Contratto transitorio - Esigenza del conduttore autocertificata

[basty]

. Regolando opportunamente la possibilità di recesso anticipato, ma evitando il rischio di trasformazione in 4 + 4.

Qui mi pare sbagli: poiché il contratto non è conforme alla 431, il rischio esiste.
Ritengo non sia vietato e perseguibile in automatico, ma se il conduttore lo richiede, il contratto diventa immediatamente un 4+4.

 

[uva]

poiché il contratto non è conforme alla 431,

Infatti avevo scritto:

dovrebbe essere possibile un accordo tra locatore e conduttore.

auspicando che la legge 431/1998 venga modificata.
Sarebbe opportuno considerare le esigenze di locatori e conduttori che non intendono impegnarsi con né con un 4 + 4 né con un 3 + 2, e non possono documentare i motivi dell' "esigenza transitoria" come previsto dal contratto transitorio attuale.

Più volte nel Forum abbiamo detto che la l. 431/1998 è obsoleta, come l'aveva definita @mapeit qui:

Affitto transitorio consigli

Buongiorno, Potrei avere consigli in merito alla seguente situazione per un contratto transitorio in torino che il locatore intende stipulare perché l'immobile entro 18 mesi sarà destinato a residenza del figlio oppure verrà venduto. Il canone che verrà applicato è calcolato in base alle tabelle...

www.propit.it

(post n. #7)

 

[Gagarin]

risulta che gli uffici Agenzia delle Entrate registrino regolarmente anche contratti di 1-2 anni.

Questo non mi risulta e mi sembra che non risulti neanche a qualcun altro: potresti fornire qualche dato....in tuo possesso. Un contratto di 1-2 anni (salvo che per studenti o transitorio, ma con la solita documentazione del famigerato "terzo") è illegale e trasformabile in un 4+4 a semplice richiesta del conduttore.

nelle locazioni uso vacanze non ci sono limitazioni.

...fino a 30 giorni, poi si rientra nelle altre fattispecie contrattuali previste dalla legge.

ti fidi delle dichiarazioni e disponibilità del conduttore?

Certo che non mi fido, ci mancherebbe altro: oggi una delle categorie più infide è quella dei conduttori.
La mia "tirata" si riferiva alla compressione del diritto di poter sottoscrivere un contratto di durata concordata liberamente tra locatore e conduttore e previsto dalla legge (cosa che oggi è proibita). Se la legge lo prevedesse, il contratto sarebbe legale e opponibile giudizialmente, senza alcun rischio di "trasformazione" e senza dover prestare fiducia (brrrr!!) al conduttore. Purtroppo così non è e dobbiamo tenerci questa legge del piffero, fatta da quella parte dei "Soloni" che aborriscono la proprietà privata e tutto ciò che non produca reddito tassabile alla fonte: quindi il governo c'entra tantissimo. Come vedi la libertà di libera contrattazione tra persone è compressa tantissimo.
Oltretutto, il liberal attualmente al governo, non solo non fa nulla per venire un pò più incontro ai locatori, ma, tanto per cambiare, pensa di aumentare la tassazione sulle locazioni, portando la C.S. al 23%: un colpo di genio finanziario!

 

[uva]

Un contratto di 1-2 anni (salvo che per studenti o transitorio, ma con la solita documentazione del famigerato "terzo") è illegale e trasformabile in un 4+4 a semplice richiesta del conduttore.

Probabilmente @basty intendeva dire che se si registra con RLIWeb un contratto di 1 - 2 anni irregolare/illegale, la registrazione va comunque a buon fine.
Soprattutto se con la procedura telematica non si allega il contratto, perché non rientra nei casi in cui è obbligatorio allegarlo.

Se invece ci si presenta allo sportello dell'Agenzia delle Entrate con un contratto irregolare, il funzionario dovrebbe controllare e rifiutare la registrazione.
Uso il condizionale perché non escludo che vi siano impiegati dell'Agenzia che registrano senza leggere i contratti.

 

[basty]

Veramente io avevo posto la questione sotto un diverso profilo.
Non sono sicuro che Agenzia delle Entrate abbia titolo per contestare una qualunque forma contrattuale. Mi rendo conto che spesso lo fa, così come all’opposto trovi addetti che coscientemente accettano contratti di durata difforme dalla 431. Di quest’ultimo dato non ho esperienza diretta: mi è stato riferito da una Agente Immobiliare che avrebbe avuto tale risposta da una impiegata Agenzia delle Entrate.

Il problema quindi si ricondurrebbe al grado di confidenza della attendibilità delle intenzioni di chi prospetta esigenze temporanee.

La legge 431 è certamente datata, ma ha una sua logica: se si ritiene che una abitazione sia un bene durevole che non si cambia come la biancheria, non trovo sproporzionato che sia prevista una durata sufficientemente lunga: e che in questi contratti sia il conduttore la parte con minore potere contrattuale , a priori è incontestabile.
Non confondere l’inquilino corretto, con quello che non rispetta i contratti, sia per la parte economica che temporale. A non funzionare, non è la L. 431: sono le lungaggini e proroghe concesse agli inadempienti a guastare la festa.

