautelarsi, chiede X Euro per il preliminare, e X Euro per il rogito. Non è vietato cambiare notaio per il rogito, nessuna legge lo vieta, salvo accordi scritti tra le parti.

 

[User_29045]

Purtroppo i tempi rallentano, perché il venditore, pur confermando l'intenzione di vendere, dice che ha bisogno di più tempo. Mi pare sincero ma poco organizzato.

Prendi in considerazione l'ipotesi di cambiare immobile.
Quella di sposarsi con un PROMISSARIO venditore, potrebbe a volte essere una PESSIMA IDEA.
"Ciò che è promesso, è promesso, ciò che è promesso, va mantenuto!" ci insegna Heidi tra i suoi monti, ma nel mondo notarile e immobiliare non è esattamente così. Ciò che è promesso viene mantenuto se sta sulla carta, altrimenti è FUFFA. Dicesi fuffa un materiale inconsistente, senza forma propria, che assume il colore, il peso e il volume che desideri chiunque lo desideri. Non ha un peso specifico e se ne può avere a volontà presso qualsiasi esercente.

 

[User_29045]

Al momento non si conoscono situazioni problematiche personali del venditore.

Io direi che una situazione problematica la conosci, ed è anche abbastanza grave per te: ha bisogno di tempo, e non sa neanche lui quanto.
A me di solito ciò basta per alzarmi e andarmene, salutando con il migliore dei sorrisi e una sgomitata (tempi di Covid) affettuosissima.

 

[Seth]

La trascrizione serve per evitare questo:
- Tu offri 300.000 Euro, e fai registrare e NON trascrivere il preliminare;
- Il venditore trova un altro acquirente che gli DAREBBE 400.000 Euro;
- Il venditore, SENZA LA TRASCRIZIONE, liquida te pagandoti la penale salvo risarcimento di maggiori danni subiti (tanto il delta è di 100.000 Euro, prima che dimostri 100.000 euro di danni, hai voglia a correre), liquida l'agenzia pagandogli la provvigione, e conclude l'affare con l'altro acquirente da 400.000 Euro;
- Tu hai perso la casa.

Ma ricevo il doppio della caparra versata più eventuali danni!

 

[Seth]

A me risulta si applichi il tasso vigente quando il mutuo viene erogato, quindi al rogito.

Ricordo e ho ritrovato un articolo del Sole sull'argomento, secondo il quale è possibile "bloccare" il tasso affinché il mutuatario non abbia sorprese:

Mutuo, 140 giorni dall’idea alla firma. Come non far salire il tasso nell’attesa

Tra il dire e il fare c’è di mezzo il mare. Quando si parla di mutui il “mare” equivale a 140 giorni. È questo il lasso di tempo che in media oggi impiega...

www.ilsole24ore.com

L'articolo è un po' vecchio; vi conviene informarvi presso alcune banche sulle procedure attuali.

Dall'articolo par di capire che ogni banca si regola diversamente...

La strategia dell’istituto di credito su questo delicato punto (congela o no il tasso di preventivo?) può essere uno dei parametri (oltre ovviamente a quello del Taeg più basso) sulla base del quale scegliere la banca a cui chiedere il finanziamento.

 

[User_29045]

Ma ricevo il doppio della caparra versata più eventuali danni!

Ma se il delta è 100.000 Euro, al venditore conviene comunque, non penso che gli hai dato 50.000 di caparra, no?

E comunque ricevi il doppio della caparra OPPURE eventuali danni, non puoi avere tutti e due.

 

[Nemesis]

Ma ricevo il doppio della caparra versata più eventuali danni!

No. Se recedi dal contratto puoi esigere il doppio della caparra confirmatoria.
Se però preferisci domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali, e avrai l'onere di provare l'ammontare effettivo del pregiudizio subito. Quindi in tal caso non potrai ovviamente incamerare la caparra, che ha perso la sua funzione di limitare preventivamente la pretesa risarcitoria.

 

[Seth]

In realtà i preliminari vengono trascritti molto molto raramente.

Di solito è compreso, ma chiedi comunque prima: in ogni caso, se è una compravendita fai da te e non siete pratici, è importante che il contratto venga redatto da un professionista.

Far redigere il testo del preliminare allo stesso notaio che curerà il rogito può essere una buona idea, ma secondo me la spesa non dico che raddoppia, ma quasi.

Di solito è compreso o di solito fa raddoppiare la spesa?
Ad ogni modo, se conviene affidare la stesura a un professionista, chi meglio dello stesso notaio che curerà il rogito?
In alternativa usare un preliminare-tipo, se non c'è da inserire condizioni particolari?

 

[Franci63]

Proporre un preliminare con rogito lontano anche a 6-9 mesi potrebbe servire a "bloccare" il tasso in banca nel frattempo?

No, ma è l’unico modo per bloccare la casa, se ti interessa.
Tieni anche presente che una delibera di mutuo vale di solito non più di sei mesi; quindi, se il rogito è più lontano, non ha senso cominciare le pratiche per il mutuo troppo presto, perché scaduta la delibera si deve ricominciare da zero con una nuova domanda.
Se non hai bisogno della casa in tempi rapidi, attendere 6/12 mesi non è così infrequente, anzi…

 

[User_29045]

Di solito è compreso o di solito raddoppia?

Dipende dal notaio! Ogni studio notarile è un caso a sé! E' come il prezzo delle crostate! Se vai da Carrefour la paghi 5 Euro, se vai da Conad 4 Euro, e così via. Coi notai è uguale.