 

[mapeit]

Veramente io avevo posto la questione sotto un diverso profilo.
Non sono sicuro che Agenzia delle Entrate abbia titolo per contestare una qualunque forma contrattuale. Mi rendo conto che spesso lo fa, così come all’opposto trovi addetti che coscientemente accettano contratti di durata difforme dalla 431. Di quest’ultimo dato non ho esperienza diretta: mi è stato riferito da una Agente Immobiliare che avrebbe avuto tale risposta da una impiegata Agenzia delle Entrate.

Il problema quindi si ricondurrebbe al grado di confidenza della attendibilità delle intenzioni di chi prospetta esigenze temporanee.

La legge 431 è certamente datata, ma ha una sua logica: se si ritiene che una abitazione sia un bene durevole che non si cambia come la biancheria, non trovo sproporzionato che sia prevista una durata sufficientemente lunga: e che in questi contratti sia il conduttore la parte con minore potere contrattuale , a priori è incontestabile.
Non confondere l’inquilino corretto, con quello che non rispetta i contratti, sia per la parte economica che temporale. A non funzionare, non è la L. 431: sono le lungaggini e proroghe concesse agli inadempienti a guastare la festa.

Il problema è che oggi una casa non è sempre un bene durevole perché le esigenze di mobilità di gran parte della popolazione, soprattutto giovani e immigrati, sono cambiate negli ultimi 20 anni. Quindi la Legge 431/98 andrebbe adeguata di conseguenza lasciando maggior libertà agli accordi tra le parti.

 

[Clematide]

La norma richiede che l’esigenza transitoria "lunga" sia provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Un’autodichiarazione del conduttore non è idonea ai fini della prova. Dubito che le organizzazioni sindacali, che devono esercitare le loro funzioni con prudenza e ragionevolezza, accettino una dichiarazione firmata dall’una o dall’altra delle stesse parti contraenti.

Tuttavia, il quinto comma dell’articolo 2 del dm 16 gennaio 2017, relativo alle locazioni transitorie, apre qualche spiraglio perché prevede:

“Fatto salvo quanto previsto dai commi 1 e 4 del presente articolo, nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalita' bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprieta' e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento”

E quindi? Quindi, la disposizione prevede non solo che possono essere stipulati contratti basati su esigenze transitorie diverse da quelle dell’accordo, ma anche che possono essere stipulati contratti basati su esigenze transitorie di cui non venga fornita la documentazione.

Ora, l’OP non chiarisce se l‘esigenza transitoria del conduttore è elencata tra quelle previste dall’accordo locale, tuttavia, riguardo le due anzidette condizioni, l’intervento delle associazioni è decisivo proprio per derogare alla regola generale: sia alla regola della tassatività delle motivazioni che stanno alla base della transitorietà che siano contemplate dall’accordo, sia all’altra regola della documentazione da allegare al contratto.

Il quinto comma è uno strumento prezioso, che le due associazioni sindacali (il suddetto comma fa riferimento a “modalità bilaterali”), chiamate a fornire supporto ai contraenti, devono utilizzare, cum grano salis nelle loro valutazioni, per superare tali empasse.

Ora, io non so che cosa preveda l’accordo territoriale in discorso, ma quello che posso dire è che, per porre rimedio ai “difetti” sopracitati, nulla vieta che le organizzazioni sindacali stilino un verbale dell’incontro con le parti contraenti, in cui si chiarisce la portata dell’esigenza transitoria, le giustificazioni che vengono fornite dal conduttore per spiegare le ragioni per cui manca la documentazione proveniente da un soggetto terzo ed eventuali altri fatti rilevanti, e una dichiarazione con valutazione favorevole delle stesse due organizzazioni alla stipulazione del contratto da allegarsi, perché no, al contratto di locazione stesso, al posto della documentazione mancante.

A seguire, attestazione di rispondenza del contratto “assistito” per l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Una tale soluzione salverebbe la “capra” delle associazioni e i “cavoli” del conduttore.

 

[uva]

il quinto comma dell’articolo 2 del dm 16 gennaio 2017, relativo alle locazioni transitorie, apre qualche spiraglio

E' il comma citato dall'Accordo Territoriale vigente a Torino con riferimento alle motivazioni delle esigenze transitorie più generiche del locatore o del conduttore: matrimoni, convivenze, separazioni, vicinanza a parenti bisognosi, altre esigenze (non espressamente elencate) da documentare.
In questi casi è obbligatoria l'attestazione bilaterale per certificare la fattispecie oggetto del contratto.

Sono casi che non mi sono mai capitati; suppongo che per rilasciare l'attestazione i Sindacati si basino su autocertificazioni dei contraenti.

 

[Elisabetta48]

Direi che @Clematide ha puntualizzato in modo perfetto. Quindi, se si vuole compilare il contratto per conto proprio e sottoporlo a un Sindacato solo per l'asseverazione, l'esigenza va documentata da una parte terza. Se non si vuole/può documentare, bisogna farsi assistere anche nella fase di compilazione. Ok. Buono a sapersi. Grazie a tutti

 

[Elisabetta48]

Ho guardato gli Accordi Territoriali di Firenze.

Non capisco come può un rappresentante sindacale accertare le "rispondenza delle dichiarazioni" difficilmente documentabili. Deve andare in fiducia, immagino. Una bella responsabilità.
E' interessante il valore di prova testimoniale che viene dato alla attestazione su quanto dichiarato dalle parti.